中商情报网讯：物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

涉足物流地产企业比较多，主要分为外企、传统物流地产企业、房企、电商企业。目前，普洛斯是中国物流地产老大哥，市场占有率近七成。万科致力于成为国内甚至全球第一物流地产运营商，近几年积极布局物流地产。普洛斯和万科物流地产发展模式有何不同？

普洛斯-快速周转、覆盖全面化

截止2018年6月，普洛斯是中国最大的现代产业园的提供商和服务商，也是中国市场最早启动智慧物流及相关产业生态系统的打造者和促进者。普洛斯及旗下品牌环普，在38个战略性的区域市场投资、开发并管理着267个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,340万平方米。同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，开始塑造较为完整的的产业发展生态体系。

1、轻资产快速周转

普洛斯能够在中国白手起家迅速发展，与其轻资产运营模式密不可分。普洛斯早在1999年就发起了第一支私募基金Prologis European Fund，从19位机构投资人手中募集了10亿元，用于收购自己手中的成熟物业。这种用私募基金收购房地产，再将回收的资金迅速开发新项目的方法就是普洛斯的轻资产运营模式。

在新项目建设完成后，由拓展开发部门建造好仓储设施，随后招商。当出租率达到六成左右时，该项目就被移交给物业管理部门进一步招商。当出租率接近满租，同时租金回报率达到7%时，该项目就会被出售给普洛斯旗下的物流地产基金持有，接下来普洛斯公司自身只负责这些物业的管理和长期运营，并且通过基金的发起人和一般合伙人身份获得一定的业绩提成。而这些租金和分红收入又成为了开发部门的开发资金，实现了资金的闭环再生。

成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。在这个流动性无比重要的金融时代，这种高速轻便运营的模式收效非常明显。

在进入中国并发展一段时间之后，普洛斯分别于2013年和2015年成立了中国物流基金第一和第二期，目标规模为30亿美元和70亿美元。截至2017年底，已使用资金为23亿美元，未使用资金为77亿美元，基金合作伙伴有9个。

2018年2月，普洛斯又与中国人寿设立规模为16亿美元（约合100亿元人民币）的收益增值型基金，同样用于收购已完工物流和工业资产。已被事实证明高效的轻资产运营模式，在普洛斯的旗下一再复制，普洛斯也因此在行业中占领了绝大部分的市场份额。

2、全面化服务

作为第三方物流，普洛斯提供的不只是仓库。中小零售商与制造商为了解决规模与资金问题，选择将运输过程外包。普洛斯为了解决这类需求成立了第三方物流部门，为企业提供现代化供应链、最后一公里运输、碎片化运输以及大数据分析等服务。而普洛斯提供的物流服务还包括金融服务、设备、运输策略、信息技术系统、仓储空间以及货物的物流生态等，进行全面覆盖。

也正是因为普洛斯庞大的规模与全面化的服务，让其拥有了大量较为优质的客户，其中零售业企业包括欧莱雅、屈臣氏等快消品企业，京东、亚马逊等电商企业，以及百胜等快餐企业。而像韵达、中通这样的传统物流服务企业，大众、尼康、三星这样的制造业企业也在其中。

根据年报，2017年普洛斯的物流仓库的平均租金为1.06元/平方米/天，出租率为85%，承租面积排名前五的客户分别为百世快递、京东、德邦、唯品会和中国外运。