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2021-2026年杭州市城市更新运作路径及项目投资机会研究报告
2021-2026年杭州市城市更新运作路径及项目投资机会研究报告
报告编码:CI 897410 了解中商产业研究院实力
出版日期:2021年5月
报告页码:569 图表:61
服务方式:电子版或纸介版
交付方式:Email发送或EMS快递
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内容概括

所谓城市更新(Urban Renewal),是指对城市中某一衰落的区域,进行拆迁、改造、投资和建设,使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容:一方面是客观存在的实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面为各种生态环境,空间环境,文化环境,视觉环境,游憩环境等的改造和延续,包括邻里的社会网络结构,心理定势,情感依恋等软件的延续与更新。随着科学发展观的指出,城市更新在城市发展中越来越具有重要作用。城市更新的作用便是从综合工程、科学规划的角度研究如何改造旧市区,以推陈出新之法维护城市生态平衡,综合解决城市发展问题,实现城市的可持续发展。中国的城市更新始于20世纪80年代,1984年和1987年建设部分别在合肥和沈阳召开了两次全国旧城改造经验交流会,对全国各城市的更新改造工作起了积极的推动作用。进入90年代,城市更新在全国范围内大规模地推广开来。从2011年中国城市化率突破50%以来,城市更新开始成为中国城市研究领域的热点话题。而杭州作为一座兼具历史底蕴和现代感的城市,在城市更新的过程中体现出了不同于其他城市的独特脉络。新中国成立后改革开放之前,杭州核心城区的城市形态整体上依然维持历史古城的风貌。改革开放后,杭州开始了现代意义上的大规模的城市更新,以孩儿巷的保护为标志性事件,杭州的旧城改造由大拆大建转为对历史街区的保护。2007年时任杭州市委书记王国平在城市更新与保护专题汇报会上的讲话“杭州已经到了一个要把城市更新作为城市化的战略来提的时候”明确了城市更新将成为杭州未来城市建设的核心概念,将统领杭州城市的建设和发展。2015年,以G20的举办和亚运会的成功申办为标志性事件,杭州城市更新的主要动力转为大型事件推动的基础设施建设,这无疑又是杭州城市发展历史上的另一个高潮。

报告目录

第一章 城市发展创新趋势分析 10

第一节 城市开发创新思维分析 10

一、导入创新视野:重新衡量国际城市 10
二、城市创新纬度:智慧、协同与包容 16
三、城市战略创新:生态经济城市 17
四、城市经济创新:跨越资本驱动时代 18
五、城市社会创新:幸福定义国际城市新标杆 19
六、城市文化创新:发挥创意能力的引领作用 20
七、城市生态创新:如何充分释放低碳发展成果 21
八、城市治理创新:城市交通的全面解决方案 22
九、城市空间创新:多重空间的创新响应 23

第二节 创新型城市建设的基本模式 24

一、工业创新主导型模式 24
二、服务创新主导型模式 24
三、文化创新主导型模式 25
四、科技创新主导型模式 25
五、机制创新主导型模式 25
六、多驱联动创新型模式 25

第二章 中国城镇化发展形势分析 27

第一节 中国城镇化发展进程 27

一、中国的城镇化进程分析 27
二、中国城市规模增长情况 27
三、中国重点城市经济指标 29
四、中国各地区城市建设情况 30
五、中国主要城市群发展情况 31
六、城镇化对国民经济的贡献 57

第二节 中国城镇化产生的问题分析 58

一、中国城镇化建设特征分析 58
二、中国城镇化建设误区分析 62
三、中国城镇化模式困境分析 66
(一)城市区域发展失衡 66
(二)城市规模质量失衡 67
(三)城市功能定位缺失 67
(四)资源环境问题突出 68
(五)城市治理能力滞后 68

