2024-2029年中国城市更新运作路径及项目投资机会研究报告-中商产业研究院

内容概括

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。城市更新是当前中国城市发展的研究热点之一。改革开放后，城市更新作为城市发展的调节机制，以空前的规模和速度在全国各地展开，并在21世纪进入了一个新的历史阶段。目前，中国正在为更好的发展寻求新的驱动力。城市更新作为其中一个可能的驱动力，面临着紧迫的任务。随着我国城市化进程的加快进行，城市面貌急需旧貌换新颜。旧城改造、棚户区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。而与此同时，伴随着一二线城市逐渐步入存量房市场，土地供应愈加有限，尤其是北上广深等一线城市，房企也纷纷抓住“城市更新”这个机遇来扩充规模，并为城市的更新贡献出更多经验。城市更新，既是机遇也是挑战。

报告目录

第一章城市发展创新趋势分析

第一节创新思维推动城市发展

一、城市发展观创新
二、城市发展模式转型
三、城市发展动力转换
四、城市规划管理创新
五、城市治理方式改革

第二节创新型城市类型分析

一、文化创新型城市
二、工业创新型城市
三、服务创新型城市
四、科技创新型城市

第三节中国创新型城市建设模式

一、深圳模式
二、上海模式
三、大连模式
四、合肥模式

第二章中国城镇化发展形势分析

第一节中国城镇化发展进程

一、中国的城镇化进程分析
二、中国城市规模增长情况
三、城市维护建设收支情况
四、城市市政公用设施建设分析
五、中国主要城市群发展情况
六、城镇化对国民经济的贡献

