2014-2018年平度房地产行业分析及市场前景预测报告

目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，二三线城市将成为商业地产的“蓝海”。

平度市属青岛市管辖的县级市，位于山东半岛西部，胶莱河以东，大、小沽河以西。2012年，平度市房地产开发投资完成23亿元，同比增长9%；商品房屋销售套数为5386套，销售面积为52.5万平方米。

未来几年，平度房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。据估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米，这样的销售量即便与2012年的销售量相比，降幅也达5%-20%。如果进一步考虑平度人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。

本报告依据平度统计局、省市统计局及中国统计年鉴及多种相关报刊杂志的基础信息等公布提供的数据支持，通过相关市场研究的工具、理论和模型，由中商情报网的资深专家和研究人员的分析，报告主要分析了平度房地产发展现状及规模；平度房地产领先企业的经营状况；平度房地产发展前景等。让您全面、准确地把握整个市场的走向和发展趋势，从而在竞争中赢得先机。

第一章 2012-2013年全球及中国房地产市场发展分析 8

第一节 2012-2013年全球房地产市场发展分析 8
一、国际宏观经济环境分析 8
（一）国际宏观经济分析 8
（二）国际宏观经济预测 9
二、全球房地产市场发展状况 10
三、全球房地产商投资额分析 11
四、全球房地产市场交易情况 12
五、全球房地产重点区域分析 13
（一）美国房地产市场分析 13
（二）欧洲房地产市场分析 14
（三）香港房地产市场分析 14
（四）台湾房地产市场分析 15

第二节 2012-2013年中国房地产市场发展分析 15
一、房地产开发景气指数 15
二、土地开发及购置情况 16
三、房地产开发投资情况 17
四、房地产开发资金来源 18
五、房地产市场供给分析 19
（一）房屋施工面积 19
（二）房屋竣工面积 21
（三）房地产开发结构 21
六、房地产市场需求分析 23
（一）商品房市场销售情况 23
（二）房地产企业销售业绩 25
七、房地产市场价格分析 27

第二章 中国二三线城市房地产发展概述 28

第一节 中国二三线城市土地市场 28
一、一线城市房地产复苏情况分析 28
二、二三线城市土地市场供给概况 29
三、房企主战场向二三线城市转移 31

第二节 中国二三线城市房地产市场 31
一、二三线城市房地产市场成交情况 31
二、二三线城市商品住宅存量情况 32
三、房地产重心向二三线城市转移 34
四、房企加快布局二三线城市市场 35

第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析 36
一、全国大中城市房地产价格变动分析 36
二、二三线城市房地产市场价格分析 39
三、二三线城市房价走势上涨的主因 40

第四节 二三线城市房地产市场开发模式 40
一、城市综合体的模式 40
二、城市发展运营商的模式 41
三、城投的模式 42
四、城中村的模式 42

第三章 2012-2013年平度房地产市场环境分析 43

第一节 平度房地产地域环境分析 43
一、地理位置 43
二、自然环境 43
三、生态气候 45
四、资源分布 45

第二节 平度房地产宏观经济环境分析 49
一、平度GDP增长情况 49
二、平度固定资产投资 49
三、平度居民收支情况 50
四、平度产业结构分析 51

第三节 平度房地产市场政策环境 51
一、政策环境综述 51
二、房地产政策 53
三、重要政策分析 59

第四节 平度房地产行业社会环境分析 64
一、人口数量分析 64
二、消费市场分析 64
三、招商引资情况 65

第四章 青岛建筑业发展状况分析 66

第一节 青岛建筑业总产值情况 66

第二节 青岛建筑业经济指标 66
一、建筑业企业数量规模 66
二、建筑业从业人员规模 66
三、建筑业资产负债规模 67
四、建筑业收入规模分析 67
五、建筑业利润规模分析 68

