2014-2018年佛山市顺德区城市工业地产市场开发运营及投融资战略咨询报告-中商产业研究院

内容概括

顺德曾获得“广东四小虎”、“2013中国百强区第一名”等美誉。顺德位于广佛同城的西南边界、广佛肇经济圈的南部，是佛山市与广州市联系的重要核心区域之一。2013年顺德区全社会固定资产投资499.24亿元，比上年增长14%。其中，第一产业投资5.92亿元，增长997.9%；第二产业投资126.73亿元，下降10.1%，其中工业投资126.73亿元，下降10.0%；第三产业投资366.58亿元，增长23.7%。2013年全部工业完成增加值1305.32亿元，比上年增长11.1%。其中，规模以上工业企业完成工业增加值1171.53亿元，增长12.1%。2012年，顺德区全部工业企业单位数位1.8万家，其中规模以上民营企业474家，港澳台商及外资企业565家。

随着顺德经济的飞速发展，工业用地日益成为稀缺资源，为充分利用存量土地，提高土地的投入产出率，鼓励多层商品厂房的开发，建立规范的商品厂房开发、建设和销售的监督管理制度，顺德区制定并批准实施《顺德区商品厂房开发经营管理办法》，推广商品厂房标准化建设，以进一步提高土地的利用率，促进实现高度集约化发展城市经济。

近年来，顺德部分开发商在开发房地产的同时，开始做工业地产或工业城配套设施。2011年，顺德本地开发商君怡地产试水工业地产，运作开发均安世友工业城。2013年10月，顺德科技创新中心奠基，由广东高骏实业投资集团有限公司负责开发运营。2014年3月份，顺德区东联房产有限公司竞得三幅杏坛的顺德西部生态产业新区工业用地，地块将建设商品厂房。2013年1月23日至2014年6月5日，顺德区共有47块工业用地完成成交，成交总面积为150万平方米，比较集中的有，顺德西部生态园15宗，顺德区北滘镇西南工业区9宗，大良街道8宗。

顺德属于工业重镇，很多企业处于待改进的状态，资源需要合并和改造。目前顺德工业地产处于起步阶段，顺德具有很强的自主性和内在优势，因此有较大的发展空间。

报告目录

第一章工业地产概述

第一节工业地产的基础界定

9
一、工业地产的定义 9
二、工业地产的特性 9
（一）政策主导性 9
（二）区域性分析 10
（三）项目增值性 10
（四）投资回收期长 11
三、工业地产的分类 12
（一）物流仓储 12
（二）工业厂房 13
（三）工业研发楼宇 15

第二节工业地产的开发模式

16
一、工业园区开发模式 16
（一）开发主体 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部条件 17
（四）开发模式流程 17
二、主体企业引导模式 18
（一）开发主体 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部条件 18
（四）开发模式流程 18
三、工业地产商开发模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19
四、综合开发模式 20
（一）开发主体 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部条件 20
（四）开发模式流程 20

第三节工业地产主要盈利模式

21
一、工业地产出租模式 21
二、工业地产出售模式 21
三、工业地产RELTS 22
四、工业地产收入来源 22

第二章 2013-2014年佛山市顺德区工业地产环境背景分析

第一节佛山市顺德区宏观经济运行情况

23
一、佛山市顺德区GDP增长 23
二、佛山市顺德区固定资产投资 23
三、佛山市顺德区产业结构分析 25

第二节佛山市顺德区工业经济运行情况

26
一、佛山市顺德区工业经济效益情况 26
（一）佛山市顺德区工业增加值历年增长情况 26
（二）佛山市顺德区与本省其他城市工业增加值对比 28
（三）佛山市顺德区工业企业生产效益情况分析 29
（四）工业经济整体效益情况 29
二、顺德区工业企业单位数量 30
三、工业发展结构分析 30
（一）轻重工业发展情况对比及增长率 30
（二）佛山市顺德区工业产业结构及其产值 31
（三）佛山市顺德区工业企业规模/实力对比 32
四、佛山市顺德区工业发展区域布局 33
（一）工业经济规模未来发展预期 33
（二）佛山市顺德区工业产业未来区位分布规划 34

