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2024-2029年成都市青白江区商业地产开发运营及投融资战略研究报告
2024-2029年成都市青白江区商业地产开发运营及投融资战略研究报告
报告编码:ICI 873019 了解中商产业研究院实力
出版日期:2020年2月
报告页码:198 图表:40
服务方式:电子版或纸介版
交付方式:Email发送或EMS快递
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内容概括

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样,主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。2019年1-9月,成都市青白江区房地产开发投资额为73.09亿元,同比增长33.6%,比全市平均水平高20.7个百分点,增速居中心城区第二。对全区固定资产投资增长的贡献率为41.9%,拉动全区固定资产投资增长8.1个百分点。住宅投资同比增长58.8%,非住宅投资同比下降12.9%。商品房施工面积776.91万平方米,同比增长41.0%。商品房销售面积为132.22万平方米,同比增长91.50%。商品房销售额为99.27亿元,同比增长76.7%。目前,中国正处于经济发展的转型时期,第三产业占GDP的比重将会越来越高,这将带动商业地产的迅速发展。同时,城镇化的持续推进、人均可支配收入的增长,使有效的消费需求不断增加,从而增加对商业空间的需求,带动商业地产的发展。从一些发达国家的经验来看,处于经济转型期的商业地产有着强劲的发展空间。我国商业地产市场仍有很大空间,预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。随着成都市青白江区经济的发展,城区规划的不断完善,城镇一体化的建设,在“内陆亚欧门户、国际化青白江”的总体发展定位下,以及政府大力推进各重要产业的发展等多方面因素的助力;青白江区商业地产正逐渐成为主要城市更新扩张的发展引擎,商业地产迎来了全新的发展契机。

报告目录

第一章 商业地产行业相关概述 8

第一节 商业地产的相关概述 8

一、商业地产的定义 8
二、商业地产的分类 8
三、商业地产的模式 8

第二节 商业地产行业投资背景 9

一、商业地产行业发展历程 9
二、商业地产行业驱动因素 9
三、商业地产发展的必然性 11

第三节 商业地产行业发展分析 12

一、商业地产市场现状分析 12
二、商业地产发展特点分析 13
三、商业地产进入调控视野 14
四、商业地产市场热点分析 15
五、商业地产市场形势分析 17

第二章 商业地产盈利模式分析 19

第一节 商业地产企业开发销售盈利模式 19

一、商业地产企业散售盈利模式 19
(一)散售模式类型分析 19
(二)散售模式适用物业 20
(三)散售模式的优劣势 21
二、商业地产企业整售盈利模式 22
(一)整售模式操作方式 22
(二)整售模式主要特点 22
(三)整售模式适用物业 22
(四)整售模式的优劣势 23

第二节 商业地产企业持有经营盈利模式 23

一、完全自营模式分析 23
(一)完全自营模式资源要求 23
(二)完全自营模式优劣势分析 25
二、自营+经营贷模式分析 25
(一)模式操作方式 25
(二)模式资源要求 26
(三)模式优劣势分析 26
三、资本运作模式分析 26
(一)资本运作模式操作方式 26
(二)资本运作模式优劣势分析 27

第三节 商业地产企业混合运作盈利模式 28

一、混合运作模式操作方式分析 28
二、混合运作模式主要特点分析 28
三、混合运作适用物业类型分析 28
四、混合运作模式优劣势分析 28

第四节 主要商业地产盈利模式对比分析 29

第三章 成都市青白江区房地产市场环境分析 30

第一节 成都市青白江区房地产地域环境分析 30

一、地理位置 30
二、自然环境 30
三、生态气候 30
四、资源分布 30

第二节 成都市青白江区宏观经济环境分析 32

一、成都市青白江区GDP增长情况 32
二、成都市青白江区固定资产投资 34
三、成都市青白江区消费品零售总额 34
四、成都市青白江区产业结构分析 35

第三节 成都市青白江区交通环境分析 36

一、交通建设 36
二、公共交通 36
三、成绵乐客专 36

第四节 成都市青白江区人口社会环境分析 37

一、成都市青白江区人口数量及结构 37
二、成都市青白江区居民收入分析 37
三、成都市青白江区居民消费支出 38
四、成都市青白江区住户存款余额 38
五、成都市青白江区城镇化率 39

