14
一、航空物流园区的内涵及特点14
二、航空物流园区的功能15
三、航空物流园区作业区15
四、航空物流园区的功能定位16
五、航空物流园区的基本聚集机制16
六、航空物流园区的形成模式分析19

24
一、物流地产行业的相关概述24
（一）物流地产概念的界定24
（二）物流地产主题及对象24
（三）物流地产与园区的关系26
二、物流地产行业发展状况分析28
（一）国内物流地产发展现状28
（二）国外物流地产发展现状29
三、物流地产开发运营模式分析31
（一）地产企业主导型运营模式31
（二）物流企业主导型运营模式32
（三）地产和物流商合作经营模式32
（四）第三方企业牵头型运营模式32
四、物流地产行业竞争格局分析33
（一）物流地产供求状况分析33
（二）物流地产竞争格局分析35
五、物流地产的盈利模式分析36
（一）租金与管理费收入36
（二）资产的升值收益36
六、中国物流地产存在问题分析36

37
一、中国仓储地产发展概况分析37
（一）仓储地产发展规模分析37
（二）仓储地产的新增供应量39
（三）仓储地产发展特点分析41
二、仓储地产投资开发模式分析42
（一）企业自开发模式42
（二）综合开发运作模式42
三、仓储地产开发企业类型分析42
（一）第三方物流企业42
（二）电子商务企业43
（三）商贸零售企业43
（四）传统房地产商43
（五）专业物流地产商43
四、国际开发商仓储地产投资布局43
（一）普洛斯仓储地产投资布局43
（二）宝湾仓储地产投资布局44
（三）丰树仓储地产投资布局45
（四）维龙仓储地产投资布局46
（五）嘉民集团仓储地产投资布局47
（六）安博置业仓储地产投资布局47
五、仓储地产的问题与对策分析48
（一）仓储地产面临的主要问题48
（二）仓储地产的未来发展方向49
（三）仓储地产的发展对策分析50

53
一、中国GDP增长情况分析53
二、工业经济发展形势分析54
三、社会固定资产投资分析56
四、全社会消费品零售总额57
五、城乡居民收入增长分析58
六、居民消费价格变化分析59
七、对外贸易发展形势分析60

61
一、物流园区行业监管部门61
二、物流园区行业相关政策61
三、物流园区相关发展规划68
（一）《物流业调整和振兴规划》68
（二）《中国国民经济和社会发展十二五规划纲要》70
四、《全国物流园区发展规划（-2020年）》70
（一）物流园区发展要求70
（二）物流园区发展目标71
（三）物流园区布局城市72
（四）物流园区发展任务72
（五）物流园区保障措施74

76
一、人口环境分析76
二、中国城镇化率77
三、航空建设情况分析78

79
一、日本临空城物流中心79
二、新加坡机场物流园区80
三、韩国仁川机场物流园区81
四、法兰克福机场物流园区81
五、阿姆斯特丹斯基蒲物流园区82

82
一、国外大型空港物流园区的发展现状82
二、国外主要空港物流园区发展情况83

89

91
一、航空物流园区布局结构研究91
二、航空物流园区的空间布局模式92
三、成都航空物流园区的空间布局方案93

95
一、航空物流园区规划分析95
二、郑州航空港物流园区规划96

100
一、航空物流园区建设关键要素100
二、航空物流园区的形成条件102
三、航空物流园区形成机理分析103
四、航空物流园区运营模式分析111
（一）特许经营权模式111
（二）BOT模式111
（三）出租模式112
（四）自营模式112

113
一、国内大型空港物流园区的发展现状113
二、国内主要空港物流园区发展情况113

118
一、数量情况分析118
二、发展情况分析118
（一）把航空港打造成全球航空经济运筹中心118
（二）富士康航空物流园年内签约航空港119
（三）空港航空物流园将重点发展跨境电商产业120
（四）12家快递企业欲入驻天津航空物流园区121
（五）湖南架设“临空经济走廊” 首个航空物流园落户湘潭121
（六）新地空港物流园开工123