第三节佛山市顺德区地域环境分析

34
一、地理位置 34
二、自然环境 35
三、生态气候 35
四、资源分布 35

第四节佛山市顺德区工业基础设施建设

36
一、交通 36
二、供电 37
三、供水 38
四、供气 38
五、排水 39

第五节佛山市顺德区工业地产市场政策环境

第六节佛山市顺德区工业地产行业社会环境分析

40
一、人口数量分析 40
二、消费市场分析 40
三、招商引资情况 41

第三章 2013-2014年佛山市顺德区工业地产一级土地市场研究

第一节工业地产价格与其他地产价格走势对比

43
一、全国四类不同性质土地价格指数对比 43
二、佛山四类不同性质土地价格指数对比 44
三、佛山市顺德区四类性质土地价格历史走势 45

第二节佛山市顺德区工业用地供应市场

46
一、主要工业园区土地供应情况 46
二、顺德区工业用地供应价格 46
三、区域土地供应价格对比 48

第三节佛山市顺德区工业用地需求市场

49
一、佛山市顺德区工业用地成交区域分布 49
二、2013-2014年各主要工业园区成交情况 49

第四节佛山市顺德区工业用地供求关系

第四章 2013-2014年佛山市顺德区工业地产二级市场研究

第一节佛山市顺德区工业地产开发现状

52
一、佛山市顺德区工业地产开发总况 52
二、佛山市顺德区工业地产发展特点分析 52
三、佛山市顺德区工业地产开发企业进入格局 53
四、佛山市顺德区工业地产投资立项项目统计 54

第二节各类工业厂房建设设计

59
一、单层厂房 59
二、多层厂房 60
三、热加工厂房 61
四、冷加工厂房 61
五、工业厂房建设趋势 62

第三节佛山市顺德区标准化厂房

63
一、工业厂房投资流程 63
二、标准工业厂房优势 63
三、标准厂房成本核算 63
四、定制工业厂房优势 65

第四节佛山市顺德区标准化厂房物业市场开发整体情况

第五章佛山市顺德区典型的工业地产项目分析

第一节天富来国际工业城

67
一、项目分布及体量 67
二、项目产品特征分析 68
三、项目运作模式分析 69
四、工业园区单位产值 71
五、园区项目招商情况 71

第二节世友工业城

71
一、项目分布及体量 71
二、项目产品特征分析 72
三、项目运作模式分析 74
四、工业园区销售价格 74
五、园区项目招商情况 76

第三节智富园项目

76
一、项目分布及体量 76
二、项目产品特征分析 77
三、项目运作模式分析 78
四、工业园区单位产值 78
五、园区项目招商情况 78

第四节顺德科技创新中心

79
一、项目分布及体量 79
二、项目产品特征分析 80
三、项目运作模式分析 83
四、园区项目招商情况 84

第五节欧洲工业园

85
一、项目分布及体量 85
二、项目产品特征分析 88
三、项目运作模式分析 88
四、园区项目招商情况 89

第六章佛山市顺德区工业地产开发招商策略分析

第一节工业地产成功开发要素

91
一、项目选址 91
二、项目定位 91
三、客户选择 91
四、宣传造势 91
五、产业招商 92
六、服务水平 92

第二节工业地产开发选址策略

92
一、区域环境分析 92
二、开发区环境分析 92
三、产业依托分析 92
四、交通物流区位分析 93
五、企业客户来源分析 93

第三节工业地产开发定位策略

93
一、市场定位的必要 93
二、市场地位的策略 94

第四节工业地产招商引资分析

95
一、招商引资的重要性 95
二、传统招商模式的问题 95
三、招商环境的打造 97
四、选商分析 98

第五节工业地产招商引资方式

98
一、组合营销 98
二、中介招商 101
三、产业招商 102
四、网络招商 103
五、其他招商方式 106

第七章佛山市顺德区工业地产融资渠道选择策略

第一节工业地产企业股权融资

107
一、股权出让融资 107
二、增资扩股融资 107
三、产权交易融资 108
四、杠杆收购融资 109
五、风险投资融资 109
六、投资银行融资 110
七、国内上市融资 110
八、境外上市融资 110
九、买壳上市融资 112

第二节

房地产投资信托 112
一、房地产信托产品发行规模 112
二、房地产信托发行结构分析 113
三、房地产信托发行情况分析 115
四、房地产信托余额规模分析 117
五、房地产信托兑付情况分析 117
六、房地产信托投资方式分析 118

