资产优化改造范式，商业价值再挖掘

商业地产的经营是一门技术活，在这个长期的动态发展过程中，调整和变化一直伴随左右。现阶段我国商业地产领域竞争激烈，一方面新增的项目不断入市，另一方面一些过往占据核心商圈或者人流优势的项目被市场逐渐淘汰、轮换。

数据端显示，2017年上半年，全国20大主要城市的商业物业存量高达1.37亿平方米，同比增长16%，预计全年存量达到1.62亿平方米。

在这样的大环境下，如何对这些存量资产进行升级改造，如何借助运营管理的力量激发其商业价值，是开发商及投资者们能否盘活资产的关键，也成为商业地产行业新的考题。

在商业存量项目密集的创新试错期，也形成了初步的资产优化改造范式。多家企业的实践证明，经得起市场考验的项目，必定在空间规划、招商和客户粘性的培养上下了不少苦功。消费者定位是首先要解决的问题，因为只有将客群聚焦化，才能更加精准地把握他们的价值观诉求。

2017年8月，恒隆地产完成6万平方米上海恒隆广场的资产优化计划，受惠于已完成的优化工程，商场在2017年上半年已录得极为可观的租金收入和零售销售额。

恒隆此次资产优化，最为关键的就是更加明晰客户定位。上海恒隆广场冀望成为新一代高净值人群娱乐消闲的必到之所，同时也是上海人所熟知的奢侈品高地。因此资产优化过程中，恒隆斥资6亿港元将旧有的装修再设计、规划，为顾客缔造更优质的购物环境;此外还针对高净值人群的消费需求，将世界100多个知名奢侈品牌集合于购物中心之中。

目前恒隆广场的全年销售额可达40亿元，商场加写字楼的租金收入占集团总租金收入的1/5左右，达14亿元。而资产优化完成后，租金提升很明显，平均上涨大约15%。

品牌的引进、组合，是商业资产优化改造中最为关键的环节。因为在品牌普遍同质化的今天，数量已不是唯一的标准。如何通过品牌间的巧妙组合持续丰富内容，并带来消费者客流，才是资产优化的归属。

2016年，世茂股份针对性地对下属各商业广场开展品牌调改工作，目的就是要提高商场整体的品质水平，保障商业项目竞争力。

商业地产资本运作，轻资产运营的道与术

中国商业地产行业发展的脉络里，“重资产”是绕不过去的关键词。然而，资金沉淀、负债累累等弊病，都让过去以量制胜的重资产模式开始失去了“光环”，取而代之的是“以质取胜”，即输出品牌管理、资产证券化、保障充裕现金流的轻资产模式。

自2016年8月，国内首单商业物业按揭支持证券(CMBS)产品落地后，商业地产的资产证券化之路被点亮。资产证券化不仅能满足困扰企业的长期资金来源问题，还能最大化地提升商业物业的价值，分散了投资人投资商业地产的风险。

根据中央结算公司的数据统计，2013-2016年，我国资产证券化发行额逐年递增，由2013年300亿元上涨至2016年的8600亿元，增长近28倍。截至2017年上半年，全国共发行资产证券化产品4884.1亿元，同比增长68.87%，市场存量为14624.78亿元，同比增长66.48%。

划拨到房地产方面，2014-2016三年期间，全国房地产相关资产证券化产品已发行97单，发行规模总计达1644.74亿元。其中，虽然CMBS和类REITs出现比较晚，但是可谓后起之秀，共计发行27单，规模总计为850.35亿元，规模占比超过50%，成为房地产资产证券化的主要工具。

商业地产资产证券化产品的比重也在不断上升，截止2017年6月30日，国内CMBS的发行数量为7单，发行规模合计高达402.62亿元。其中，规模最大的当属78亿元的“国金-金光金虹桥国际中心资产专项支持计划”。

需要注意的是，2017年住房租赁市场的证券化节奏也开始明显加快，魔方公寓、链家自如、新派公寓都推出了相关的资产支持计划。

2017年10月中旬，新派公寓权益型类REITs产品成为长租公寓在REITs领域的破冰之作，尔后的10月23日，国内首单央企租赁住房REITs获得审议通过，该REITs总规模50亿元，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。

2017年的中国商业地产，最为明显的就是一些具有成熟运营管理经验的商业地产品牌，开始依靠品牌输出来让自己实现变“轻”。