125
一、航空物流产业发展阶段分析125
二、航空物流产业演化动力分析127
三、航空物流业不同发展阶段动力分析128
四、中国航空物流业发展建议129

130
一、货客兼顾模式130
二、专业化航空货运模式131
三、航空快递网络模式132
四、物流解决方案/外包业务模式132

132
一、航空物流的价值链133
二、航空物流的参与主体及关系分析134
三、基于价值链的航空物流企业运营模式134

137
一、民航货邮周转量分析137
（一）国内航线货邮周转量137
（二）国际航线货邮周转量137
（三）港澳台航线货邮周转量137
二、民航货邮运输量分析138
（一）国内航线货邮运输量138
（二）国际航线货邮运输量138
（三）港澳台航线货邮运输量139

139
一、航空物流货运发展优势139
二、航空物流货运发展劣势140
三、航空物流货运发展机会141
四、航空物流货运发展威胁142

143
一、物流园区数量分析143
二、物流园区建设状态145
三、物流园区转型升级147

148
一、土地政策调节作用明显148
二、物流园区投资热150
三、企业主导开发模式151

152
一、企业服务领域152
二、园区布局发展154
三、信息化建设154
四、物流园区经济社会效益156

157
一、物流园区服务城市157
二、物流园区专业化服务157
三、物流园区“无水港”项目158

160
一、航空航线里程供给分析160
二、航空物流用设备供给分析161
三、航空货物运输情况162
四、港口货物吞吐情况162

163
一、中国物流费用情况163
二、物流运输费用分析164
三、物流保管费用分析164
四、物流管理费用分析165

166
一、工业品物流总额分析166
二、进口货物物流总额分析166
三、农产品物流总额分析167
四、再生资源物流总额分析167
五、单位与居民物品物流总额167

169
一、物流园区投资开发模式分析169
（一）经济开发区模式169
（二）主体企业引导模式169
（三）物流地产商模式170
（四）综合运作模式170
（五）政企联合（PPP）模式171
二、地产型物流园区发展模式分析172
（一）地产商为主导，租售给物流商管理园区物业172
（二）物流商自有地产，自己经营管理173
（三）地产商和物流商直接合作经营模式173
（四）物流商和地产商以外第三方运作模式173
三、中国物流园区开发方式分析173
（一）政府规划，工业地产商主导模式174
（二）政府规划，企业主导模式174
（三）政府政策支持，主体企业引导模式174
四、物流园区投资运营合作模式174
（一）土地使用权有偿出让模式174
（二）自行运营及招标运营175
（三）“投资—经营—移交”模式175
（四）合资/合作模式175
（五）政企合作模式175

176
一、物流园区的经营管理分析176
二、物流园区运营管理模式分析177
（一）物流园区的管理模式分析177
（二）物流园区的创新模式分析178
三、国内外物流园区管理模式分析179
（一）政府主导的建设管理模式179
（二）企业主导的建设管理模式179
四、物流园区市场经营模式分析180
（一）自建自营模式180
（二）自建他营模式180
（三）他建他营模式180
（四）BOT模式180
五、物流园区经营管理存在的问题181

181
一、物流园区赢利来源分析181
二、物流园区盈利模式分析182
（一）土地增值收入183
（二）出租/租赁收入184
（三）服务费用收入184
（四）项目投资收益184
三、各类物流园区盈利模式分析184
（一）转运型物流园区盈利模式184
（二）综合型物流园区盈利模式185
（三）仓储配送型物流园区盈利模式185
（四）流通加工型物流园区盈利模式185
四、不同阶段物流园区赢利模式分析186
（一）初创期的物流园区盈利模式186
（二）成长期的物流园区盈利模式187
（三）成熟期的物流园区盈利模式187
五、物流园区盈利模式现存问题分析188

