2014-2020年宁波市养老地产市场开发研究及投资咨询报告

宁波自1987年进入了老龄化社会，老龄人口数量快速增加，老年人口高龄化、空巢化日益加剧。“十二五”期间，宁波市老龄化趋势更加严峻，预计到2015年底，全市60岁以上户籍老年人口将逼近130万，占总人口的比重将超过20%，进入中度老龄化社会。其中，80岁以上的老年人口将接近20万。未来几年，宁波市人口老龄化程度将进一步加深，社会养老负担日益沉重。到2016年宁波市老年人口将超过130万左右,2018年宁波市老年人口将突破147万人。

随着宁波市人口年龄化，完善应对人口老龄化的社会公共政策，加大应对人口老龄化的公共投入已迫在眉睫。虽然近几年宁波市老龄工作取得一定成绩，但也面临着日益复杂和新形势、新情况和新挑战。例如，宁波市高龄老年人尤其是农村高龄老年人的收入水平比较低；医疗卫生服务体系尚不适应人口老龄化形势对公共医疗服务的需求；老年人基本公共服务项目还不足，社会养老服务体系建设滞后，社区老年人文化、照料、护理等服务设施严重不足等等。

到“十二五”末，宁波市本级将新增公办养老机构床位1500张，各县（市、区）新增公办养老机构床位5850张；乡镇（街道）都建有区域性的养老机构，实现农村五保供养对象、城市“三无”供养对象应养尽养；全市新增民办养老机构床位8550张，市和县（市、区）两级财政补助0.855亿元，力争实现民办养老机构床位数达到总数的30%。

近年来，养老服务业快速发展，老年消费市场初步形成。受现代生活方式、“4+2+1”家庭结构、城市化建设进程加快等客观因素影响，未来宁波市需要专业养老机构提供个性化养老服务的老人数量将会激增，养老服务机构需求将进一步增大。在市场的调动下，越老越多的人力、物力、财力等将会涌入养老服务市场，宁波市省养老服务发展在“十二五”乃至“十三五”期间必将迎来更加广阔的发展空间。
 

第一章 养老地产发展基础概述 11
第一节 养老地产概述 11
一、养老产业的定义和目标 11
二、养老地产的内涵及特征 11
三、养老地产利益主体分析 13
四、成熟养老地产特点分析 14
第二节 养老地产行业政策分析 15
一、中国房地产市场调控政策分析 15
二、中国养老地产的支持政策分析 21
三、《中华人民共和国老年人权益保障法》 21
四、《关于加强老年人优待工作的意见》 22
五、《关于加快发展养老服务业的意见》 23
六、《中国老龄事业发展“十二五”规划》 25
七、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》 33
八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 34
九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布 36
十、2014年7月试点实施“以房养老” 37
第三节 中国养老地产社会环境分析 37
一、中国人口老龄化趋势分析 37
二、中国老年人养老模式分析 40
三、中国养老观念的转变分析 44
四、社会养老服务体系的现状 45
五、中国的老龄人口红利分析 46
第二章 养老地产发展状况分析 49
第一节 养老地产行业发展现状 49
一、养老地产处于摸索阶段 49
二、房企布局养老地产情况 49
三、保险企业涉足养老地产 54
四、外资在华投资老年住宅 56
五、中国养老地产开发特点 57
第二节 不同类型养老地产市场分析 58
一、养老服务嵌入式住宅市场 58
二、养老服务型老年公寓市场 58
三、“学院式”养老地产市场 60
四、健康养生型养老地产市场 61
五、养老综合体养老地产市场 62
第三节 养老地产开发运营模式分析 63
一、中国养老地产商业模式分析 63
（一）中国现有养老地产模式分析 63
（二）适合中国养老地产开发模式 64
（三）中国养老地产运营模式分析 70
（四）中国养老地产盈利模式解析 72
（五）养老地产商业模式创新分析 74
二、中国养老地产管理模式分析 74
（一）房地产开发商管理的模式 74
（二）与专业公司建立战略联盟 75
（三）引进专业公司的管理模式 75
（四）各种管理模式的优劣对比 75
（五）养老地产管理的收益分析 76
第三章 宁波市房地产市场环境分析 77
第一节 宁波市行政划分 77
第二节 宁波市地理气候资源环境分析 77
一、地理位置 77
二、地质 78
三、气候 78
四、资源 78
第三节 宁波市交通环境分析 79
一、交通 79
二、铁路 80
三、公路 81
四、港口 81
五、民航 82
六、轨道交通 82
第四节 宁波市地产业宏观经济环境分析 83