第四章 成都市青白江区土地市场分析 40

第一节 成都市青白江区城市规划布局 40

第二节 成都市青白江区土地供应分析 40

一、土地供应方式分析 40
二、土地成交情况分析 40
(一)土地成交宗数 40
(二)土地成交面积 41
(三)土地成交金额 41

第三节 成都市青白江区土地成交分析 42

一、成交地块规划用途 42
二、成交地块用地面积 45
三、成交地块建筑面积 47
四、成交地块的容积率 50
五、成交地块受让单位 52

第四节 成都市青白江区土地成交价格 55

一、成交地块的起始价 55
二、成交地块的成交价 59
三、地块的成交楼面价 62

第五章 成都市青白江区房地产市场分析 64

第一节 成都市青白江区房地产投资建设分析 64

一、成都市青白江区房地产投资额分析 64
二、成都市青白江区房地产建设规模分析 64
三、成都市青白江区房地产开发重点企业 65
四、成都市青白江区房地产市场价格分析 65

第二节 成都市青白江区产业园区建设分析 66

一、大成工业园 66
二、青白江工业园区 66
三、青白江工业集中发展区 67
四、青白江区青年(大学生)创业园 67

第三节 成都市青白江区商品房市场销售情况 68

一、成都市青白江区商品房销售情况 68
(一)商品房销售面积 68
(二)商品房销售额 68
二、成都市青白江区住宅销售情况 69
(一)住宅销售面积 69
(二)住宅销售金额 70

第四节 成都市青白江区商品房市场价格调研 70

第六章 成都市青白江区商业地产细分行业发展及投资前景分析 71

第一节 成都市青白江区商铺地产市场分析 71

第二节 成都市青白江区购物中心市场分析 72

第三节 成都市青白江区酒店市场分析 72

第四节 成都市青白江区写字楼市场分析 73

第五节 成都市青白江区城市综合体分析 73

第七章 成都市青白江区商业地产项目营销管理分析 77

第一节 成都市青白江区商业地产项目商业规划 77

一、商业经营规划的布局顺序 77
二、商业经营规划的整体利益 77
三、商业规划的黄金分割定律 79
四、配套设施的作用与投入 80
五、商铺格局规划分析 81

第二节 成都市青白江区商业地产项目经济测算 83

一、商业地产项目经济测算 83
二、商业地产项目定价方式 84
三、商业地产项目经济效益 85

第三节 成都市青白江区商业地产目标市场选择 87

一、目标市场的选择策略 87
(一)集中化进入策略 87
(二)商品专业化策略 87
(三)市场专业化策略 87
(四)选择性进入策略 87
(五)市场全覆盖策略 88
二、项目开发商圈分析法 88
三、商业地产项目客户定位 93
(一)商圈范围界定 93
(二)消费者定位 94
(三)商家定位 95
(四)投资者定位 95
四、商业地产项目业态定位 95
(一)业态分类与特点 95
(二)项目的业态定位 98
(三)业态的合理构成 99
五、商业地产项目条件判断 100

第四节 成都市青白江区商业地产项目营销推广 103

一、商业地产消费者行为调查 103
二、销售与经营的平衡分析 104
三、商业物业商铺营销特性 104
四、商业项目营销推广流程 106
五、商业物业常用销售方式 109

第五节 成都市青白江区商业地产项目招商实施 111

一、商业地产项目招商特点 111
二、商业地产项目招商对象 111
三、商业地产项目招商流程 113
四、商业地产招商现存问题 113
五、商业地产项目招商策略 114
(一)项目招商通用策略 114
(二)购物中心招商策略 119
(三)写字楼的招商策略 122
(四)商业街的招商策略 126
(五)餐饮品牌招商策略 128

第八章 商业地产行业投融资策略分析 131

第一节 商业地产市场融资分析 131

一、商业地产融资的意义 131
二、商业地产融资需求分析 131
三、商业地产融资渠道分析 132
四、商业地产多元化融资流程 133
五、商业地产市场融资新平台 135
(一)商业抵押担保证券CMBS 135
(二)商业地产基金融资模式 137
六、商业地产市场融资形势 138

第二节 商业地产企业上市融资模式 139

一、商业地产企业上市融资必要性 139
二、商业地产企业上市融资模式 141
三、商业地产企业上市融资效果 145
四、商业地产企业上市融资风险 147
(一)买壳上市的风险 147
(二)IPO形式的风险 147

