（二）经营风险

（1）部分园区租赁房产未办理产证①东枫德必WE"园区尚未取得产权证书东枫德必WE"园区位于北京市朝阳区东风南路8号，业主方系北京市东风农场有限公司（以下简称为“东风农场”）。上述房产的工程竣工日期为2017年12月25日，东风农场已就上述房产的建造事宜取得了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，尚未办妥房屋所有权登记。东枫德必WE"园区的建筑面积约5.8万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为9.69%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为0万元、238.70万元、5,462.66万元，占各期营业收入的比例分别0%、0.31%、6.00%；对公司生产经营、财务状况影响较低。虽然公司与北京市东风农场有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，北京市东风农场有限公司对公司因该房屋权属问题影响本合同效力，导致公司无法正常经营或使用的经营损失进行赔偿。若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响东枫德必WE"园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。

②天杉德必易园园区尚未取得产权证书天杉德必易园园区位于上海市长宁区天山路1900号，业主方系珀丽置业（上海）有限公司。天杉德必易园的租赁房产属于在建工程，未取得产权证书，珀丽置业（上海）有限公司依据法院裁定获得上述房屋的经营使用权。天杉德必易园园区的租赁面积约为0.8万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为1.39%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为1,615.11万元、1,715.75万元、1,838.87万元，占各期营业收入的比例分别2.67%、2.22%、2.02%；对公司生产经营、财务状况影响较低。上述房屋因历史原因尚未取得产权证书，若该园区未来因房产未取得产权证书事宜影响天杉德必易园园区的正常运营，将会对公司经营造成不利影响。

③其他园区未取得产权证书的情况由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书。该部分未取得产权证书的房屋多为历史原因形成的临时建筑或辅助设施建筑。根据公司与物业出租方签订的租赁合同，公司承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约2.6万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为4.34%。公司已和部分物业出租方签订的房屋租赁合同中约定了因无产证面积导致发行人损失情况下物业出租方的赔偿责任，并由发行人控股股东作出补偿承诺。若上述未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑，被相关主管部门拆除，将会对公司经营造成不利影响。

（2）部分园区租赁房产存在权利限制的风险

①德必虹桥绿谷WE"园区的租赁房产存在抵押德必虹桥绿谷WE"园区位于上海市闵行区申长路518号，物业产权方及出租方系上海新湖房地产开发有限公司。该租赁房产中：201室、202室及第3至第6层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公司抵押予中国农业银行股份有限公司上海闸北支行（抵押权登记号：闵201612032198），抵押权登记日为2016年5月30日，债务金额为2亿元，债务履行期限自2016年5月23日至2026年5月22日止；

第7层至第9层的房屋已由出租方上海新湖房地产开发有限公司抵押予中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行（抵押权登记号：闵201612021844），抵押权登记日为2016年4月19日，债务金额为1.4亿元，债务履行期限自2016年3月21日至2023年3月31日止。截至2019年12月31日，德必虹桥绿谷WE"园区的可供租赁面积约1.7万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为2.77%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为0万元、1,057.80万元、3,324.53万元，占各期营业收入的比例分别0%、1.37%、3.65%；对公司生产经营、财务状况影响较低。虽然公司与上海新湖房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》中已约定相关违约责任，但未来若上海新湖房地产开发有限公司无法按时还本付息，可能导致该物业的所有权人发生变更，从而对公司园区的运营管理产生一定的影响。

②德必愚园1890园区的租赁房产存在查封德必愚园1890园区位于上海市长宁区愚园路716号，物业产权方系上海医药（集团）有限公司，物业出租方系上海禾众投资发展（集团）有限公司。上述房屋已被江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02执363号《执行裁定书》予以查封，限制起始日期为2016年7月6日。截至2019年12月31日，德必愚园1890园区的可供租赁面积约0.2万平方米，占公司承租运营模式运营管理园区可供租赁总面积的比例为0.28%；报告期各期，该园区实现营业收入分别为461.52万元、489.57万元、508.57万元，占各期营业收入的比例分别0.76%、0.63%、0.56%；对公司生产经营、财务状况影响较低。

虽然德必愚园1890园区的租赁关系成立于查封实施之前，且《房屋租赁协议》中约定了出租方上海禾众投资发展（集团）有限公司的相关违约责任，目前公司对该房屋的实际承租使用未受影响，但如果未来因查封事项影响德必愚园1890园区的正常日常运营，将对公司园区的运营管理产生一定的影响。

（3）业务风险

公司主要采用“承租运营”模式进行园区运营管理，该经营模式下为保持经营的稳定性，公司一般与物业产权方或出租方签订长期房屋租赁合同，并在合同中约定续租期、优先续租权等条款以最大限度保障公司经营的稳定性。此外，为了拓展业务规模、提高公司可供租赁面积、提升公司盈利能力，公司需要不断拓展新建园区。若公司“承租运营”的园区租赁期限到期后不能续约或新建园区的盈利情况不及预期，可能会对公司整体的经营业绩产生不利影响。

（4）物业产权方或出租方违约风险

公司作为文创园区的运营服务商，在为下游文化创意产业客户提供舒适的办公环境和专业化服务的同时，也为文化创意产业园区及其周边区域提升了人气和消费人群流量，进而提升了园区及周边区域的潜在价值。尽管公司与物业产权方签订的租赁合同明确约定了租金、租赁期限、续租条款、违约金等商务条款，但随着园区及周边区域潜在价值的提升，可能存在物业产权方或出租方不执行租赁合同的违约风险。此外，物业产权方或出租方自身的经营情况也一定程度影响公司对文化创意产业园区的经营管理。

如物业产权方或出租方因自身经营或财务等问题，导致园区物业无法按时交付或园区物业被查封、被执行等，会对公司园区的运营管理产生不利影响。

（5）新型冠状病毒肺炎疫情导致的经营风险

自新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，国家及各地政府积极采取了延迟复工、隔离管控等防疫管控措施控制疫情的进一步爆发。在疫情及上述措施的影响下，公司下游部分文科创企业的租赁需求下降，园区的招商工作受到一定影响。鉴于本次新型冠状病毒肺炎疫情预计仍将持续影响国内外的宏观经济形势，预计对公司全年的经营业绩也会带来一定的影响。