一、宁波市GDP情况 83
二、宁波市固定资产投资 84
三、宁波市居民收支情况 86
四、宁波市产业结构分析 87
五、宁波市招商及外贸分析 88
第五节 宁波市地产业社会环境分析 89
一、宁波市消费市场情况 89
二、宁波市人均住房面积 90
三、宁波市安居工程建设 91
第六节 宁波市房地产市场政策环境 96
一、政策环境综述 96
二、住房公积金新政 98
第四章 宁波市房地产市场发展分析 99
第一节 房地产投资开发 99
第二节 房地产供需情况 99
一、房地产供给分析 99
二、商品房销售情况 100
三、房地产成交情况 101
（一）住宅成交情况 101
1、全市住宅成交情况 101
2、六区住宅成交情况 101
（二）商铺成交情况 102
（三）写字楼成交情况 103
四、房地产优势企业 103
第三节 房地产推盘及优惠 105
第四节 2014年下半年新盘分析 114
一、鄞州区形成独霸格局 114
二、住宅类项目占主导 114
第五节 房地产价格走势 115
一、房地产价格月度走势 115
二、房地产价格区域情况 115
三、主要楼盘价格情况 116
四、2014年住宅成交排行榜 117
第六节 房地产市场走势预测 118
第五章 宁波市人口老龄化现状分析 119
第一节 人口老龄化标准 119
一、老年人年龄划分标准 119
二、老龄化社会划分标准 119
第二节 宁波市人口结构 120
一、常住人口 120
二、县市人口 121
二、年龄结构 121
三、性别结构 122
四、户籍结构 122
第三节 宁波市老年人口数量统计 123
一、2011年宁波市老年人口数量 123
二、2012年宁波市老年人口数量 124
三、2013年宁波市老年人口数量 124
四、宁波市老年人口增长分析 125
第六章 宁波市养老地产市场投资机会分析 126
第一节 宁波市养老地产业发展优势 126
一、区位优势 126
二、政策支持 126
（一）《关于深化完善社会养老服务体系建设的意见》 126
（二）《关于进一步鼓励民间资本投资养老服务业的实施意见》 129
第二节 宁波市养老服务供应分析 130
一、养老机构数量 130
（一）城市养老机构数量 130
（二）农村养老机构数量 131
二、相关社会组织数量 132
三、专业养老服务人才数量 133
第七章 宁波市重点区域养老地产布局分析 135
第一节 宁波养老地产统计 135
第二节 海曙区 137
一、养老地产业发展现状 137
二、主要养老地产项目 138
第三节  鄞州区 138
一、养老地产业发展现状 138
二、主要养老地产项目 139
第八章 养老地产市场目标消费者分析 140
第一节 老年人特征与消费能力分析 140
一、老年人的生理特征研究 140
（一）老年人人体工程学 140
（二）老年人的生理特征 141
（三）老年人的生理需求 142
二、老年人的心理特征研究 143
（一）老年人的心理特征 143
（二）老年人的心理需求 143
三、老年人的行为活动特征 144
（一）老年人活动分布圈 144
（二）老年人的活动特性 145
四、老年人群购买力分析 146
（一）老年人经济收入来源 146
（二）老年人购买力正提升 146
第二节 中国养老地产客户群体分析 147
一、企事业单位老年退休人群 147
二、收入学历较高的中年子女 147
三、追求安逸老年生活退休者 147
四、休闲度假养生的老年客流 147
五、养老地产的潜在客户分析 148
六、养老地产客户群消费特征 148
第三节 养老地产消费者行为分析 150
一、中国居民养老意愿调查 150
二、老年人的养老消费观念 150
三、消费者对养老地产认识 151
四、不同老年人关注度调查 151
五、养老地产设施服务需求 151
六、养老地产入住方式调查 152
第九章 中国养老地产项目营销策略分析 153
第一节 养老地产项目的选址及定位 153
一、养老地产项目的选址策略 153
二、养老地产的项目定位分析 155
第二节 中国养老地产项目营销策略研究 156
一、养老地产营销中存在的问题 156
二、养老地产市场营销策略分析 158
三、养老地产项目销售渠道类型 160
四、养老地产项目销售渠道选择 161
第三节 养老地产项目促销策略分析 164
一、养老地产促销目标分析 164
二、养老地产促销方式分析 164
三、养老项目促销策略分析 164
（一）养老地产广告促销策略 164
（二）养老地产人员推销策略 165
（三）养老地产营业推广策略 165
（四）养老地产公共关系策略 167
第四节 养老地产产品价格策略分析 167