第三节 青岛建筑业供需分析 68
一、建筑业房屋施工面积 68
二、建筑业房屋竣工面积 68

第五章 2012-2013年平度土地市场分析 69

第一节 平度城市规划布局 69
一、土地总体布局 69
二、城镇村建设用地布局 69
三、独立工矿用地布局 70
四、交通水利和其它建设用地布局 70

第二节 平度土地供应分析 70
一、土地推出情况 70
二、土地推出分布 73

第三节 平度土地成交分析 74
一、土地成交状况 74
二、土地成交分布 75

第四节 平度出让地块基本情况 76

第五节 平度土地利用总体规划 77

第六章 2012-2013年平度房地产市场分析 80

第一节 平度房地产投资开发分析 80

第二节 平度房地产市场供需分析 80
一、商品房销售情况 80
二、住宅的销售情况 80
三、房地产成交情况 81
四、二手房市场分析 81

第三节 平度房地产楼盘分析 83
一、平度房地产推盘情况 83
二、平度房地产优惠盘情况 83

第四节 平度房地产价格走势 86
一、房地产成交价格情况 86
二、商品住宅价格走势 86
三、主要楼盘价格情况 87

第五节 平度安居工程建设情况 88
一、保障房项目开工情况 88
二、平度限价房开建情况 88

第七章 平度市房地产重点企业分析 90

第一节 平度万科置业有限公司 90
一、企业基本情况 90
二、企业经营情况 90
三、企业资质情况 92
四、企业开发项目 92

第二节 青岛三龙城市建设综合开发有限公司 93
一、企业基本情况 93
二、企业经营情况 93
三、企业资质情况 93
四、企业开发项目 94

第三节 青岛大有同人投资发展有限公司 94
一、企业基本情况 94
二、企业经营情况 95
三、企业资质情况 95
四、企业开发项目 95

第四节 青岛沪申投资开发有限公司 96
一、企业基本情况 96
二、企业经营情况 96
三、企业开发项目 97

第五节 青岛海林置业有限公司 97
一、企业基本情况 97
二、企业经营情况 97
三、企业开发项目 97

第六节 青岛鸿坤房地产开发有限公司 98
一、企业基本情况 98
二、企业经营情况 98
三、企业开发项目 99

第七节 平度金泰房地产开发有限公司 99
一、企业基本情况 99
二、企业经营情况 99
三、企业开发项目 99

第八节 青岛乾元隆置业有限公司 100
一、企业基本情况 100
二、企业经营情况 100
三、企业开发项目 100

第八章 二三线城市房地产市场投资分析 101

第一节 二三线城市房地产投资环境分析 101
一、投资吸引力 101
二、经济发展 101
三、房地产投资 102
四、商品房销售 102
五、土地市场 103
六、人口与城市化 105
七、居民购买意愿 105
八、居民购买力 106
九、人均可支配收入 106
十、未来走势展望 106

第二节 二三线城市房地产市场投资机遇 107
一、二三线城市成房地产市场投资热点 107
二、二三线城市房地产市场发展潜力 107
三、二三线城市未来将成房企投资重点 107

第三节 二三线城市商业地产投资分析 107
一、二三线城市商业地产投资机会 107
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 109
三、二三线城市商业地产投资建议 110

第九章 2014-2018年平度房地产市场前景分析 112

第一节 中国房地产市场发展前景分析 112
一、中国房地产业中长期发展目标 112
二、“十二五”保障房建设发展规划 115
三、中国房地产投资前景分析 116

第二节 平度房地产市场需求趋势及前景 117
一、平度房地产市场需求趋势 117
二、平度房地产市场需求前景 118

第三节 平度房地产市场价格趋势 118

第四节 平度商业地产投资前景分析 118

第十章 2014-2018年平度房地产投资风险及策略分析 120

第一节 2014-2018年平度房地产市场的投资风险 120
一、影响平度房地产市场发展的风险 120
二、平度房地产市场存在的风险 120

第二节 2014-2018年平度房地产市场风险规避及控制策略 121

第三节 2014-2018年平度房地产投资策略建议 123

第十一章 平度房地产企业发展战略分析 125

第一节 企业应对房地产周期波动的经营策略 125
一、资本运作策略 125
二、土地储备策略 125
三、业务组合策略 126
四、区域互补策略 127

第二节 房地产企业发展管理分析 128
一、成本控制策略 128
二、定价策略分析 133
三、竞争策略分析 137
四、并购重组策略 139
五、融资策略分析 142
六、资本运作策略 144

第三节 房地产企业战略规划策略分析 145
一、战略综合规划 145
二、技术开发战略 146
三、区域战略规划 146
四、产业战略规划 146
五、营销品牌战略 147
六、竞争战略规划 148

