曾几何时，我们的城市周围不见了广袤无垠的乡间田野；没有了泥土芬芳的羊肠小道，取而代之的是一座座规划精致，有民族地域味道的“人造村庄”。每到节假日，人们三五成群结伴而至，在风格各异的湖光山色，建筑群像中感受历史沉淀和人文风情。这些“人造村庄”有一个诗意的统称——“特色小镇”。

“特色小镇”兴起于近两年，追溯到其开端始于1983年，费孝通经过对吴江的调查，形成著名的《小城镇，大问题》报告。2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》提出，要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

一石激起千层浪，从各级政府，到央企、国企，再到民企，急迫地想与特色小镇扯上关系。一时间，政府出钱出力，资本纷纷入局，然而理想丰满现实骨感，在探索初期，打造特色小镇的困难已经悉数显现。

小镇未起房价先行

从郑州市区出发，沿郑开大道径直向东，约一小时车程，就能到达中牟县地界。这里是郑州、开封两座城市的中点，是郑汴融城的必经之路，也是近年来各路资本扎堆的“宝地”。

2015年，港交所上市的河南地产龙头建业集团，与华谊兄弟缔结盟约，双方拟共出资150亿元，在中牟大孟镇打造占地2000亩，集电影文化体验、民俗演绎、商业旅游等于一体的特色小镇。如今两年过去，影视小镇雏形已现，隔着施工围挡即可看到一栋栋仿古建筑的毛坯。

“影视城这里没有住宅和商业，主要是做景区的，预计2018年五一假期会对外营业。”正在施工的项目工地外，几个乘凉的工作人员告诉记者，影视城仅是一期项目，在郑开大道对面，还有相配套的商业、住宅项目，已准备动工。

工作人员所说的商住项目地块，如今还仅是一片荒地，但沿着郑开大道两侧，一个个在建项目正拔地而起。

“就在大孟镇，已经规划了三个特色小镇。除建业这个电影小镇外，2016年中牟县和大连海昌集团签约，计划打造集商业住宅为一体的极地海洋公园小镇，此外还和韩国泰迪熊协会签约，准备打造中部首个韩国泰迪小镇项目。”

距离影视城项目约10分钟车程的一处售楼处内，前来看房的吴先生已对周边规划如数家珍。他感叹，前几年郑开大道两旁除了农田还是农田，人流量少，车速可以飙到160公里/小时。可现在，随着大企业大项目大楼盘入驻，沿线已搭起了城际铁路，有些路口还时常出现堵车现象，足见人流量的激增。

随着人流量增长的，还有周边的房价。

“2016年下半年，我们这里洋房开盘价在10000元/平左右，马上要开盘的二期价格保守估计要15000元/平。”售楼处工作人员表示，2016年以来大孟镇沿郑开大道两侧的房价水涨船高。如今眼看一家家大开发商的项目纷纷动工，未来这里的发展前景可期。

地产界的一次探险

资本是趋利的，目前A股中的特色小镇概念板块共有23家上市公司，其中9家房地产企业，占比40%；旅游企业4家，建筑企业5家，另外还有少数从事文化娱乐的企业，以及制造业企业。据不完全统计，去年7月至今，已有相当数量的上市公司公布了参与特色小镇的计划，涉及房地产、建材、文化、旅游等各行业的上市公司已超过300家。

大体上来看，布局特色小镇的上市公司中，房企居多。A股房企如万科、华夏幸福、绿地等，还有港股房企，如碧桂园，绿城、时代地产等也将业务伸向特色小镇的开发。

申万宏源分析人士向记者表示，开发特色小镇，房企相较于其他行业的企业有优势，包括资金充足、有基础设施建设经验、有多渠道开发资源等等。另外，大城市紧缺的土地供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展，特色小镇是房企瞄准的一个新的利润增长点。

近日，克而瑞（CRIC）公布今年上半年内房销售排行榜，碧桂园以2842.2亿元的销售额高居榜首，万科和中国恒大则分别以2727.5亿元和2409.7亿元跟随其后。另外，从拿地金额来看，碧桂园上半年以828亿元稳居榜首。

自2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产以来，目前，碧桂园已签约5个科技小镇，其中3个将于今年动工建设。2017年，碧桂园还将新增15个科技小镇项目，从而完成全年20个科技小镇的布局。

值得注意的事，在千亿房企里面，碧桂园的战略布局有别于其他房企，走的是“农村包围城市”路线，开发特色小镇有着天然的优势。

在2013年中报中，碧桂园称会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地发展。而彼时，以恒大为代表的许多房企在前几年布局三四线城市后纷纷回归一二线城市占领市场。据了解，碧桂园曾一度95%以上的在售项目都位于全国三四线城市。

也因为这样的战略，曾经有一段时间，碧桂园因业绩平淡似乎淡出了地产界。

然而成也萧何败也萧何，多年的策略坚守终于迎来了机遇。

Wind数据显示，2017年1-2月，三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于2016年12月42.8%的增速，但与一二线城市相比，增速明显。

除了战略布局以及合伙人制外，产业小镇的开发对于碧桂园的业绩提振起到一定的帮助作用。按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来新的增长点。

“特色小镇，是房地产企业未来发展的一个必要阶段，也是一次探险。”一不愿具名上市房企人士认为，目前一二线城市土地资源紧缺，开发商抢地势头明显。所以跳出热点城市，谋求地产行业新业态是必然趋势。

他表示，特色小镇多选址在大城市近郊区域，或具有风土人情的特色景区，实际仍是对核心城市人口和资源外溢的承接。目前特色小镇还主要集中在以产业园和景区为主题的模式下，综合商业、住宅甚至医疗教育等配套设施，以求形成新的人流聚集地。但实际上目前能够真正实现全配套的特色小镇很少，成功案例并不多。大多特色小镇仍停留在规划或建设期，前路仍需要探索。