一、养老地产项目定价策略分析 167
二、养老地产项目价格影响因素 168
三、养老地产项目定价方法研究 169
四、养老地产项目调价方法研究 172
第五节 养老地产项目网络营销策略分析 174
一、养老地产网络营销运作模式分析 174
二、养老地产开展网络营销的优势 175
三、养老地产开展网络营销的缺陷 177
四、养老地产网络营销的整合互补 178
五、养老地产实现网络营销的策略 179
第十章 宁波市养老地产业扶持政策分析 181
第一节 宁波市房地产市场调控政策 181
第二节 "以房养老"政策解读 182
一、政策路径 182
二、适用条件 182
三、国内实践 183
四、发展困局 184
第三节 养老地产业其他相关政策解读 186
一、政府鼓励民间资本参与养老服务 186
二、政府购买公共服务政策解读 187
三、养老服务业"十二五"政策导向 189
四、养老服务业建设目标分析 190
第十一章 养老地产投融资市场战略分析 193
第一节 养老地产投资开发影响因素分析 193
一、地区经济水平 193
二、地区居民收入 193
三、社会福利制度 193
四、老龄人口数量 193
五、居民养老观念 194
六、地区生态环境 194
七、地区地价水平 194
第二节 养老地产投资特性分析 194
一、养老地产行业投资特性分析 194
二、养老地产项目投入产出分析 195
三、投资养老地产关键决策要素 196
四、养老地产的投资价值点分析 197
（一）进入品牌效应 197
（二）售租获取利润 197
（三）运营管理获益 197
（四）地区辐射效应 198
（五）社会口碑效应 198
第三节 房地产企业投资养老地产可行性分析 198
一、养老地产成房企开发新方向 198
二、房企开发养老地产优势分析 198
三、房企开发养老地产前提分析 199
四、房企投资养老地产效益分析 199
五、房企开发养老地产战略分析 199
第四节 保险企业投资养老地产可行性分析 200
一、保险资金与养老地产匹配性 200
二、险资投资养老地产法律环境 201
三、保险资金养老地产投资模式 202
四、险企养老地产运营模式分析 204
五、险企养老地产投资收益分析 204
第五节 养老地产投资风险分析 205
一、产业政策风险 205
二、房产信贷风险 206
三、新兴市场风险 206
四、投资收益风险 206
五、物业管理风险 207
第六节 养老地产投融资策略分析 207
一、房地产投融资主体分析 207
二、养老地产融资渠道分析 208
三、养老地产融资方式分析 209
四、养老地产融资策略分析 210
五、养老地产PFI融资模式 213
第十二章 宁波市养老地产投资前景趋势预测 218
第一节 养老地产发展趋势分析 218
一、综合性住宅将成为主导产品 218
二、市场竞争激烈设计更重细节 218
三、更加注重以人为本开发理念 218
四、小户型是养老地产开发首选 218
五、将逐步从主城区向郊区转移 219
六、开发不再片面追求规模档次 219
第二节 养老地产市场机会分析 219
一、养老综合体的市场机会 219
二、养生养老地产市场机会 219
三、养老旅游地产市场机会 220
四、养老地产区域投资潜力 222
五、保险企业养老地产机会 223
六、医疗康复机构市场机会 224
七、酒店管理企业市场机会 224
第三节 养老地产市场发展前景分析 224
一、养老地产成房地产新增长点 224
二、养老地产产品渐成新型刚需 225
三、养老地产潜力巨大尚需升级 226
四、养老地产市场需求前景广阔 227
五、养老地产市场规模预测 228
第四节 宁波市养老地产业发展前景预测 228
一、养老地产需求前景预测 228
二、2020年宁波老年人口预测 228
三、养老服务机构需求预测 229
五、养老地产业前景展望 229

 
图表目录
图表 1  传统住宅地产与养老地产的对比 12
图表 2  房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 16
图表 3  房地产调控政策“国五条”主要内容 17
图表 4  “新国八条”主要内容 19
图表 5  2007-2013年中国60岁以上老年人口数量及占比统计 38
图表 6  2013年中国人口数量及其构成情况统计 38
图表 7  2013年末中国各年龄段人口比重 39
图表 8  2014-2050年中国人口老龄化发展趋势图 39
图表 9  2007-2013年中国养老服务机构数量统计 46
图表 10  2005-2013年中国养老服务机构床位数统计 46