第三节 中国新型城镇化战略解读 69

一、新型城镇化要旨分析 69
二、新型城镇化特点和要求 70
三、新型城镇化的革新方向 71
四、新型城镇化的推动措施 72
五、新型城镇化改革突破口 74
(一)土地流转改革分析 74
(二)户籍制度改革分析 74
(三)城市群发展战略分析 76
(四)新型城镇化利益分配革新 77

第四节 中国新型城镇化健康发展的质量分析 77

一、新型城镇化健康质量的内涵界定 77
二、新型城镇化健康质量评价指标体系 78
三、中国新型城镇化健康质量评定分析 79
(一)主要城市新型城镇化健康质量现状 79
(二)对新型城镇化健康质量问题的建议 81

第三章 城市更新内涵理念分析 84

第一节 城市更新的基本概念 84

一、城市更新概念的内涵 84
二、城市更新的主要内容 84
(一)城市产业结构调整 84
(二)城市功能定位调整 84
(三)确定城市适宜人口 84
(四)确定城市开发强度 84
(五)城市空间形象定位 85
(六)城市用地布局与结构调整 85
(七)城市道路交通系统更新 85
(八)城市文化复苏与更新 85
三、城市更新的目的 85
四、城市更新的分类 85

第二节 城市更新的起源 86

一、城市更新的背景与发展阶段 86
二、城市更新的理论基础 87
三、中国城市更新兴起的原因及背景 88

第四章 2020年杭州市城市更新市场环境分析 90

第一节 杭州市地域环境分析 90

一、地理位置 90
二、自然环境 90
三、生态气候 91
四、资源分布 91

第二节 2020年杭州市宏观经济环境分析 91

一、杭州市GDP增长情况分析 91
二、杭州市固定资产投资分析 92
三、杭州市城乡居民收支情况 92
四、杭州市产业结构情况分析 93

第三节 2020年杭州市房地产政策环境分析 94

一、全国土地政策解读 94
二、房地产政策环境综述 97
三、二三线城市购房政策 100
四、杭州市房地产重要政策 102

第四节 杭州市房地产行业社会环境分析 103

一、人口数量分析 103
二、消费市场分析 103
三、招商引资情况 104
四、居民住房情况 104

第五章 2016-2020年杭州市土地市场分析 105

第一节 杭州市城市规划布局 105

第二节 杭州市土地供应分析 105

一、土地市场成交数量 105
二、土地市场成交面积 106
三、土地市场成交总额 106

第三节 杭州市土地成交分析 106

一、成交地块规划用途 106
二、成交地块成交面积 183
三、成交地块的容积率 260
四、成交地块供应方式 338

第四节 杭州市土地成交价格 414

第六章 杭州市城市更新投资机会研究 492

第一节 杭州市房地产市场发展现状 492

一、杭州市房地产投资金额分析 492
二、杭州市房地产施工面积分析 492
三、杭州市房地产竣工面积分析 492
四、杭州市商品房销售面积分析 493
五、杭州市商品房销售金额分析 493
六、杭州市商品房市场价格趋势 494

第二节 杭州市城市发展战略规划 494

一、杭州市城市发展定位 494
二、杭州市各区域定位 494
三、杭州市城市发展目标 495
四、杭州市城市发展政策指引 495
五、杭州市城市发展布局 496
(一)交通体系规划 496
(二)居住用地布局 497
(三)工业物流用地布局 497
(四)公共管理服务用地布局 498

第三节 杭州市城市更新房地产企业机会分析 499

一、杭州市城市更新项目发展历程 499
二、杭州市城市更新及其文化遗产 500
三、杭州市城市更新启动项目大全 500
四、杭州市城市更新开发企业统计 503
五、杭州市城市更新项目成功范例 504

