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核心城市的拉动力不同

环一二线的三四线

并不都能大口吃肉

三四线可以分为两类：城市群周边的三四线城市和其他的三四线城市。明源君本文中讨论的都是前者。

一些观点认为，三四线去库存需要2年左右的时间，依据是，根据棚户区存量和楼市库存分析，棚改货币化大概还要2年时间完成。加上未来政府的首要任务是防止金融风险，而防止金融风险约等于三四线城市房价不允许出现大跌。

因此，结论就是环一二线城市的三四线城市还有得玩，还会继续上涨！对此，明源君不敢轻易认同。

首先，长期内没问题，不代表短期没问题，燕郊就是最好的代表。

显而易见，环一二线城市的三四线城市房价主要是由外部购房者决定的。购买者大多来自北上广深，以及南京、苏州等高房价城市，或买不起或买不到（名额限制），需求就外溢到了周边的三四线城市。

例如江苏句容，受南京调控后“外溢”及首条跨市地铁S6线（宁句城际）影响，句容楼市从去年10月开始“量价齐升”，全年商品住宅销售面积是2015年的3倍以上。而购房者中南京人占90%以上！

这类三四线城市中长期确实向好，因为城市的发展趋势是人口向大城市及其周边集中，需求是长期存在的。

不过，这却是正确的废话。原因显而易见，约翰·梅纳德·凯恩斯说：“从长远来看我们都已死去”。对于中小房企来说，如果拿错一块地，就有可能陷入万劫不复的深渊，还谈何长远。

但短期的话，一旦楼市加码，有效需求在短时间内就会迅速断档，即便大幅降价也根本找不到购房者接手。

最有代表意义的城市莫过于京东的燕郊。自2015年8月通州成为北京城市副中心之后，燕郊房价便一路上涨，去年，燕郊不少楼盘直接从2/平米涨至4万/平米！今年3月，廊坊出台限购令，每平米价格应声下跌5000。此后，限购继续加码，目前一些热点楼盘的二手房成交均价已下跌1万/平米。

其次，开发商环一二线的辐射半径不断增大，并不一定都能吸引人口。

人口是决定中长期经济发展的关键因素，因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。从国际经验看，人口向大中城市群集中是普遍规律。

环一二线城市的三四线有一定的优势，比如家住昆山的人，到上海工作，可能比家住浦东的人还更方便，但购房的价格却便宜太多，因此，导致大量的工薪阶层（当然也有很多投资客）跑到昆山去买房。

随之而来的是，相应的区域拿地也竞争激烈。因此，之前拿地要靠近核心城市（比如上海）30~50公里，现在100公里也敢拿了。

这些城市，一来不适合承接核心城市的产业，即便有人去也是养老为主的人群，比如浙江湖州。目前，距离上海较远的南通、嘉兴的购房者投资占多数，而泰昌、嘉善的购房者则自住的多。

最后是产业。不同核心城市，对周边城市的带动作用是不一样的。

一个城市的房地产要持续向上发展的话，离不开产业的支撑。一般而言，环一二线的三四线城市将承载前者的部分产业，无论是主动还是被动。比如华为将很多业务从深圳搬到了东莞松山湖。

不过，不同的核心城市对周边的拉动程度也是不一样的。比如坊间就一直传言：北京穷了周边，上海富了周边。

城市数据团以GDP总量和人均GDP来衡量城市的贫富程度，考察了环北京城市与长三角城市群（含直辖市和地级市，同为41个城市）。

注：GDP总量指数是每个城市的GDP总量与首位城市的比值(2015年)。例如苏州的GDP总量是上海的56%。

注：人均GDP指数是每个城市的人均GDP与首位城市的比值(2015年)。例如天津的人均GDP是北京的1.09倍。

显然，验证的结果是：“北京周边穷邻居，上海周边富亲戚”基本是事实。这也是为何燕郊的房子现在降价也不好卖的原因之一。

而且，目前不少企业是迫于成本压力（房价是很大的一个因素），才从一二线城市迁到周边的三四线，而如今三四线城市的产业还没起来，房价却飙上去了，又没有产业链的优势，如何承接一二线的产业，值得深思。