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2017年三季度全国房地产市场分析与全年预测(全文)

中商情报网讯:2017 年三季度,“房住不炒”的理念持续贯彻,房地产政策出台调整的城市范围继续扩大、力度不断提高。与此同时,房地产信贷“去杠杆”持续推进,在严格执行“限贷”政策基础上,各地开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场,央行也明确支持北京、深圳、南京等城市首套房贷利率不同比例上浮,房贷资金全面紧缩。从市场表现来看,房地产开发投资仍有较强的韧性,保持小幅回落态势;企业新开工意愿谨慎,新开工面积增速明显回落;销售面积增长动力放缓,增速回落显着;房地产企业资金来源增速回落,个人按揭贷款接近零增长,金融机构房地产贷款余额增速平稳回落;企业土地购置意愿仍然较强,土地购置面积增速持续回升,地价涨幅有所放缓;城市房价指数环比同比均出现回落,下跌城市个数开始增加,城市间依旧有分化,但差异缩小。

一、政策影响分析及未来走向

2017 年三季度,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调。地方调控仍坚持收紧,并表现为二线城市继续深化、三四线城市不断扩围。从 2017 年 3月楼市收紧政策密集出台以来,调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温,一方面,二线城市开始密集调控,将限售作为政策的核心聚焦点;另一方面,部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控,7 月以来,有超过 15 个三四线城市发布了楼市调控政策。此外,中央多次表态加强房地产金融风险监管,强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。

三季度,中央不断完善住房租赁制度建设,加快推进房地产长效机制,短期调控与长效机制的衔接更为紧密,通过大力培育、发展租赁市场和共有产权住房等推动长效机制的建立健全,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度。7 月召开的中共中央政治局会议提出,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。同月,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。8 月,国土资源部、住房城乡建设部发文,明确提出构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,并提出在北京、上海、沈阳、南京、杭州等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点。9 月末,国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,明确试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒”的定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

从政策影响来看,二线城市密集出台楼市新政,限售不断升级,三四线城市也在陆续出台房地产相关政策,收紧楼市、加强监管。此次楼市调控政策“加码”的特点是,全面强化了住宅的“居住属性”,坚决抑制其“投资属性”,强力保障刚需购房,精准调控投机行为和市场炒作。

从未来政策走向来看,仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的楼市调控主线。中央继续加大力度建设稳定房地产市场发展的长效机制,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网;建立完善的市场化住房租赁制度;建立分类调控的土地供应机制;以及正在立法中的房地产税制度。此外,短期的行政调控措施也不会放松。二线城市政策仍将从紧,部分此前调控政策力度稍有不及的城市或也将向其他城市“看齐”。三四线城市也将继续有针对性的加码。同时金融收紧也将是大势所趋,将有更多热点城市全面收紧信贷,投资需求两端都将扎紧扣子,防范金融风险,大规模地抑制消费贷流向楼市。

二、全国房地产市场运行特征分析

1.房地产开发投资继续保持小幅回落态势,整体仍保持平稳。

2017 年前三季度,全国共完成房地产开发投资 80644 亿元,同比增长 8.1%,增幅比上年同期上升 2.3 个百分点,但比上半年增速回落 0.4 个百分点。其中,三季度当季完成投资 30034 亿元,同比增长 7.4%,增幅与二季度相比回落 0.8 个百分点。

分季度看,受部分城市房地产调控政策收紧影响,全国房地产开发投资增速逐季回落,但从增速回落的幅度来看,较为平缓,表现出较强的韧性。其主要原因有四点:一是,前期房地产销售形势较好,企业资金相对充裕,企业有投资的能力;二是,棚户区改造提速以及货币化安置比例的提高对房地产市场销售特别起到了托底的作用,这直接支撑着投资不会出现过度下滑;三是随着前期高价购置的土地入市,房地产投资构成中的土地购置费增长较快,土地购置费的增长将会带动房地产投资保持平稳增长,据测算,2017 年前 9 个月,土地购置费的增长为房地产开发投资贡献了 44.7 个百分点,拉动投资增长 3.6 个百分点,建筑工程贡献 43.6 个百分点,拉动投资增长3.5 个百分点;四是房屋租赁市场的加速推进使得以租赁为主的新建房屋开发规模出现较快的增长,这部分房屋不会冲击现有的销售市场,但对投资的增长具有正向作用,一旦配套支撑政策到位,将会带动房屋建设和投资保持较快增长,这也将抵消投资的下行影响。

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