第七章 杭州市城市更新项目开发运作要点 511

第一节 城市更新项目 511

一、城市更新项目价值链条 511
二、城市更新土地运营阶段 511
(一)前期准备 511
(二)拆迁实施 512
(三)开发实施 513

第二节 城市更新主要的运作模式对比 514

一、城市发展基金模式 514
二、MUT模式 515
三、SUR模式 515
四、IDP模式 516

第三节 项目盈利模式优劣势对比 516

一、城投自主进行一级开发 516
(一)模式运作流程 516
(二)模式利弊分析 517
二、城投寻求合作开发,并约定投资回报率 518
(一)模式运作流程 518
(二)模式利弊分析 518
三、城投谋求战略性合作开发,并按股分红 519
(一)模式运作流程 519
(二)模式利弊分析 520
四、城投取地自主进行二级开发 521
(一)模式运作流程 521
(二)模式利弊分析 522
五、城投取地转让变现 522
(一)模式运作流程 522
(二)模式利弊分析 523
六、合作取地进行二级开发 523
(一)模式运作流程 523
(二)模式利弊分析 524
七、BOT项目转让 524
(一)模式运作流程 524
(二)模式利弊分析 525

第八章 全国旧城改造重点案例分析 526

第一节 “新天地”项目案例分析 526

一、项目地块特征 526
二、项目开发特点 526
三、项目开发成本 526
四、项目整体策略 527
(一)项目定位 527
(二)项目规划理念 527
(三)项目整体框架 527
五、“新天地”项目营销艺术 528
六、“新天地”项目成功效应 528

第二节 中远两湾城项目案例分析 529

一、项目地块特征 529
二、项目开发特点 529
三、项目开发成本 530
四、项目整体规划 530
五、项目开发策略 531
六、项目经济评价 532

第三节 江南新苑项目案例分析 532

一、项目地块特征 532
二、项目开发特点 533
三、项目设计分析 534
四、项目整体规划 536
五、物业经营统筹 539
六、项目事件营销 539

第四节 金色夏威夷项目案例分析 540

一、项目地块特征 540
二、项目整体策略 541
三、商业项目策略 541
四、写字楼的策略 542
五、公寓策略分析 543
六、成功策略解读 543

第九章 杭州市城市更新项目定位策略 544

第一节 城市更新项目发展策略 544

一、区域发展配合整体规划 544
二、打造城市形象,创立区域品牌 544
三、保留传统文化,传承历史文明 544
四、市场为导向,建设新商业中心 545
五、整合多种资源,促进旅游业发展 545

第二节 城市更新项目区域战略定位 545

一、定位依据 545
二、战略定位 548
三、定位描述 548
四、实现方式 549
五、效益评估 549

第三节 区域形象定位 550

一、定位思路 550
二、形象因素 550
三、定位阐述 551

第四节 城市功能与产业设置原则 551

一、区域特色原则 551
二、适当多样化原则 551
三、相对集中原则 552
四、互补发展原则 552

第五节 区域城市功能与产业结构定位 553

一、可发展的功能与产业 553
(一)城市功能设置 553
(二)产业设置 554
二、功能与产业配置 555
(一)基础功能 555
(二)核心功能 555
(三)相关功能 556

第十章 杭州市城市更新项目整体包装及推广策略 557

第一节 招商引资策略 557

一、总体策略 557
二、策略具体分解 557
(一)规划为本、配套先行 557
(二)改善环境、以地招商 557
(三)外引内联、项目促建 558
(四)动开发、板块出世 558
三、招商操作要点 558

第二节 整体包装策略 559

一、总体形象策略 559
二、历史文化概念包装建议 559
三、商业概念包装建议 560
四、现场包装建议 560
五、项目宣传及推广 561

第三节 招商引资模式设计 563

一、招商项目设定 563
二、招商方式设定 564
(一)传统招商引资方式 564
(二)现代主要招商引资方式 564
(三)杭州市主要的招商方式 564
三、招商政策措施设定 565
四、招商形象展示设定 566
五、招商引资计划 566
(一)招商客户目标锁定 566
(二)招商区域目标锁定 566
(三)招商引资步骤 567