第二节中国城镇化发展的质量分析

一、城镇化质量的内涵界定
二、城镇化质量评价指标体系
三、中国城镇化质量评定分析
（一）主要城市城镇化质量现状
（二）城镇化质量评分指标情况

第三节中国城镇化产生的问题分析

一、中国城镇化建设误区分析
二、中国城镇化建设正确引导

第四节中国新型城镇化战略解读

一、新型城镇化要旨分析
二、新型城镇化特点和要求
三、新型城镇化的革新方向
四、新型城镇化的推动措施
五、新型城镇化改革突破口

第三章城市更新内涵理念分析

第一节城市更新的基本概念

一、城市更新概念的内涵
二、城市更新的主要内容
三、城市更新的目的
四、城市更新的分类

第二节城市更新的起源

一、中国城市更新兴起的原因及背景
二、城市更新的理论基础

第四章中外城市更新运动与理论演化

第一节西方的城市更新运动及其理论

一、西方的城市更新运动
二、西方城市更新理论阶段
三、西方城市更新的理论综述

第二节中国城市更新运动及其理论

一、中国城市更新运动
二、中国城市更新存在的问题
三、中国城市更新的研究综述

第三节中西城市更新的比较

一、中西方城市更新背景比较
二、中西城市的更新差异分析
三、西方经验对中国城市更新的启示

第五章国外城市更新情况分析

第一节英美城市更新的发展历程及特点

一、英国城市更新的发展历程
二、美国城市更新的发展历程
三、英美城市更新的发展特点
四、英美城市更新存在的问题
五、英美城市更新的发展趋势

第二节国外城市更新案例

一、布林德利地区的城市更新
二、伦敦道克兰地区的城市更新
三、法国巴约纳的旧城改造
四、二次战后东京的旧城改造

第三节西方城市更新对中国城市更新的启示

第六章城市更新与城市发展研究

第一节城市更新与旧城保护

一、城市更新中旧城保护是一大难题
二、对旧城历史文化遗产保护的原则

第二节城市更新与土地置换

一、土地置换与城市更新的关系
二、土地置换在城市更新中的重要作用
三、城市更新中土地置换的问题与原则
四、城市更新中土地置换的几种思路

第三节城市更新与生态环境

一、城市更新对城市生态环境的影响
二、城市更新与城市生态建设的关系
三、城市更新中改善城市生态的几个措施

第四节城市更新与房地产开发

一、旧城改造的动力在房地产开发
二、房地产开发与旧城改造共赢
三、成功的旧城改造开发模式
四、打造可持续发展的繁荣城区

第五节城市更新与社会网络

一、社会网络的涵义及其意义
二、传统城市更新对社会网络的影响
三、社会网络保存和发展的城市更新有效形式

第六节城市更新与公众参与

一、公众参与对旧城更新的意义
二、城市更新中公众参与现状
三、加强公众参与的思路

第七节城市更新与创意产业

一、创意产业在中国城市更新的实践
二、创意产业在城市更新中的进一步思考
三、从经营城市走向创意城市是城市发展的新趋势

第七章城市更新的运作模式与支持系统

第一节城市更新的运作模式

一、树立“经营城市”新理念
二、创建经营城市的新体制
三、发挥政府主导的特殊作用
四、采用市场化运作的新途径

第二节城市更新的保障机制

一、城市更新的土地利用运作机制
二、城市更新项目的社会评价机制
三、城市更新与住房保障的联动机制

第三节城市更新的综合支持系统

一、建立综合支持系统应遵循的原则
二、建立综合支持系统的核心内容

第八章城市更新利益相关体分析

第一节城市更新利益相关方构成

一、城市更新相关方利益诉求
（一）企业利益
（二）政府利益
（三）居民利益
二、城市更新利益相关体拆赔分工
（一）政府方
（二）开发商

第二节城市更新中利益相关方困难分析

第三节利益相关体市场化运作模式对比

一、政府+开发商
二、开发商+社区
三、政府+开发商+社区
四、三方合作关系建立分析

第九章城市更新项目开发运作要点

第一节城市更新项目

一、城市更新项目价值链条
二、城市更新土地运营阶段
（一）前期准备
（二）拆迁实施
（三）开发实施

第二节城市更新主要的运作模式对比

一、城市发展基金模式
二、MUT模式
三、SUR模式
四、IDP模式

第三节项目盈利模式优劣势对比

一、城投自主进行一级开发
二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率
三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红
四、城投取地自主进行二级开发
五、城投取地转让变现
六、合作取地进行二级开发
七、BOT项目转让

第十章城中村改造策略及模式分析

第一节中国城中村的形成与改造

一、城中村的产生
二、城中村土地产权分析
三、城中村改造的政府动机
四、城中村改造对房地产的影响

第二节中国城中村改造难点分析

一、城中村规划难点分析
二、城中村产权难点分析
三、城中村资金来源难点
四、城中村拆迁补偿难点
五、城中村土地供应难点
六、城中村思想观念难点

第三节城中村改造拆迁补偿模式分析

一、补偿方式分析
（一）货币补偿方式分析
（二）产权调换方式分析
二、安置方式分析
（一）就地安置方式分析
（二）异地安置方式分析

第四节城中村公共设施开发运营模式

一、工程项目融资代建制
二、村民投资参股经营模式
三、PFI （私人主动融资）
四、分阶段的建设时序控制

第十一章全国旧城改造重点案例分析

第一节 “新天地”项目案例分析

一、项目地块特征
二、项目开发特点
三、项目开发成本
四、项目整体策略
五、“新天地”项目成功效应

第二节中远两湾城项目案例分析

一、项目地块特征
二、项目开发特点
三、项目开发成本
四、项目整体规划
五、项目开发策略
六、项目经济评价

第三节江南新苑项目案例分析

一、项目地块特征
二、项目开发特点
三、项目设计分析
四、项目整体规划
五、物业经营统筹
六、项目事件营销

第十二章深圳市城市更新特征及投资机会研究

第一节深圳市社会经济环境分析

一、深圳国民经济发展情况
二、深圳城市建设主要指标
三、深圳城市人口增长情况
四、深圳市土地供应成交分析
五、深圳房地产市场发展现状
（一）深圳房地产投资建设规模
（二）深圳房地产调控政策分析
（三）深圳商品房销售面积分析
（四）深圳商品房销售价格分析

第二节深圳市城市发展战略规划

一、深圳城市发展定位
二、深圳市各区域定位
三、深圳城市发展目标
四、深圳城市发展政策指引
五、深圳城市发展布局

第三节深圳市城市更新政策及规划

一、深圳城市更新总体规划
二、《深圳市城市更新办法》
三、《深圳市城市更新办法实施细则》
四、深圳城市更新单元规划制定计划申报指引

第四节深圳市城市更新房地产企业机会分析

一、深圳城市更新项目发展历程
二、深圳城市更新近期重点地区
三、深圳城市更新项目成功范例

第十三章广州市城市更新特征及投资机会研究

第一节广州市社会经济环境分析

一、广州国民经济发展情况
二、广州城市建设主要指标
三、广州城市人口增长情况
四、广州市土地供应成交分析
五、广州房地产市场发展现状

第二节广州市城市发展战略规划

一、广州城市发展定位
二、广州市各区域定位
三、广州城市发展目标
四、广州城市发展政策指引
五、广州城市发展布局

第三节广州市城市更新政策及规划

一、《广州市旧城更新改造规划纲要》
二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》
三、《国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见》
四、广州市“三旧”改造工作流程