第三节 商业地产信托融资分析 148

一、房地产信托融资模式分析 148
(一)房地产信托融资模式类型 148
(二)房地产信托融资模式优劣势 152
二、商业地产信托融资情况分析 153
(一)房地产信托季度发行规模 153
(二)房地产信托资金余额规模 153
(三)房地产信托平均收益率 154
三、房地产信托资金运用方式 154
四、房地产信托资金投资方式 155
五、房地产信托风险分析 156

第四节 商业地产融资困难及对策 157

一、商业地产的固有特性 157
(一)高收益高风险并存 157
(二)商业与地产有机结合 157
(三)开发是基础/运营是关键 158
(四)资金需求巨大 158
二、商业地产融资的现实困境 158
三、突破困境的有效途径分析 159
四、商业地产融资基金待推广 161

第五节 商业地产行业投资风险及策略 161

一、商业地产投资风险 161
(一)开发商经验不足 162
(二)同质化/空置率高 162
(三)资金链压力较大 162
二、商业地产投资策略 163
(一)商业地产投资运作 163
(二)各业态投资攻略 185
(三)投资注意事项 189

第九章 成都市青白江区商业地产投资风险及策略分析 193

第一节 成都市青白江区商业地产市场前景预测 193

第二节 成都市青白江区商业地产市场的投资风险 193

一、商业地产投资的经营风险 193
二、商业地产投资的财务风险 193
三、商业地产管理人才紧缺风险 194
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 194

第三节 成都市青白江区商业地产市场风险规避及控制策略 194

一、转嫁风险 194
二、加强市场调查研究 194
三、通过投资组合来分散风险 195
四、通过良好的管理控制风险 195
五、通过“期权”交易控制风险 195
六、选择风险较小的项目进行投资 195

第四节 成都市青白江区商业地产发展策略建议 195

一、政府要创造良好的商业地产发展环境 195
二、开发商应准确市场定位,合理选址和规模 197
三、购买者购买商业地产时需理性 198

图表目录

图表 1 中国商业地产发展阶段一览表 9
图表 2 商业地产散售模式优缺点情况 21
图表 3 商业地产各种盈利模式指标对比情况一览表 29
图表 4 成都市青白江区地区生产总值变化趋势图 33
图表 5 2018年成都市各地区地区生产总值统计 33
图表 6 成都市青白江区固定资产投资增长速度变化趋势图 34
图表 7 成都市青白江区社会消费品零售总额变化趋势图 35
图表 8 成都市青白江区产业结构情况统计 35
图表 9 成都市青白江区常住人口数量变化趋势图 37
图表 10 成都市青白江区居民收入情况统计 38
图表 11 成都市青白江区住户存款余额情况统计 39
图表 12 成都市青白江区城镇化率统计 39
图表 13 成都市青白江区土地供应方式统计 40
图表 14 成都市青白江区土地成交宗数统计 41
图表 15 成都市青白江区土地成交面积统计 41
图表 16 成都市青白江区土地成交金额统计 41
图表 17 成都市青白江区成交地块规划用途情况 42
图表 18 成都市青白江区成交地块用地面积情况 45
图表 19 成都市青白江区成交地块建筑面积情况 47
图表 20 成都市青白江区成交地块受让单位情况 52
图表 21 成都市青白江区成交地块起始价情况 56
图表 22 成都市青白江区成交地块成交价情况 59
图表 23 成都市青白江区成交地块成交楼面价情况 62
图表 24 成都市青白江区房地产投资额变化趋势图 64
图表 25 成都市青白江区商品房施工面积变化趋势图 65
图表 26 成都市青白江区房地产价格统计 65
图表 27 成都市青白江区商品房销售面积变化趋势图 68
图表 28 成都市青白江区商品房销售额变化趋势图 69
图表 29 成都市青白江区住宅销售面积变化趋势图 69
图表 30 成都市青白江区住宅销售额增长趋势图 70
图表 31 成都市青白江区部分商品房市场价格统计 70
图表 32 成都市青白江区特色商业街区统计 71
图表33 成都市青白江区部分酒店统计 73
图表34 成都市青白江区部分写字楼情况 73
图表 35 城市购物中心商业业态组合 99
图表 36 地区购物中心商业业态组合 100
图表 37 Lifestyle Center商业业态组合 100
图表 38 私募基金的优势和劣势 138
图表 39 IPO的优势和劣势 138
图表 40 房地产信托资金余额规模统计 154

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