第四节 项目招商应注意的几大问题 568

一、招商引资政府角色扮演的问题 568
二、“政策优惠”不如诚信服务 568
三、招商引资要有所选择 569
四、关注引资新变化 569

图表目录

图表 1 GAWC世界城市等级前19位城市 11
图表 2 2thinknow全球创新城市排行前25位城市 12
图表 3 丝路城市走廊逻辑示意图 14
图表 4 2014-2019年中国城镇化率变化趋势图 27
图表 5 2019年中国分地区行政区划 28
图表 6 2020年中国主要城市主要经济指标 29
图表 7 2019年中国各地区城市建设情况 30
图表 8 新型城镇化必将以信息化为牵引 69
图表 9 新旧城镇化过程利益分配图 77
图表 10 新型城镇化健康质量发展基本内涵 78
图表 11 城镇化质量评价指标体系 79
图表 12 2016-2020年杭州市GDP及其增长率统计 92
图表 13 2016-2020年杭州市固定资产投资额及增长率统计 92
图表 14 2016-2020年杭州市城镇和农村居民人均支配收入统计 93
图表 15 2016-2020年杭州市城镇和农村居民生活消费支出统计 93
图表 16 2016-2020年杭州市产业结构情况 93
图表 17 全国限购城市名单及限购政策 101
图表 18 2019年末杭州市常住人口数及其构成 103
图表 19 2016-2020年杭州市社会消费品零售总额统计 104
图表 20 2018-2020年杭州市城乡居民人均住房建筑面积统计 104
图表 21 2016-2020年杭州市土地成交宗数统计 105
图表 22 2016-2020年杭州市土地成交面积统计 106
图表 23 2016-2020年杭州市土地成交金额统计 106
图表 24 2020年杭州市成交地块规划用途一览表 107
图表 25 2020年杭州市成交地块成交面积一览表 184
图表 26 2020年杭州市成交地块的容积率一览表 260
图表 27 2020年杭州市成交地块供应方式一览表 338
图表 28 2020年杭州市成交地块成交价一览表 414
图表 29 2016-2020年杭州市房地产开发投资额统计 492
图表 30 2016-2020年杭州市房地产开发施工面积统计 492
图表 31 2016-2020年杭州市房地产开发竣工面积统计 493
图表 32 2016-2020年杭州市商品房销售面积统计 493
图表 33 2016-2020年杭州市商品房销售额统计 493
图表 34 2016-2020年杭州市商品房平均价格变化趋势图 494
图表 35 杭州市部分城市更新开发企业一览表 503
图表 36 临安区城市更新模式 505
图表 37 杭州市城市更新部分项目一览表 508
图表 38 城市更新项目价值链 511
图表 39 城市更新土地运营前期准备阶段内容情况表 511
图表 40 前期准备工作流程图 512
图表 41 城市更新土地运营拆迁实施阶段内容情况表 512
图表 42 拆迁实施阶段工作流程图 513
图表 43 城市更新土地运营开发实施阶段内容情况表 513
图表 44 开发实施阶段工作流程图 514
图表 45 城市发展基金模式图 514
图表 46 MUT模式的组织实施流程图 515
图表 47 IDP模式图 516
图表 48 城市更新项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式 516
图表 49 城投自主进行一级开发模式运作过程示意图 517
图表 50 城投自主进行融资型合作开发模式运作过程示意图 518
图表 51 战略性合作进行一级开发的模式运作过程示意图 520
图表 52 融资性合作和战略性合作两种主要形式 521
图表 53 城投是否在一级开发后介入二级开发情况 521
图表 54 城投取地自主进行二级开发模式运作流程图 522
图表 55 城投取地转让变现模式运作流程图 523
图表 56 城投与其他公司合作取地进行二级开发模式流程图 524
图表 57 城投参与二级开发获利及直接获得土地增值收益图 525
图表 58 上海新天地项目实景图 526
图表 59 中远两湾城项目实景图 530
图表 60 江南新苑项目规划平面图 533
图表 61 金色夏威夷购物中心效果图 542

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