中商情报网讯：时间刚刚进入2018年，楼市就有了新的消息。兰州部分区域撤销限购变限售，南京调整人才落户购房政策，厦门明确实行差别化调控，被认为是调控政策放松的信号，有人甚至认为楼市取消限购时机已到。今年的楼市怎么走，实在是令人好奇的一件事。

去年年初的时候，小巴总结过一份24家券商机构对2017年中国楼市的预测，总结出了6条共识和4条争议。一年过去了，这些预测的结果也出来了，6条共识4条命中：

?2017年房地产市场主题是调整；

?调控政策短期内不会变化；

?朋友圈关于房企并购的爆文要多了；

?房企大转型，说不定也要喊“匠人精神”了。

另外2条命中了一半：

?买房的人变少；

?整体房价可能微跌。

2017年楼市的一大特点是“冰火”分化，一二线城市冰封熄火，三四线城市崛起，这也让年初机构普遍估计2017年楼市交易量下跌、房价微跌的预测落空了一半：在一线和二线核心城市命中，而在三四线城市则落空。

除了6条预测之外，还有4项争议，结果也出来了：

?区域分化，一线城市房价还买得起吗？（一线城市的购买力暂时被冻结）

?地王是否会偃旗息鼓，土地财政是否有所改观？（地王的数量大幅下降）

?3年小周期还有没有效？（3年小周期要出现变化，但变化的方式还存在继续的争议） 

?美国加息对中国房地产影响大不大？（事实证明，影响并不大）

这些研报虽然不能说面面俱到，也出现了一部分预测失误的地方，但总体上对当年度楼市趋势的把握还是挺到位的。

所以今年小巴继续来做这份“房地产行业年度投资策略”报告，为2018年的房地产投资指指路。

这些策略报告来自25家券商机构的房地产研究部门，吴晓波频道晓报告特别梳理了其中12家机构的投资策略报告，推出系列报告《2018房地产预测报告》，从购房和投资两个角度，分两期带大家了解2018年房地产行业的25个观点，告诉大家2018年房子怎么买，地产股如何投。

1

共识篇

25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测，小巴整理出了这些机构们达成的共识，包括政策、成交量、房价、红利、行业等几大方面。

总体2018，房地产市场主题：新起点

25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表，其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。

它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断，房地产市场正在迈入一个新的阶段：

?在调控政策上，平稳推进的长效机制有序地推进，因城施策继续维持；

?在城市分化上，是2017年火热的三四线城市行情回落，一二线城市则可能迎来一波小行情；

?在行业竞争上，则是马太效应，企业与企业之间的差距拉大，强者越强。

政策房住不炒，差异调控主线不变

2017年房地产市场的调控有两大主题：因城施策和长效机制，在2018年会继续延续下去。

这一轮调控中，核心城市的调控力度已达到史上最严，限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举，收紧的空间有限。不收紧的同时，也不代表可能会放松，因为租售并举的长效机制正在成为新的思路，有可能，一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久，改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。

再细分一些，相比于限购、限贷，限售对房产投机的针对性更强，也更适用于区域分化地市场，2018年以及未来的数年，限售城市数量会扩围。