第四节广州市城市更新房地产企业机会分析

一、广州城市更新项目发展历程
二、广州城市更新发展动态
三、城市更新对开发商企业影响
四、广州城市更新项目成功范例

第十四章北京市城市更新特征及投资机会研究

第一节北京市社会经济环境分析

一、北京国民经济发展情况
二、北京城市建设主要指标
三、北京城市人口增长情况
四、北京市土地供应成交分析
（一）北京市土地市场分析
（二）房地产企业购置土地面积
五、北京房地产市场发展现状
（一）北京房地产投资建设规模
（二）北京房地产调控政策分析
（三）北京商品房销售面积分析
（四）开发企业项目资金情况

第二节北京市城市发展战略规划

一、北京城市发展定位
二、北京城市发展目标
三、北京城市发展布局
（一）城市空间布局
（二）北京交通体系
（三）人口规模布局
（四）公共设施布局

第三节北京市城市更新政策及规划

一、关于加强北京旧城保护和改善居民住房工作有关问题的通知
二、北京市加快城市危旧房改造实施办法
三、关于进一步加快城市危旧房改造若干问题的报告
四、北京市旧城区改建房屋征收实施意见
五、北京市旧城区改造的相关政策法规
六、棚户区改造政策

第四节北京市城市更新房地产企业机会分析

一、北京城市更新项目发展历程
二、北京市城市拆迁改造工程情况
三、北京市城市更新中城市功能提升与环境整治情况
四、北京旧城区居住建筑改造的新趋势
五、北京城市更新项目成功范例

第十五章上海市城市更新特征及投资机会研究

第一节上海市社会经济环境分析

一、上海国民经济发展情况
二、上海城市建设主要指标
三、上海城市人口增长情况
四、上海市土地供应成交分析
（一）上海市土地供应情况分析
（二）上海市土地成交情况分析
（三）房地产企业购置土地面积
五、上海房地产市场发展现状
（一）上海房地产投资建设规模
（二）上海房地产调控政策分析
（三）上海商品房销售面积分析
（四）上海商品房销售价格分析

第二节上海市城市发展战略规划

一、上海城市发展定位
二、上海市各区域定位
三、上海城市发展目标
四、上海城市发展政策指引
五、上海城市发展布局
（一）都市功能优化区
（二）都市发展新区
（三）新型城市化地区
（四）综合生态发展区
（五）限制开发区域
（六）禁止开发区域

第三节上海市城市更新政策及规划

一、《上海市旧住房综合改造管理办法》
二、《上海市城市更新实施办法》
三、“十三五”期间城市建设思路
四、上海市旧区改造“十三五”发展规划

第四节上海市城市更新房地产企业机会分析

一、上海城市更新项目发展历程
二、上海市城市更新的方式分析
三、上海城市更新新模式探索

第五节上海城市更新改造案例

一、黄浦江两岸更新改造
（一）世博会园区改造
（二）外滩地区改造
二、城市工业园更新改造
（一）上海钢铁十厂改造
（二）上海啤酒厂改造
（三）M50艺术画廊区
（四）1933老场坊
（五）“8号桥”
（六）田子坊

第十六章城市更新项目定位策略

第一节城市更新项目发展策略

第二节城市更新项目区域战略定位

第三节区域形象定位

第四节城市功能与产业设置原则

第五节区域城市功能与产业结构定位

第十七章城市更新项目整体包装及推广策略

第一节招商引资策略

第二节整体包装策略

第三节招商引资模式设计

第四节项目招商应注意的几大问题

第十八章城市更新项目经济模型研究

第一节项目地块地价估算

一、基准地价
二、项目地块价格修正
三、项目收入与投入

第二节项目价差

第三节项目的风险

第四节项目收益总结

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