三四线城市火热去库存

与此同时，各线城市房价走势明显分化。一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。

8月份，三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时，无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。

值得关注的是，随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”，北三县房价剧烈调整，8月份大厂房价较6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看，常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%，房价上涨动力着实强劲。

不过，CRIC监测数据显示，重点三四线城市成交萎缩，同、环比跌幅分别达45%和31%。

克而瑞认为，四季度，三四线城市成交将整体下滑。从三季度的成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外，前期市场过于乐观导致供应加大，随着成交量的持续走低，部分三四线城市已出现库存高企，供过于求的局面，未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。

房贷最伤荷包：贷百万月供多600！

除了楼市成交价格和数量的变化外，房贷市场也有了显著变化。

今年以来，金融去杠杆全面升级，严密防范系统性金融风险，严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。

M2增速逐级回落，货币派生效应明显减弱，房贷资金显著波及。截至8月末，M2同比增速降至8.9%，较2016年初14%高点减少5.1个百分点。

就房地产市场而言，除了严格执行“限贷”政策外，最明显的变化莫过于两个方面：

一、严查消费资金违规流入房地产市场，北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作，重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳，暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷，以防信贷资金违规流入房地产市场；

二、首套房贷利率普遍上浮，多个城市首套房贷利率普遍上浮5%~10%。以北京为例，首套房贷最低利率为基准利率上浮5%，多家股份制银行更是上浮10%。

以深圳地区为例，2016年10月初，深圳中工建农四大银行的首套房贷利率折扣为9折，即4.41%；而最新的数据显示，四大银行首套房贷利率均上浮10%，即5.39%。

与2016年10月初相比，以目前的首套房贷利率贷款100万，采用等额本息还款方式，每个月需多交月供595元，总利息多支出21.4万元。

不仅仅需要多支付房贷，房贷审批周期也大大拉长。

深圳福田八卦岭片区一位地产中介工作人员介绍，该片区一些楼盘的学位还可以，价格在福田属于价格洼地，刚需客户的支撑成交下降不是特别明显，但是银行房贷收紧带来的影响较大，如果是换房客户的首付要5成，而且放款周期长，以前2个月一般都能收到全款，如今差不多只能收到首期款。

但是，从央行公布的金融数据来看，居民高杠杆购房的格局并未扭转，住户部门中长期贷款（含消费和经营贷款）占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%，创年内新高，8月份占比略有回落，依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是，住户部门短期贷款（含消费和经营贷款）占比陡然上升并持续高位，8月份占比达21.4%，而以往基本维持在10%以内。

以此来看，房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重，反倒也带动了短期贷款比重的上升，而同期的社会消费增速又没有显著增长，房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。

长效机制：何时不用再调控？

经过不断演化，楼市调控方向在今年3月17日出现转折点，由传统“结果管理式”的调控手段，转向基于长效机制的多维调控，构建“租售并举”长效住房制度。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，“9·30”调控伊始并未能瞬间止住楼市疯狂，仍有大量的购房者恐慌性入市。而后全国各地陆续从限购、限贷、限价、限售、限商等多层面下猛药，直至今年4月前后，各地完成阶段性调控，楼市才慢慢趋稳。

在业界看来，楼市变化的转折点正是北京的“3·17”调控。在长效机制里，最被看好的是购租并举。

7月17日，广州针对承租人子女就近入学提出“租购同权”；随后，九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个试点城市陆续发布相关试点方案。

业内普遍认为，购租并举就是为了改变当前楼市“重售轻租”的局面，让承租人租得安心。

调控政策重点方向也开始从限制需求端走向增加供给。8月，国土资源部和住房城乡建设部，确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

9月13日，深圳市房屋租赁运营管理有限公司举行揭牌仪式。资料显示，深圳市房屋租赁运营管理有限公司由深圳人才安居集团全资控股，于9月12日注册成立，注册资本金10亿元，聚焦住房租赁、商业运营和物业管理三大核心业务，作为市委市政府推动发展住房租赁市场的主要抓手，将致力于打造一流的专业化、规模化、规范化的住房租赁平台，同时管理运营人才安居集团的政策性住房及配套商业资产。

业内人士认为，作为新兴的细分领域，长租公寓丰富了住房租赁市场产品线，成为新就业群体实现住有所居的有效途径。