海南房价暴跌吗？海南房价曾两次遭腰斩

自从海南因房地产破坏环境问题被中央有关部门问责以来，高压之下，海南便进入了一轮严苛的调控周期。2017

年海南全省限购，白沙县、琼海、五指山、三亚、海口也发布了限购政策。年前，三亚还发布了限价令，新房备案价格不得高于2017年2月同区域同类型产品的网签均价。如今，海南楼市却异常火爆，要知道历史上海南房价曾因楼市调控遭遇两次腰斩，最久远也是影响最大的一次直接导致房地产泡沫破裂。

1993年：海南地产大泡沫

1993年注定成为海南房地产史上的一个黑点。在这场游戏中，只有少数人看破危局幸免于难，绝大部分人的财富都成为这场泡沫下的陪葬品。1988年，海南脱离广东独立建省并成为中国最大的经济特区，一时风光无限，成为当时最炙手可热的“淘金地”，吸引了大量的资金和人才涌入房地产领域，导致房价猛涨！据资料记载，1991年海南房价为1400元／㎡，1992年则猛增至5000元／㎡，比1991年增长257%，1993年上半年房价格达到顶峰，为7500元／㎡，而当时的职工平均薪资仅为292元，比今天在一线城市买房更艰难。另据统计，海口市地价1991年最高为98万元／亩，到1993年涨至最高位为680万元／亩。疯狂涌入地产的资金也带来了惊人的经济增长率，同年，海口市经济增长率达到83％,另一个热点城市三亚也达到了73.6％。

政府无节制批地，银行无控制放贷，这场游戏渐至高潮后轰然倒塌。1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施出台，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产顿时被釜底抽薪。泡沫破裂后，房价腰斩，外来人口全面撤退，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。1993年地产泡沫破裂后，海南度过了漫长的重建期，政府用了7年时间才将积压的房产基本处理完，市场直到2006年才开始恢复增长。

2010年：国际旅游岛疯狂再现

2010年1月，海南国际旅游岛政策出台，投资客如潮水般涌入这座海岛，海南再度陷入疯狂，热度堪比雄安新区。有数据统计称，国际旅游岛后获批的5天内，海南省的商品房销售量达到170多个亿，这个数字是2008年海南省全年的商品房销售量的总和。短短3个月内海南各地房价暴涨，涨幅达1-2倍，2012年三亚房价还曾攀升至全国第一。在当时，海南先是宣布暂停土地出让，继而提高贷款首付比例，限购政策直到1年后的“国八条”出台，海口、三亚才相继跟进。海口采取了一刀切的形式，全市范围内限制非本省户籍家庭购房。而三亚则相对温柔，仅在主城区范围内限制外省户籍购房，其余大片区域仍可自由购买。疯狂的市场被一盆冷水从头浇下，疯涨神话破灭！政策出台当月，海口、三亚楼市成交量速降九成，市场此后开始进入长达六年的调整期。据媒体报道，2010年6月，三亚的房价达到28293元，此后一路跌来，到2016年跌至17400元/㎡，跌幅近40%。海口的房价也走出了类似的轨迹：6年里，房价从14125元的下跌至9字头。

历史上，海南两次楼市调控均成功，此次海南楼市调控力度不够，还是此次海南楼市情况特殊，海南楼市存在养老+旅游刚需，强力支持海南房价上涨？到海南投资置业不能过于盲从和盲目。政府对于海南的调控思路已发生根本性变化，用海南省委书记刘赐贵在推介会上的一句话来说就是，要对海南新一轮改革开放进行系统谋划。

未来海南楼市趋势：文旅地产成发展方向

如今，政府的导向主要是以健康生态为主。海南有中国独一无二的文旅资源，置业买房群体不再像以前只是图环境好，如今整体的诉求放在度假生活的全面配套上。因此，开发商除了将高端精品项目带到海南，还会分析度假人群的心理需求，在项目上做相应的配套，所谓“一处买房，全岛共享”，房地产更加偏向生活化。

在海南发展文旅地产，不仅仅是传统住宅和盖房子的思路，更多的是客户度假需求的全方位考量，业主食堂、运动设施、精品酒店、会议厅、业主俱乐部、高尔夫球场等都会全面布局。这也是后期海南文旅地产发展的方向。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年海南房地产市场前景调查及投资机会研究报告》。