中商情报网讯：众所周知，政府在房地产市场担当核心角色，并已在近期实施一系列政策，旨在稳定住宅物业市场，同时鼓励对住房的真切需求。常见措施包括但不限于对住房公积金贷款的首付款、住房买家的限制条件、住宅物业价格、土地供应实施规例及政策。例如，观察得知政府公布购买第三住房的首付款及利率以及上述者应于2010年上调。2016年，政府公布任何人士购买少于两年的任何住房销售须就销售所得款项全数金额缴纳增值税5%。2017年，政府公布于面临严重供不应求及市场过热的城市，住宅用地供应将合理增加。预期有关政策将于近期及将来持续生效，而地方政府将不时按市场状况调整其政策。此外，政府已推出多项政策以推广租赁住房市场及安老行业，鼓励房地产发展商于该等分部扩充其业务。

2015年，住建部强调租赁住房市场及住房买家的住宅市场发展同样重要。2017年，南京、杭州及其他11个城市一同获国土部及住建部列为集体建设用地租赁住房发展试点。2014年，为促使安老行业发展，发出《养老服务设施用地指导意见》，详列安老行业的土地供应规例，并就城市规划为安老行业优先拨出适当土地供应。2017年，政府发出《「十三五」国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》。其公布安老行业将透过推出安老公司的投资及融资、税项及土地的支持政策而开放，并鼓励房地产公司踏足安老行业。近几年，随着房地产市场的快速发展，我国房地产物业市场也日趋完善，那么，影响住宅物业市场有哪些驱动因素呢？

住宅物业市场五大驱动因素

大都市群的进一步发展

根据国务院刊发的《中国城市群发展报告(2016)》，于2016年，中国总国内生产总值66%来自九个大都市群（包括长三角地区）。如国家发展和改革委员会刊发的《长三角城市群发展规划》所述，长三角地区由26个城市组成，包括南京、苏州、无锡、上海以及江苏省、安徽省及浙江省内不同级别城市。作为其中一个最受认可的重要大都市群，长三角地区于近年受惠于人口增长及经济急速发展。2017年，长三角地区人口占中国总人口约11%。此外，于2017年，长三角地区的总国内生产总值占中国总名义国内生产总值约25%，有着相对高的平均国内生产总值增长率7.8%，超过同年国家水平6.9%。2017年，长三角地区城镇居民的人均可支配收入为44987元，亦超过国家水平36396元，展示了长三角地区城镇居民的坚实购买力。蓬勃经济环境及人口增长为长三角地区及其他快速增长城市群带来可观住房需求。

政府鼓励城市棚户区改造

近年，中国大量棚户区改造。根据中华人民共和国住房和城乡建设部公布数据，6.1百万个住房单位于2017年在城市棚户区内重建，约为2013年数量的两倍，2013年至2017年的复合年增长率为17.5%。此外，地方政府向因棚户区改造而须搬迁的现有居民提供经济补偿金，从而刺激对改善型住宅物业的需求。

加速城镇化

二胎政策的推广，中国出生率预期增加，导致人口增长。再者，由于户口政策改革，中国城镇人口由2013年的731百万人增加至2017年的813百万人。故此，城镇化率由2013年的53.7%增加至2017年的58.5%。根据中国国务院刊发的《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，城镇化率预期自2020年起超过60%。加速城镇化将导致生活方式升级，推动消费模式变动，并刺激中国物业市场增长。

人口老龄化

中国正面临人口老龄化，

近年来中国60岁以上老年人口数量不断增长，2013年突破2亿，占比仅14.9%，2017年达到24090万人，占比突破17%。其中，65岁及以上人口数量按复合年增长率4.7%增长。拥有较高购买力的老龄化人口带动对适老住宅的需求增长。因此，中国国务院于2013年刊发《国务院关于加速发展养老服务业的若干意见》，指出将优先供应适老住宅的土地。

数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理

城镇居民可支配收入和支出的增加

由于中国经济迅速发展，城镇居民的人均可支配收入由2013年的26467元稳定增长至2017年的36396元，复合年增长率为8.3%。

城乡居民收入差距继续缩小。2018年城镇居民人均可支配收入39251元，比上年名义增长7.8%，扣除价格因素影响，实际增长5.6%。农村居民人均可支配收入14617元，比上年名义增长8.8%，扣除价格因素影响，实际增长6.6%。农村居民人均可支配收入实际增速高于城镇居民1.0个百分点。城乡居民收入比由上年的2.71下降为2.69，城乡居民收入差距继续缩小。增长的消费鼓励人民追求更高生活水准。

数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理