第三节产业投资基金

119
一、中国产业投资基金发展现状 119
二、中国产业投资基金投资方向 121
三、产业投资基金融资形式分析 124
四、房地产产业投资基金运作分析 124
五、工业地产产业投资基金运作分析 125

第八章 2014-2018年佛山市顺德区工业地产业投资环境及风险

第一节佛山市顺德区工业地产行业投资环境分析

127
一、佛山市顺德区工业地产投资经济环境分析 127
二、佛山市顺德区工业地产投资与影响因素分析 127
三、青岛市黄岛区工业地产融资新渠道分析 128

第二节佛山市顺德区工业地产投资潜力分析

130
一、工业地产投资价值分析 130
二、工业地产投资回报率分析 130
三、工业地产区域投资热点分析 131

第三节佛山市顺德区工业地产投资风险分析

131
一、政策风险 131
二、市场风险 132
三、扩张风险 132
四、经营风险 133

第四节关于佛山市顺德区工业地产投资的建议

133

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 17
图表 2 主体企业引导模式流程 18
图表 3 工业地产商开发模式流程 19
图表 4 综合开发模式流程 21
图表 5 2009-2013年佛山市顺德区地区生产总值及增长速度 23
图表 6 2013年顺德区分行业固定资产投资及其增长速度 24
图表 7 2009-2013年佛山顺德区固定资产投资情况 25
图表 8 2013年顺德区三大产业结构 26
图表 9 2013年顺德区规模以上工业企业主要产品产量及其增长速度 27
图表 10 佛山各区工业总产值对比 28
图表 11 2013年顺德区规模以上工业企业利润及其增长速度 29
图表 12 2013年顺德区规模以上工业企业经济效益综合指数 29
图表 13 顺德区工业企业单位数量情况统计 30
图表 14 顺德区轻重工业发展情况 30
图表 15 2013年顺德区营收规模TOP20产业发展情况 31
图表 16 顺德区营收规模TOP40企业 32
图表 17 佛山市顺德区电力设备与供电情况 37
图表 18 2009-2013年顺德区社会消费品零售总额及增长速度 41
图表 19 2013年全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 43
图表 20 2008-2013年全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%） 44
图表 21 2011-2013年佛山市四类不同性质土地价格对比 44
图表 22 2011-2013年佛山市顺德区四类不同性质土地价格对比 45
图表 23 2010-2014年顺德区工业用地供应规模 46
图表 24 2011-2013年顺德区工业地价水平值 46
图表 25 2011-2013年顺德区工业用地价格增长趋势图 47
图表 26 2011-2013年佛山市各区域工业土地供应价格对比 48
图表 27 2013-2014年佛山市顺德区工业用地出让情况 49
图表 28 2013-2014年顺德区工业用地成交情况 49
图表 29 2014年顺德区工业用地未成交地块 51
图表 30 2014年佛山市顺德区工业地产固定资产投资立项项目表 54
图表 31 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 64
图表 32 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 64
图表 33 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 64
图表 34 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 64
图表 35 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 64
图表 36 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 65
图表 37 天富来国际工业城规划图 67
图表 38 天富来国际工业城部分进驻的企业名称 71
图表 39 世友工业城项目详情 72
图表 40 世友工业城位置图（一） 73
图表 41 世友工业城位置图（二） 73
图表 42 世友工业城规划图 74
图表 43 2012-2014年世友工业城价格走势 75
图表 44 顺德科技创新中心概念图 80
图表 45 顺德区域图 86
图表 46 欧洲工业园区域图 86
图表 47 欧洲工业园总平面图 87
图表 48 2010-2013年房地产信托新增规模及占比均增长趋势图 113
图表 49 2010-2013年房地产信托季度新增规模变化趋势图 114
图表 50 2010-2013年房地产信托构成情况 114
图表 51 2002-2013年房地产信托新增规模趋势图 115
图表 52 2003-2013年房地产信托新增规模同比增速 116
图表 53 2002-2013年房地产信托成立规模占比趋势图 116
图表 54 2010-2013年房地产信托余额及占比趋势图 117
图表 55 2012-2014年房地产信托到期规模趋势图 118
图表 56 2013年房地产信托投资方式占比季度对比图 119
图表 57 2002-2013年房地产信托投资方式变化趋势图 119
图表 58 佛山市顺德区工业地产投资与价格的影响因素 128

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