中商情报网讯：2017年，楼市被业内称作是调控元年，是转型的一年。回顾2017年楼市，全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大，都超过了以往。同时，随着租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策的渐次落地，符合国情、层次分明、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制轮廓已经逐渐显现。

1、房住不炒

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。盘点2017年楼市，“房住不炒”毫无疑问是最核心的关键词之一。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话体现了政府对楼市调控的决心，看似普通的一句话，却引起社会各界的广泛热议。这反映出购房者买房难的现状，市场长期存在的问题并没有解决，以及国家对房地产行业的正确定位。

炒房者是房价不断上升的诱因之一，他们把房子当做投机工具，通过囤房伺机抬升房价，然后转手获利。这一现象给房地产市场带来恐慌，破坏了市场秩序，更使房屋偏离了居住的本质属性。可以说，2017年是打击炒房者力度最大的一年。在“房住不炒”的理念下，2017年楼市发生了明显变化：一二线城市房价涨幅得到有效抑制，三四线城市去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。

2、调控升级

多个热点城市房价在经历2016年的疯涨之后，各地的调控政策纷纷出台。2017年，更多的城市加入到调控大军中，调控政策也更加全面。

据不完全统计，从3月份开始到12月底，已有超百城发布150余次楼市调控政策。密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。此外，调控不仅在范围上扩大，在政策深度上也开始升级。在传统的“限购、限价、限贷”上，新增了“限售、限商、限离”内容，全国楼市开启“六限时代”。

调控高压下，房价涨势回落。据国家统计局12月18日公布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，11个热点城市价格已低于去年同期价格水平。可以预见的是，2018年调控不会放松，如果房价再次发生暴涨，不排除从更多渠道进行调控的可能。

3、租购并举

2017年7月，九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要继续深化城镇住房制度改革，建立租购并举的住房制度，并会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。同年7月17日，广州出台16条扶持措施保障“租购同权”。此后多城发布落户新政及发展租赁市场政策。截至目前，成都、杭州、广州、北京、武汉、深圳已搭建住房租赁平台，广州、深圳、合肥成立首批国有住房租赁公司。

租赁市场的改革未来将会成为房地产长效机制建立的重中之重，下一步，更多机构出租人将参与租赁市场的专业化、规范化操作；房地产大数据分析平台参与到租赁市场的管理和运营，租赁市场的大发展才能真正到来。

4、房贷收紧

作为房地产调控的配套措施，今年的信贷政策也一再收紧，在金融去杠杆从严的背景下，房地产信贷增长的势头一再回落。

受限购政策的影响，自2017年6月份开始，全国的房贷利率持续上调。2017年11月份，全国首套房贷平均利率涨到5.36%，具体到每个城市、不同银行，房贷利率上浮比例维持在5%-20%不等，抑制房价过快上涨是信贷收紧的目的之一。

对于高杠杆、高贷款买房的人来说，利率上调，其每个月还贷压力会增加，这大大抑制了炒房需求，但是刚需购房者的压力也增加了许多。据刚买过房的网友介绍，想要快速拿到贷款，基本都是上浮20%的房贷利率，二套房是上浮30%，而且放款速度非常慢，甚至有的银行已经停止发放房贷。

5、雄安新区

4月1日，“千年大计”下雄安新区的正式成立引发了全民关注，有意思的是，在当时“发展经济，楼市先行”的诡异市场环境下，雄安新区一招禁止一切售楼行为让所有炒房团败兴而归。

雄安新区的概念捧红了一众环京地区楼市，投资客在无法购买雄安房子的情况下转而投资廊坊、沧州等城市，但在调控政策不断升级的情况下，目前这几个城市的房价都出现了较大幅度下滑。

对比深圳特区、浦东新区的资源和发展，雄安新区的先天条件稍弱，再加上北京对雄安新区更多是政策上的倾斜，经济支撑没有那么强有力。如此一来，单纯政府支持在经济并不处于上行通道的现在，雄安新区值得期待但也需要理性看待。