190
一、园区规模190
二、园区特征190
三、功能定位190
四、发展条件190
五、运营现状190
六、发展规划191

191
一、园区规模191
二、园区特征191
三、功能定位191
四、发展条件191
五、运营现状192

193
一、园区规模193
二、园区特征193
三、功能定位193
四、发展条件193
五、运营现状194
六、发展规划195

195
一、园区规模195
二、园区特征196
三、功能定位196
四、发展条件196
五、运营现状197
六、发展规划197

198
一、园区规模198
二、园区特征198
三、功能定位198
四、发展条件198
五、运营现状202

203
一、园区规模203
二、园区特征203
三、功能定位203
四、发展条件204
五、运营现状204

204
一、园区规模204
二、功能定位204
三、发展条件205
四、运营现状207
五、发展规划207

208
一、园区规模208
二、园区特征208
三、发展条件209
四、运营现状210
五、发展规划210

211
一、园区规模211
二、园区特征211
三、功能定位211
四、发展条件211
五、运营现状212

212
一、园区规模212
二、园区特征212
三、功能定位213
四、发展条件213
五、运营现状213

214
一、现代物流业发展方向分析214
二、航空物流园区行业发展趋势分析215
三、航空货运业发展趋势分析216
（一）航空货运服务综合化216
（二）航空货运运作一体化217
（三）航空货运经营联盟化217
（四）航空货运操作无纸化217
（五）航空货运多式联运化218
四、“十二五”物流行业发展形势218

219
一、物流园区市场发展驱动因素219
二、物流行业市场发展前景分析221
三、航空物流园区市场需求前景分析222

223
一、交通运输市场前景预测分析223
二、航空物流园区建设前景预测分析223

225
一、航空物流园区行业进入壁垒分析225
二、航空物流园区市场投资机会分析225
三、物流园区未来投资前景分析226

228
一、政策风险228
二、经济风险229
三、建设投资风险229
四、市场供需风险230
五、经营管理风险230
六、项目决策风险231
七、战略定位风险231
八、其他相关风险232
九、建设风险管理策略232

234
一、航空物流企业投融资策略发展分析234
二、航空物流企业投资策略235
三、航空物流园行业投资策略235
四、促进中国物流园区健康发展的若干建议237
五、中国航空物流金融的运作模式分析239
六、中国航空物流园区投融资模式分析248
七、航空物流园区企业融资渠道与选择分析249
（一）物流园区企业融资方法与渠道简析249
（二）利用股权融资谋划企业发展机遇251
（三）利用政府杠杆拓展企业融资渠道255
（四）适度债权融资配置自身资本结构256
（五）关注民间资本和外资的投资动向257

259
一、航空物流园区的招商特点分析259
二、航空物流园区的招商流程分析259
三、航空物流园区招商存在的问题259
四、知名物流园区招商经验借鉴260

262
一、航空物流园区合作伙伴的选择262
二、航空物流园区的招商策略分析263
三、不同物流园区的招商策略264
（一）定向服务型264
（二）交通枢纽型264
（三）产业聚集型264
（四）功能提升型264
（五）综合服务型265
四、航空物流园区项目招商策略265
（一）园区招商策略265
（二）场地招商策略265
（三）项目招商策略266

266
一、航空物流园区招商客户的定位266
二、航空物流园区的招商推广分析267
三、航空物流园区招商现场的包装268
四、航空物流园区客户甄别及发掘268
五、航空物流园区的客户开发分析268

