36个开工“地王”中，仍有八成尚未开盘

虽然大多数“地王”已经开工，但未开售地块还是占了大部分。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市，究其原因，无外乎以下几点：

一是今年以来楼市调控不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为20000元/平米，远低于房企拿地楼面价25264元/平米。

二是因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。以合肥葛洲坝中国府项目为例，拿地楼面价为22103元/平米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平米，房企的入市积极性显然不高。 

三是融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是针对部分区域性的中小企业；而地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延也在一定程度上延缓了地王项目的入市。

已开盘“地王”定价普遍紧贴区域“限价”

从已开盘的7个地王项目来看，大体呈现出以下几大特点：

一是基本都依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地·海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平米，与此前拿地楼面价42561元/平米相差无几，基本铁定亏本。

二是不少地王项目入市，去化表现平平。近期上市地王项目大多定位较高，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般；以杭州首开金茂府为例，于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

目前来看，自2016年伊始的调控紧缩仍将在“房住不炒”的大旗下维持下去，为扭转市场预期，短期内调控应当会从这三方面下功夫，首先是继续加大热点城市的土地供应，如在上周末，北京、武汉、南京、苏州、长沙等一二线城市不约而同地挂牌了多幅地块，其中南京、苏州的起拍总价更是高达267亿。其次在供地结构、规划上也会进一步调整，一二线城市的中小套型比例会进一步增加，而近郊区域的容积率也有适当上调的可能。最后资本市场管控会愈加严格，将进一步在金融上掐死投机炒房的明沟暗道，让非理性的投资性资金从房地产市场转向其他市场。

去年竞价拿地时，不少项目投资者都预期未来两三年房价持续上涨，在这样预判价格下成交的地块，现在自然会有巨大的风险。

其中定位高端项目的“地王”们，得益于产品溢价能力高和客户价格敏感性低，可能还能获得“平平”的业绩。但“地王”不都是“楼王”，还有不少是城市新兴板块的中低端、刚需项目，如果以地王价格做这类高周转项目，那风险才是最大的。

现在来看，大多数地王可能都要折戟，“地王”可能会成为房地产当中亏本的代名词！