房价飙升催生场外配资市场 首付贷等房贷产品你承受的起吗？

谁在用杠杆？

而前述市场人士则不认为这是一种杠杆。“我更愿意将其称为过桥贷款。”该人士解释称，特别是对于抵押版首付贷来说，“客户本身就拥有这些资产，我们所做的产品只是短期内帮他周转一下，客户支付一定的利息，并不存在杠杆的概念。”

记者从业内了解到，这种过桥贷款还有另外一种形式。以我爱我家的“房款垫付通”为例。假如卖家卖了一套450万元的房子，而买家的首付只有150万元，剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到，如果他选择“房款垫付通”后，可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款，用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月，大约会收取2%每月的利息和服务费。

据介绍，这类产品也被称作“换房贷”，主要针对置换型消费者，减少“连环交易”中可能会发生的问题。而由于目前上海的房屋交易市场中以置换型居多，这类中介先行垫资的模式使用率较高。

记者从业界了解到的情况显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求尤为突出。

“我们本来就有换房需求，看着房价涨得这么厉害，所以把计划提前了而已，买卖房屋时间不匹配，所以就从中介借了点钱来周转而已，我不认为这是一种投机行为。”还在履行过户手续的一名购房者沈小姐（化名）对记者这样说。

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存也向记者表示，一线城市特别是上海具有严格的限购政策，不具备场外配资炒房的基础，“目前上海房价上涨主要还是因为居民购房需求和一线城市土地价格升高导致的。”

风险控得住么？

上海的个人住房贷款已经持续数月高位运行。根据央行上海总部的数据，1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，创下3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243．1亿元。其中二手房贷款增加191.5亿元，环比多增111亿元，同比多增143．7亿元。这些数据显示，上海楼市的加杠杆态势明显。

在“首付贷”等产品受市场热捧之时，也引起不少业内人士的担忧。有互联网金融观察人士就认为，这实际上是把房地产抵押标的和信用标的对接了互联网金融平台，将其风险传导过来，若出现购房者断供，资金将难以追回，投资者也将血本无归。

“从房产中介垫付的资金来看，最终通过P2P等理财产品转嫁给投资者。而P2P频频出事、跑路已是2015年以来互联网金融最大的风险区域。”中投在线研究员刘丹向记者表示了担忧。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，首付贷使用比例大约为5%，即中介公司交易的100套房子中，大约有5套使用了首付贷业务的，首付贷业务开展得较好的公司，可能会达到8%-10%．

中信证券房地产行业分析师陈聪则表示，这几年各类首付贷的确有了比较快的发展，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

“首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低，我们很难想象有大量居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房；其次，提供首付贷的，不少是一些上市公司，但我们没有在哪家上市公司的定期报告中见到过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品；最后，一线城市的楼市本身存在着制约居民多用按揭贷款的因素。”陈聪分析称。

“这种业务本质来说是属于小贷业务，原则上并不能说它是违规的，现在对互联网金融监管会比较严，但这种业务相对来说比较新，在监管上还留有空白，未来也存在有关部门监管限制这种行为的可能。”华泰证券房地产首席分析师谢皓宇认为，此类房贷的主要风险，在于房价下行后客户不还钱产生违约。当房价下跌、产生违约可能时，由于是信用贷款，贷款利率在14%-19%之间，购房者通常会先选择返还银行贷款，而这类型的民间贷款的违约可能会加大。目前房价处于上涨期，违约可能性不大。（来源：南方都市报，作者：孙铭蔚）