图表 11  中国主要房企试水养老地产一览表 52
图表 12  异地养老模式及其特征 63
图表 13  专门建设综合型养老社区 65
图表 14  普通社区中配建各类养老产品 66
图表 15  养老设施与幼儿园并设 67
图表 16  国内养老地产的盈利模式 74
图表 17  养老地产管理模式优劣势对比 75
图表 18 77
图表 19  2013年宁波市各种运输方式完成货物和旅客运输量、港口吞吐量统计 80
图表 20  2006-2014年宁波市生产总值及其增长率统计表 83
图表 21  2013年宁波市人均生产总值及其增长率统计 84
图表 22  2013年宁波市固定资产投资主要构成图 85
图表 23  2006-2014年宁波市固定资产投资统计表 85
图表 24  2006-2014年宁波市城镇居民收支情况表 86
图表 25  2006-2014年宁波市农村居民收支情况表 87
图表 26  2006-2014年宁波市产业结构 87
图表 27  2013年宁波市三次产业结构图 88
图表 28  2006-2014年宁波市社会消费品零售总额统计表 90
图表 29  2006-2013年宁波市居民人均住房面积统计表 90
图表 30  2014年6月宁波市项目建设进度明细表 91
图表 31  2008-2014年宁波市房地产开发投资额统计 99
图表 32  2006-2013年宁波市房屋建筑施工面积及统计表 99
图表 33  2006-2013年宁波市房屋建筑竣工面积及统计表 100
图表 34  2006-2014年宁波市商品房销售情况 100
图表 35  2010-2013年宁波市商品房住宅成交情况 101
图表 36  2013-2014年宁波市六区住宅成交面积 102
图表 37  2010-2013年宁波市商业营业用房成交情况 103
图表 38  2010-2013年宁波市办公楼成交情况 103
图表 39  宁波市房地产优势企业名单 104
图表 40  2014年宁波市开/推盘楼盘及优惠汇总 106
图表 41  2014年宁波市六区商品住宅成交量及均价变化趋势 115
图表 42  2014年宁波市六区各区域住宅成交列表 116
图表 43  2014年上半年宁波市六区各区域住宅成交列表 116
图表 44  2014年宁波楼市商品住宅成交面积排行榜 117
图表 45  2014年宁波楼市商品住宅成交金额排行榜 118
图表 46  2010-2013年宁波市常住人口数量统计表 120
图表 47  2013年宁波市各县市人口及人口密度 121
图表 48  2011-2013年宁波市常住人口年龄结构 122
图表 49  2006-2013年宁波市常住人口数量统计 122
图表 50  2006-2013年宁波市常住人口数量统计 123
图表 51  2011年宁波市老人口数量统计 123
图表 52  2012年宁波市老人口数量统计 124
图表 53  2013年宁波市老人口数量统计 124
图表 54  2011-2013年宁波市老人口增长变化情况 125
图表 55  2011-2013年宁波市城市养老服务机构统计 130
图表 56  宁波市城市养老服务机构情况 131
图表 57  2010-2013年宁波市农村养老服务机构统计 131
图表 58  宁波市农村养老服务机构情况 132
图表 59  2010-2013年宁波市老年人与残疾人服务机构统计 132
图表 60  宁波市老年人与残疾人服务机构情况 133
图表 61  宁波市养老服务机构在职人员统计 134
图表 62  宁波市养老地产统计 135
图表 63  养老地产消费者配套设施需求调查结果 152
图表 64  养老地产消费者意愿入住方式调查结果 152
图表 65  2013-2015年宁波市养老服务机构建设 191
图表 66  养老地产投资决策的关键要素图 197
图表 67  养老地产的融资渠道 209
图表 68  BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 214
图表 69  BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 214
图表 70  PFI建设养老地产的模式构建 215
图表 71  PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 216
图表 72  中国异地养老最佳城市列表 223
图表 73  2014-2020年宁波市老年人口预测 229