图表目录
图表 1  2007-2012年世界主要国家和地区经济增长率比较 9
图表 2  2013-2014年IMF对全球及主要经济体经济增长预测值 10
图表 3  2005-2012年全球房地产商直接投资额统计 12
图表 4  2012-2013年中国月度房地产景气指数统计 16
图表 5  2005-2013年中国房地产开发企业土地购置面积统计 17
图表 6  2012-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速变化趋势图 17
图表 7  2006-2013年中国房地产开发投资累计完成情况 18
图表 8  2012-2013年中国房地产投资增速情况统计 18
图表 9  2012年全国房地产开发资金累计构成情况 19
图表 10  2013年全国房地产开发资金累计构成情况 19
图表 11  2005-2013年中国房地产开发企业房屋施工面积统计 20
图表 12  2013年中国房屋施工面积、新开工面积统计 20
图表 13  2005-2013年中国房地产开发企业房屋竣工面积统计 21
图表 14  2013年中国房屋竣工面积统计 21
图表 15  2012年不同用途房地产开发投资变动情况 22
图表 16  2013年不同用途房地产开发投资变动情况 22
图表 17  2011-2013年累计不同地区房地产开发投资完成额情况 23
图表 18  2005-2012年中国按用途分商品房销售面积统计 23
图表 19  2005-2012年中国按用途分商品房销售额统计 24
图表 20  2013年中国商品房销售面积及销售额统计 25
图表 21  2013年东中西部地区房地产销售情况 25
图表 22  2012年房企销售金额排行统计表 26
图表 23  2011-2012年70个大中城市新建商品住宅价格变动情况 27
图表 24  2010-2012年中国20个典型城市新建商品住宅月度销售量 32
图表 25  2010-2012年中国20个典型城市新建商品住宅月度库存量 33
图表 26  2013年70个大中城市新建商品住宅价格指数 36
图表 27  2013年70个大中城市二手住宅价格指数 38
图表 28  2010-2013年平度市地区生产总值情况统计 49
图表 29  2010-2013年平度市国民固定资产投资额情况统计 50
图表 30  2010-2013年平度市城镇居民人均可支配收入及消费性支出情况 50
图表 31  2010-2013年平度市城镇居民人均可支配收入及消费性支出情况 51
图表 32  2010-2012年平度市产业结构变化情况统计 51
图表 33  2012-2013年发布的主要保障性住房政策 52
图表 34  2010-2012年平度市人口统计 64
图表 35  2010-2013年平度市社会消费品零售总额统计 65
图表 36  2010-2012年平度市招商引资情况统计 65
图表 37  2010-2012年青岛市建筑业总产值统计 66
图表 38  2010-2012年青岛市建筑业企业数量统计 66
图表 39  2010-2012年青岛市建筑业从业人员统计 67
图表 40  2010-2012年青岛市建筑业企业资产负债情况统计 67
图表 41  2010-2012年青岛市建筑业实现建筑工程结算收入情况统计 67
图表 42  2010-2012年青岛市建筑业利润总额统计 68
图表 43  2010-2012年青岛市房屋建筑施工面积统计 68
图表 44  2010-2012年青岛市房屋建筑竣工面积统计 68
图表 45  2013年平度市拍卖出让地块1情况 71
图表 46  2013年平度市拍卖出让地块2情况 71
图表 47  2013年平度市拍卖出让地块3情况 71
图表 48  2013年平度市拍卖出让地块4情况 71
图表 49  2013年平度市拍卖出让地块5情况 72
图表 50  2013年平度市拍卖出让地块6情况 72
图表 51  2013年平度市拍卖出让地块7情况 72
图表 52  2013年平度市拍卖出让地块8情况 72
图表 53  2013年平度市拍卖出让地块9情况 73
图表 54  2013年平度市拍卖出让地块10情况 73
图表 55  2013年平度市拍卖出让地块11情况 73
图表 56  2013年平度市推出土地分布情况 73
图表 57  2013年平度市部分土地成交情况统计 74
图表 58  2013年平度市编号为13045、13046两幅地块大致位置图 76
图表 59  2010-2012年平度市房地产开发投资额统计 80
图表 60  2010-2012年平度市商品房销售面积统计 80
图表 61  2010-2012年平度市住宅销售面积统计 81
图表 62  2013年平度市房地产成交情况统计 81
图表 63  平度市二手房待售情况 82
图表 64  平度市商品住宅平均价格情况 87
图表 65  平度市主要楼盘平均价格情况 87
图表 66  2013年万科企业股份有限公司分产品情况表 91
图表 67  2013年万科企业股份有限公司业务结构情况 91
图表 68  平度万科城效果图 92
图表 69  青岛三龙城市建设综合开发有限公司资产与收入统计 93
图表 70  青岛三龙城市建设综合开发有限公司开发项目三龙--福临家园图示 94
图表 71  青岛大有同人投资发展有限公司资产与收入统计 95
图表 72  青岛沪申投资开发有限公司资产与收入统计 97
图表 73  青岛海林置业有限公司资产与收入统计 97
图表 74  青岛海林置业有限公司开发项目--慧泽苑小区图示 98
图表 75  青岛鸿坤房地产开发有限公司资产与收入统计 98
图表 76  平度金泰房地产开发有限公司资产与收入统计 99
图表 77  青岛乾元隆置业有限公司成资产与收入统计 100
图表 78  2013年典型二三线城市商品住宅成交面积统计 103
图表 79  2013年全国土地市场成交情况 104
图表 80  2013年典型二三线城市商品房用地成交情况统计 104
图表 81  “十二五”中国保障性住房建设计划 116