经历了规模上的一轮狂奔后，房地产企业更有意识要在项目把控、平衡负债和利润这些财务指标方面有所“修复”。

TOP50市场集中度减弱，房企内生性资金优势凸显

年初业绩会上房企们一致表现低调，表示不再设立2018全年目标，或者已经可以窥探出今年房企在规模问题上的一些细微心理变化。

刚过去的8月21日，碧桂园总裁莫斌在中期业绩会上提到公司销售指标时再次提及，会相对放慢发展速度，腾出空间抓好管控。根据最新发布的中期业绩也可观察到，2018年上半年，无论是碧桂园、万科、恒大、保利、融创、新城控股、龙湖，这些TOP10以内的房企，在利润方面均保持一定程度的提升。

可以看出，经历了规模上的一轮狂奔后，房地产企业更有意识要在项目把控、平衡负债和利润这些财务指标方面有所“修复”。

当然，政策还在严控、融资环境还在进一步收紧的大环境下，这些变化无不给前8月房企的TOP100销售榜单增添了几许“神秘”。

根据“观点指数·2018年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100”的数据分析来看，1-8月，TOP5的起跑线超过2600亿元，具体到TOP10也从去年同期的878亿元上升到1316.4亿元。这表明，虽然房企已经开始转变发展方向，注重负债和利润平衡，但在经历过高度集中的市场面前，规模的“滚轮”有所放缓，但仍在前进。

数据来源：观点指数整理

1-8月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在前100的市场占有率分别为20.52%、29.1%、41.85%、68.75%以及83.14%。相比较之下，2018年前8月的TOP3、TOP5、TOP10、TOP30、TOP50在市场占有率方面，同比2017年分别下降了3.44%、2.89%、3.67%、2.55%、1.22%。

进入今年前八月，虽然龙头房企们还占据着市场的“大头”，但是相对来说，行业集中度已有所减缓，这些数据也都进一步表明，排名前50的房企，在市场占有额方面已经明显呈下降趋势。

数据来源：观点指数整理

今年以来，融创凭借着上半年的良好销量领先绿地、中海，保持在TOP5的位置。而绿地因前期发力不足，曾一度跌落第七，在今年5月以1066亿元的总销量成功超越中海，上位TOP6。但根据观点指数最新发布的排行榜单，绿地前8月的销售与处于TOP5位置的融创还是有所差距。

综合7月、8月两个月房企的销售业绩来看，它们中更多表现出一种缓和的趋势，这种调整或是为了即将到来的传统楼市旺季“金九银十”做准备。相比6月均达到六七百亿元的单月销售规模，排行前三的碧、万、恒在7、8月的单月销售只在400亿元至500亿元之间徘徊，或许可以看作是经历年中冲刺以后的“休养生息”。

全行业来看，根据统计局1-7月份的统计数据，全国商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%；商品房销售额78300亿元，同比增长14.4%。

然而，在行业规模不断上升，一片欣欣向荣的表象背后，房企也在承受着巨大的负债和现金流压力。以往的融资渠道被一堵再堵，房企拿地以及规模的扩张变得小心翼翼。

统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金为93308亿元.其中，国内贷款14045亿元，下降6.9%；利用外资33亿元，下降70.1%；自筹资金30187亿元，增长10.4%；定金及预收款31013亿元，增长15.1%；个人按揭贷款13655亿元，下降1.4%。

这些数据表明，房地产企业在发展过程中，可以依赖的外部资金来源正逐步减弱，而内部的资金比重在进一步提升，那些平时更注重内生性资金来源的房企，在往后的发展中将变得更具优势。

数据来源：观点指数整理