行业分析

回首走过的近一年时间里，2017年中国商业地产发生了不少影响全行业的大事件。在短短四个月内，潘石屹将自己曾经“珍爱”的上海虹口SOHO及凌空SOHO出清，作价85.14亿元;而定下一亿小目标的王健林，作价199.6亿元，就将旗下净值331.76亿元总建筑面积328.63万平米的酒店资产包出售给富力。

看多看空皆有往来者，留下来的继续坚守，并从重开发转向重运营，越趋理性化。2017年，中国商业地产进一步优胜劣汰、去芜存菁，并涌出许多新的实践和探索，推动着行业的发展。

商业地产创新支点，原创IP盛行

兴起之初的IP，只是在游戏、小说、电影等文化创意产业里拥有极高的话语权，而随着消费需求的升级，逐渐衍生出一种对相同文化和相同族群的认同和渴望。因此，IP的商业价值被逐渐重视，成为原创业态的主要发展脉络。

商业交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性产生在哪里，哪里就将出现交易入口。对于好的商业IP来说，不仅能瞬间击中大家的情感诉求，产生源源不断的话题，还能自带流量，带动相关业态的发展。

哈利波特、机器猫、迪士尼这些大IP，是被植入商业地产的首选，比如购物中心主办的线下IP主题展。2016年朝阳大悦城开始提出“自我IP化”，并先后举办了哆啦A梦展览、与原创品牌“吾皇万睡”合作举办实景体等。

2017年8月26日，朝阳大悦城筑起“仙剑城”，仙灵岛、仙剑客栈、水月宫，这些玩着游戏、看着电视剧长大的年轻群体对仙剑很有认同感，同时又极具消费能力。其次，借助新兴的VR等沉浸娱乐方式，还原粉丝心中的经典场景，也成为商业IP的核心亮点。

大悦城提供的数据显示，“仙剑城”开业头两天将朝阳大悦城的客流同比提升了11%，销售额同比上涨26%(次周末分别是8%和22%)。

随着“互联网+”热度的飙升，新的传播方式和新生代的IP不断涌现。2017年“五一”黄金周期间，广州正佳广场利用户外广场打造“正佳野餐季”两大活动。其中，“正佳野餐季”成为国内商界屈指可数的成功原创IP活动之一。

结合自身商业项目特性打造属于自己的IP，不仅能为消费者带来愉悦的体验，同时还能转化为经济效益。这也成为IP创新使用的新思路。

内资港资房企角逐，商业地产谁将胜出?

2017年，继在香港进行激烈竞争后，内资房企与港企将博弈的地点顺移到了内地，而相当一部分重心就放在商业地产上。

“规模即江湖地位”，这是内地商业地产商普遍信奉的金科玉律。但在港企看来，追求规模存在市场饱和的担忧，提高商业自持比例，通过精细化管理稳定现金流收入，才是商业地产企业提升利润空间的不二法门。

港资房企中，恒隆、新鸿基、九龙仓、太古等是精细化运营的代表，这也使得它们在大型商业项目供应井喷，行业租金普遍下降的大环境下，可以保持较好的租金收入及商业地产市场影响力。以九龙仓为例，2015年初的业绩会上，相关管理层就宣布商业地产是九龙仓未来在内地发展的重点。其希冀5年之内，内地商业地产的营业额可以占集团总量的30%以上。

从2017年中期业绩报告来看，太古地产净利增幅高达176.78%，溢利达147.63亿港元，上半年的租金收入总额为55.55亿港元。其中广州太古汇渐入佳境，半年零售额增幅达13%。

而内地商业地产商则有不同的坚持，规模是他们不能放弃的追求。当前，中国的商业地产行业尚处于战国时期，仅新开业的购物中心每年就达到300多个，这个数量足以让一家企业淹没在历史更新的洪潮中。

因此，对于内地商业地产商来说，如何快速、高效地实现布点，抢占市场话语权才是现阶段的重点。