6、共有产权

2017年8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。顾名思义，这种“共有产权住房”其实就是买房人与政府共有房屋产权，政府和购房者各持有一定比例的产权，降低购房者支付门槛，其使用权归购房者。

为了让一些夹心层家庭不再“望房兴叹”，共有产权住房应运而生。产权分割降低了房价，让房子回归“住”的本质而消弭“炒”的泡沫，也圆了一部分低收入人群的安居梦，给了他们一个继续发展和奋斗的“港湾”。共有产权住房的最大优势就是使用权归个人，使用者无需为房产支付给政府代持机构的租金，所以也就归到了保障性住房的范畴。但如何确保将政策落到实处，最大程度保障人民利益是关键。

7、长租公寓

国家对租赁市场的大力推进，已从政策层面落实到了土地出让环节。在一系列鼓励租赁的政策背景下，房企正拿出百倍的热情布局租赁领域。从目前房企落地的长租公寓品牌来看，规模较大的就有万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等。

长租公寓，是楼市的下一个风口。统一管理、装修时尚简约、不用担心随意涨租……在北京、上海、广州、深圳、武汉等多个城市，长租公寓正席卷而来，成为年轻人居住的新选择。相较于传统的租房模式，长租公寓解决了一部分年轻人的安居问题，有助于减轻他们的焦虑情绪，从而缓解楼市的压力。2017年11月23日，国内首单央企保利租赁住房REITs获批，也标志着长租公寓在金融端口迎来突破。

8、分类去库存

4月6日，住房和城乡建设部官网发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中最受关注的内容即为“分类去库存”。对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

除了分类去库存外，此次新政还要求地方制定城市发展计划，统筹管理，直接限制了政府干涉地价的能力，而提供市场中长期的预期参考，则能有效防止短期“地王”的频频出现，让市场参与方更理性的判断土地供应与需求关系。

9、房企转型

在调控升级，行业竞争日益加剧，利润走低的市场环境下，大型房企与中小房企的出现明显分化。在销售额方面，碧桂园、恒大、万科销售额都将突破5000亿的大关，融创和保利全年的销售规模也有望超过3000亿元，继续领跑第二梯队。从排行榜来看，2017年行业集体中度再度提升，“强者更强”的特点更加鲜明。

在销售压力与行业竞争加剧的背景下，无论是龙头房企还是中小房企，都开始走上转型，迎来突破。

万科郁亮提出，万科要做“美好生活的场景师”，“万科已不只是一家房地产企业，而是在技术和消费升级的背景下，以内容和服务取胜的城市配套服务商。”

万达抛售资产，走上轻资产运营之路;恒大兴建恒大文化旅游城，涉足文旅地产;绿地进军大健康领域;碧桂园未来三年拟建100万套长租公寓...商业、金融、产业、办公、教育、医养、长租公寓、特色小镇、家装和城市更新等等领域都成为各房企的突破点。

而中小型房企股权变动更加频繁，根据中原地产的统计，仅11月，房地产股权变动所涉及的金额已经超过500亿元。

股权变动的频繁一方面体现出当前房企融资压力加大，通过股权融资需求明显增加;另一方面也反映出在这一轮调控中，不同房企依据自身实力所做出战略布局出现分化。

股权变动频繁带来最直接的后果就是行业内“大吃小”加速，多企业共同开发同一项目的情况屡见不鲜。

10、二次房改

2017年房地产调控的力度和广度可以说是前所未有，但是明年对于房地产市场来说，或许更是意义重大。

2018年是我国房改二十周年，在这样的背景下，房地产市场又将出现哪些变化呢？

这里不得不再次提到上文所说的房地产长效机制，今年关于房地产长效机制的描述并不是没有变化。比如：中央经济工作会议上提出“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，今年中央政治局会议表示“加快住房制度改革和长效机制建设”，但之前的描述是：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。从“加快研究”到“加快建设”“完善促进”，严跃进分析，“应该理解为第二次房改或开启。”

对此，业内人士称，尽管目前还没有官方口径提到二次房改，不过这一次住房制度改革的力度，若执行坚决，产生的影响将不输第一次房改。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产市场前景调查及投资机会研究报告》。