图表 1 航空物流服务供应者自发生成型航空物流园区的模式20
图表 2 政府主动构建型航空物流园区形成模式22
图表 3 多方共同力量形成的航空物流园区的模式23
图表 4 普洛斯中国布局结构图44
图表 5 中国国内生产总值及增长变化趋势图54
图表 6 国内生产总值构成及增长速度统计54
图表 7 中国规模以上工业增加值及增长速度趋势图55
图表 8 中国规模以上工业增加值及增长速度趋势图56
图表 9 中国全社会固定资产投资增长趋势图57
图表 10 中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图58
图表 11 城镇居民人均可支配收入及增长趋势图59
图表 12 中国居民消费价格月度变化趋势图60
图表 13 中国进出口总额增长趋势图61
图表 14 中国历年来主要的物流产业政策67
图表 15 中国人口总量增长趋势图76
图表 16 中国人口数量及其构成情况统计77
图表 17 中国城镇化率变化趋势图78
图表 18 航空运输业固定资产投资额统计78
图表 19 国内基地货航与其他枢纽机场货量贡献度的比较图88
图表 20 国际进出港通关报检时间的比较表89
图表 21 I型布局内部流线示意图92
图表 22 L型布局内部流线示意图93
图表 23 U型布局内部流线示意图93
图表 24 成都航空物流园区空间布局结构图94
图表 25 SLP设计步骤图96
图表 26 各功能区面积比例表97
图表 27 郑州航空物流园区物流相关图98
图表 28 郑州航空物流园区线形图99
图表 29 郑州航空物流园区的最终布置方案99
图表 30 郑州航空物流园区的最终分布图100
图表 31 航空物流园区形成机制图104
图表 32 航空物流园区降低交易成本106
图表 33 航空物流园区形成前的企业分布图106
图表 34 航空物流园区形成后的企业分布图107
图表 35 航空物流园区供求机制图108
图表 36 波特钻石模型图109
图表 37 航空物流园区形成机制图110
图表 38 国内主要空港物流园区功能定位113
图表 39 国内机场综合比较分析表117
图表 40 中国航空物流园区数量增长趋势图118
图表 41 航空物流业演化阶段126
图表 42 航空物流价值链示意图133
图表 43 多方参与的航空物流运营结构图134
图表 44 航空物流的一般企业运营模式135
图表 45 6种航空物流企业运营模式特点对比表136
图表 46 国内航线货邮周转量统计137
图表 47 国际航线货邮周转量统计137
图表 48 港澳台航线货邮周转量统计138
图表 49 国内航线货邮运输量统计138
图表 50 港澳台航线货邮运输量统计138
图表 51 港澳台航线货邮运输量统计139
图表 52 “十二五”时期提高空管效率重点工程140
图表 53 中国民航“十二五”规划航空物流发展指标141
图表 54 中国物流园区数量统计及增长情况144
图表 55 八大经济区物流园区数量对比144
图表 56 中国物流园区实际状态145
图表 57 八大经济区物流园区实际状态146
图表 58 全国物流园区建设周期146
图表 59 全国物流园区主要收入来源147
图表 60 物流园区地理位置特点148
图表 61 物流园区吸引企业入驻的原因148
图表 62 物流园区建设进度149
图表 63 物流园区建设滞后原因149
图表 64 物流园区建成进度分析149
图表 65 全国物流园区投资建设主体150
图表 66 全国物流园区建设资金来源150
图表 67 全国物流园区占地规模151
图表 68 全国物流园区建设投资规模151
图表 69 全国物流园区开发方式152
图表 70 物流园区的业务定位152
图表 71 全国物流园区管理模式153
图表 72 全国物流园区主要业务功能153
图表 73 全国物流园区主要流转商品153
图表 74 全国物流园区信息化投入155
图表 75 全国物流园区信息系统开发方式155
图表 76 全国物流园区未来发展重点工作156
图表 77 全国物流园区税收情况156
图表 78 中国定期航班航线里程统计160
图表 79 国内航线线路长度统计160
图表 80 国际航线线路长度统计161
图表 81 中国定期航班条数及里程情况表161
图表 82 中国航空飞机拥有量统计162
图表 83 中国航空货物周转量统计162
图表 84 中国沿海主要港口货物吞吐量统计163
图表 85 中国社会物流费用情况表163
图表 86 社会物流运输费用情况表164
图表 87 社会物流保管费用情况表165
图表 88 社会物流管理费用情况表165
图表 89 工业品物流总额增长情况166
图表 90 进出口货物物流总额增长情况166
图表 91 农产品物流总额增长情况167
图表 92 再生资源物流总额增长情况167
图表 93 单位与居民物品物流总额增长情况168
图表 94 物流园区赢利来源情况182
图表 95 物流园区赢利模式分类183
图表 96 近几年上海物流业发展规模趋势图201
图表 97 长三角航空货运枢纽群建设图202
图表 98 中国民航“十二五”规划航空物流业务规模情况表223
图表 99 中国航空物流园区数量预测趋势图224
图表 100 中国部分物流园区建设及投资规模228
图表 101 航空物流企业融资途径及占比234
图表 102 航空物流企业上市融资及发行债券难的原因占比分析235
图表 103 仓单质押的物流金融模式业务流程图241
图表 104 动产质押的物流金融模式业务流程图242
图表 105 代收货款业务流程图243
图表 106 垫付货款模式一业务流程图243
图表 107 垫付货款模式二业务流程图244
图表 108 仓单质押模式一业务流程图245
图表 109 仓单质押模式二业务流程图246
图表 110 仓单质押模式三业务流程图247
图表 111 保兑仓业务流程图247
图表 112 中国两种典型物流园区的投资模式249
图表 113 企业融资方式与渠道分类250
图表 114 风险投资和私募股权的主要区别253
图表 115 创投及私募股权投资基金运作程序254