三、经营效率

（一）租金水平（单位面积租金）

2016年，广西城市商业综合体中商户平均每平方米租金为939.5元，比全国平均水平低7.5%，比东部地区低24.9%，比中部地区和西部地区分别高43.2%和18.3%。

从行业看，广西城市商业综合体中零售业平均每平方米租金为1098.2元，比全国平均水平低0.3%；餐饮业平均每平方米租金为780.8元，比全国平均水平低37.0%；服务业平均每平方米租金为790.7元，比全国平均水平高26.7%。

从城市看，南宁市城市商业综合体中商户平均每平方米租金为2087.0元，比一线城市平均水平仅低0.7%，比二线城市平均水平高107.3%；柳州等7个市商业综合体中商户平均每平方米租金为348.8元，比三线及其他城市平均水平低45.0%。

（二）日均平效（单位面积实现的日销售额）

2016年，广西城市商业综合体日均平效为19.5元/平方米/天，比全国平均水平低27.1%。

从行业看，广西城市商业综合体中零售业日均平效为26.5元/平方米/天，比全国平均水平低18.5%；餐饮业日均平效为11.7元/平方米/天，比全国平均水平低57.5%；服务业日均平效为10.6元/平方米/天，比全国平均水平低5.4%。

从城市看，南宁市城市商业综合体日均平效为39.1元/平方米/天，比一线城市平均水平低21.6%，比二线城市平均水平高41.7%；柳州等7个市商业综合体日均平效为11.0元/平方米/天，比三线及其他城市平均水平低41.9%。

2016年，广西城市商业综合体实现的有效消费为67.4元/人次，比全国平均水平高3.2%。从城市看，南宁市城市商业综合体实现的有效消费为73.2元/人次，比一线城市平均水平低12.5%，比二线城市平均水平高14.6%；柳州等7个市商业综合体实现的有效消费为60.0元/人次，比三线及其他城市平均水平高6.2%。

（四）车位利用率（平均每天每个车位能够承载的客流量）

2016年，广西城市商业综合体车位利用率为19人次/个*天，比全国平均水平低20.8%。从城市看，南宁市城市商业综合体车位利用率为20人次/个*天，比二线城市平均水平低13.0%；柳州等7个市商业综合体车位利用率为18人次/个*天，比三线及其他城市平均水平低14.3%。

总体来看，广西城市商业综合体发展极不平衡，南宁市是广西外来人口重点流入的城市，城市商业综合体发展水平明显高于区内其他城市，一些相对指标好于全国二线城市平均水平，个别指标甚至优于全国一线城市平均水平。

四、广西城市商业综合体发展面临的问题

与发达地区相比，广西的城市商业综合体起步晚，发展潜力巨大。城市商业综合体作为新的商业模式，与其他商业模式一样会受到居民收入水平的制约，而能否与融入新零售大潮，实现线上线下有机结合需要实践的检验。

（一）城市商业综合体发展受到居民收入水平的制约。城市商业综合体面向追求时尚，喜欢享受休闲娱乐生活的高净值人群和年轻人，以本地城镇居民为主，外地游客和农村居民为辅。城市商业综合体发展主要受本地城镇居民收入的高低及规模的大小的影响，它们是正相关的关系。2016年，广西城镇居民可支配收入在全国31个省（市、自治区）中排21位左右，比2015年后退明显，居于中下游水平。广西人均GDP在全国31个省（市、自治区）仅排26位（即倒数第6位）左右，居于下游水平。作为城市商业综合体最大的潜在客源，本地城镇居民收入平均水平提高缓慢，与发达省市相比，人数偏少，比重偏小，对体验式消费的支撑力度有限。

（二）能否与融入新零售大潮，实现线上线下有机结合需要实践的检验。纵观国内零售市场，这几年似乎成为了电商特别是电商巨头的表演舞台，新型零售业态的不断涌现，新零售、无人店等影响着零售市场发展格局。零售业公认的革命有三次：百货商店、连锁商店和超级市场。第四次零售革命是建立在互联网电商基础上、又超越互联网的一次革命，它将把人类带入智能商业时代。在智能商业时代，城市商业综合体能否与融入新零售大潮，实现线上线下有机结合需要实践的检验。目前，广西已经开业的城市综合体及正在建设，即将投入使用的城市综合体有很多，尽管它们未达到本文所界定的城市商业综合体标准，但它们与城市商业综合体在定位、业态以及现有品牌等方面存在交叉重叠，竞争是不可避免的，有些可能做到错位竞争，有些则存在一定程度上的同质化竞争。这几年，一家新城市综合体或大型商场开业后顾客熙熙攘攘，热闹非凡，周边商场生意明显趋淡的现象屡见不鲜。面对这样的格局，如何吸引和留住足够的商家，进一步激发消费者购买力，形成一个良好的现金流模式，考验着每一家城市商业综合体。这些问题如果没有解决好，可能会带来诸多的负面影响。

（三）城市商业综合体管理水平有待提高。拥有高度专业化管理团队，具备多年的专业经验积累是城市商业综合体后期管理成功的基本条件。作为传统落后业态的替代者，城市商业综合体的竞争力理应比传统的百货商场和购物中心店更强，更能吸引顾客，更能让商户产生赚钱效应。调查中发现，有些城市商业综合体优势并不明显。2016年，广西的社会消费品零售总额增长速度为10.7%，如果城市商业综合体内大部分商户经营正常，商户销售额（营业额）增长速度理应在10.7%以上。这次调查的17家城市商业综合体中，有7家城市商业综合体商户销售额增幅在10.7%以下，其中1家仅增长2.0%，4家降幅在1%以内，3家降幅超过3%。在同样的大环境下，业绩比不上平均水平表明管理上出现问题。