土地：市场成交量跌价涨，租赁住房用地大规模推出

在6月土地市场成交规模大幅上涨后，7月份成交规模大幅回落，成交建筑面积和成交总价环比分别大幅下降45.5%和25.4%，成交楼板价环比上涨幅度达到61.1%；从城市能级来看，总体溢价率较6月份上浮13.6个百分点，仅有一线城市平均溢价率微降，二线及三四线城市溢价率均上涨超过10个百分点。

7月，CRIC监测的300城经营性土地成交252幅，环比大幅下跌43.1%；成交建筑面积2589万平方米，同、环比分别下跌6%和25.4%；成交总价1971亿元，同比大幅上涨51.4%，环比回落25.4%；本月土地价格涨至7610元/平方米，刷新了月度土地成交平均楼板价纪录，主要由于一线城市本月成交占比提升，且热点二线城市如南京、杭州等也有地块集中出让，拉高整体均价，此外，三四线城市本月也有多幅高溢价地块成交。

本月土地成交的平均溢价率跟随土地成交均价的提升而水涨船高，溢价率上涨了13.6个百分点，本月平均溢价率达到44.2%，一线城市土拍价格受限，溢价率较高的地块主要分布在二线和三四线城市。一线城市本月平均溢价率21.3%，环比微降0.3个百分点，总体维持稳定；二线城市土地溢价率46.4%，环比上涨19.3个百分点，涨幅最大；三线城市土地溢价率61.7%，上升11.9个百分点。

一线城市本月总成交建筑面积197万平方米，环比下跌27%，仅占总体成交8%，成交主力是北京和上海，北京共成交7宗综合用地，总建筑面积达到90万平方米；上海本月成功出让14宗地块，其中9宗纯住宅地块全部为动迁安置房地块或租赁用房地块，总建筑面积达到74万平方米。

二线城市成交规模有所回落，土地均价反而回升，成交建筑面积1879万平方米，成交金额1354亿元，环比分别下降42%和14%，但土地成交均价达到7203元/平方米，同环比分别大涨73%和50%。

三四线城市成交量环比跌幅最大，成交面积513万平方米，环比大跌58%，成交金额环比下降47%，成交均价同、环比分别上涨354%和25%。三四线城市中土地成交的主力城市仍分布在东部沿海省份及海南三亚，常州、佛山、漳州、三亚均有较多土地成交。

综观：坚持政策连续性和稳定性，下半年市场不会大起大落

我们认为下半年房地产市场不会大起大落，热点一、二线城市着力在供求两方面加以调控，预售证审批趋严并严格限签，成为制约成交量上行空间的重要因素，预计热点城市供应及成交将持续低位运行。短期内，前期超调城市似乎出现放松的迹象，譬如上海供应小幅放量，杭州网签开闸，房价加速上涨。不过，在调控政策难见实质性转向的大背景下，前期超调城市供求即使有所回升，回升幅度将非常有限。

对土地市场而言，一线城市及热点二线城市仍在力争维持或加大土地供应，主要为更大力度保证“住有所居”；同时，在上海推出纯租赁用地后，广州也率先发布“租售同权”新政，房地产市场正在面临“售转租”的关键转折点，土地市场也将随楼市有所调整，预计开发商观望心态将会有所加强，但在土地供应“僧多粥少”的情况下，竞争激烈程度将不会明显减退。