2012-2016年长沙房地产市场调研及前景预测报告

【导读】

【报告描述】：

内容介绍

2011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。总的来看，调整、回归是2011房地产市场发展的主要特征。2011年长沙市完成房地产开发投资886.92亿元，同比增长29.6%。商品房施工面积7670.96万㎡，同比增长14.7%，其中新开工面积2328.38万㎡，同比增长1.1%；竣工面积1451.77万㎡，同比增长4.3%。2011年长沙市累计批准预售2020.62万㎡，同比减少19.8%；实现商品房销售面积1497.89万㎡，销售金额880.99亿元，同比分别增长-10.9%、18.7%。2012年一季度长沙房地产开发投资206.51亿元，增长28.1%。商品房销售面积下降41.6%；住宅销售额下降37.1%。

预计“十二五”期间，随着长沙市城市建设步伐的加快，城市改造和拆迁力度将进一步加大，这将会产生进一步的被动房产需求。预计到2015年长沙市城镇化率将达到70%左右，全市房地产将处于快速发展时期。城镇居民人均住房建筑面积为29.27平方米，预计到2015年，达到35平方米。新增城镇人口住房需求及改善性需求将继续推动长沙市房地产业的发展。
 
预计“十二五”期间，长沙市房地产开发投资计划力争达到3000亿元，年均投资计划完成600亿元；其中住宅开发投资计划达到2250亿元，年均投资计划完成450亿元，占整个房地产开发投资的75%。预计长沙市2011-2015年商品房竣工面积计划为7966万平方米，年均竣工面积1593.2万平方米，其中住房竣工面积计划为6116万平方米，年均竣工面积1223.2万平方米。

十二五期间，长沙的楼市至少还有超过一亿平方米以上的消费潜力，消费市场巨大。

本研究报告由公司领衔撰写。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、长沙房地产业的发展环境以及长沙房地产业的运行情况，然后分别介绍了长沙土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对长沙房地产市场做了市场营销分析、投资机会分析和政策背景分析。最后在前面大量分析、预测的基础上，研究了长沙房地产市场今后的发展与投资策略，为长沙房地产企业在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

报告目录

第一部分  市场分析

第一章 房地产行业相关概述 1
第一节 房地产概念阐释 1
一、房地产的定义 1
二、房地产的特征 1
三、房地产的自然形态 1
四、房地产的类别 2
第二节 房地产行业概述 3
一、房地产行业的定义 3
二、房地产行业的主要领域 3
三、房地产行业的特点 4
四、房地产行业的地位 4
第三节 房地产市场分析的内容和特点 6
一、房地产市场分析的层次 6
二、房地产市场分析的内容 7
三、房产地市场分析的特点 8
四、提高房地产市场分析有效性的途径 9

第二章 中国房地产市场发展分析 10
第一节 中国房地产行业的发展综述 10
一、改革开放30年中国房地产的发展概述 10
二、中国房地产行业的改革发展 11
三、中国房地产行业周期化特征 18
四、中国房地产行业整体利润率 21
第二节 2011年中国房地产市场分析 23
一、国房景气指数变动情况 23
二、房地产开发投资情况 24
三、房地产开发企业资金来源情况 28
四、商品房建筑与销售情况 29
1、土地购置与开发情况 29
2、商品房施、竣工面积 30
3、全国商品房销售情况 32
五、全国房地产市场价格变动情况 33
第三节 2012年全国房地产开发和销售情况 36
一、房地产开发投资完成情况 36
二、商品房销售和待售情况 37
三、房地产开发企业资金来源情况 37
四、房地产开发景气指数 37
第四节 2012年房地产业发展趋势预测 43
一、宏观经济形势预测 43
二、房地产调控政策仍将继续从紧 44
三、供求关系将有所改善 房价涨幅将继续回落 45
四、相关政策建议 46

第三章 长沙房地产行业的发展环境分析 48
第一节 中国房地产周期性波动的取决因素 48
一、中国房地产业发展存在经济周期的事实 48
二、影响房地产周期波动的因素分析 49
第二节 长沙市宏观环境概述 52
一、地理环境 52
二、行政区划 53
三、交通运输 55
四、产业结构 58
第三节 长沙市经济社会发展 60
一、新中国成立60年长沙经济社会发展成就及启示 60
二、2011年长沙市经济运行分析 68
三、2011年长沙市城市宏观经济总结 84
四、2012年长沙市经济运行简析 85
第四节 长沙市城市建设及规划 86
一、改革开放30年长沙城市建设日新月异 86
二、2011年长沙城市建设重点工程回眸 88
三、2012年《长沙国家创新型城市建设总体规划》获省发改委批复 92
四、2012年长沙城市规划管理补充规定施行 92
五、2012年长沙全面启动高铁新城片区建设打造城市副中心 94
六、“十二五”期间长沙建设国际化城市 95
七、未来5年长沙将突出抓好城市重点工程建设 98

第四章 长沙房地产行业发展现状 101
第一节 长沙房地产市场的发展综述 101
一、长沙房地产市场培育与发展历程 101
二、长沙房地产的板块布局 103
三、2011年长沙房地产市场的发展特点分析 103
四、长沙保障性住房建设取得显著成绩 104
第二节 2011年长沙房地产市场分析 106
一、2011年长沙房地产市场运行概况 106
二、2011年长沙商品房市场运行分析 106
三、2011年长沙房地产批准预售情况 110
四、2011年长沙房地产新建商品房销售总量 111
五、2011年长沙房地产房产一、二级市场交易量对比分析 113
六、2011年长沙房地产银行抵押贷款情况 113
七、2011年长沙房地产土地招拍挂情况 114
八、2011年长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计） 115
九、2011年长沙（内六区）新建商品房待销情况 116
第三节 2011年长沙房地产主要区域市场分析 117
一、开福区 117
二、天心区 120
三、雨花区 123
四、岳麓区 126
五、芙蓉区 130
六、望城区 133
第四节 2012年长沙房地产市场分析 136
一、2012年3月长沙房地产市场分析 136
二、2012年“品质型”刚需产品重构长沙楼市价值格局 137
三、2012年三大热点搅热节前长沙楼市 138
第五节 2012年长沙房地产市场预测 140
一、2012年长沙市房地产市场形势展望 140
二、2012年房地产市场发展趋势分析 143
三、2012年房地产市场发展展望 145
第六节 长沙房地产市场的问题及对策分析 145
一、长沙房地产市场存在的主要问题 145
二、长沙房地产市场运行中应注意的问题 146
三、长沙房地产市场的调控对策 147

第二部分  细分市场分析

第五章 长沙土地市场 149
第一节 土地利用机制与城镇化发展分析 149
一、城镇化的涵义 149
二、约束中国城镇化进程的土地问题 150
三、城镇化土地问题的解决措施 152
第二节 2011年长沙土地市场的发展 154
一、2011年长沙土地市场概述 154
二、2011年长沙土地市场供应分析 156
三、2011年长沙土地市场成交分析 161
四、2011年长沙土地市场价格分析 168
五、2011年长沙重点企业新增土地储备 173
第三节 2012年长沙土地市场的发展 174
一、2012年3月长沙土地市场成交情况分析 174
二、2012年4月长沙土地市场供应量分析 176
三、2012年11月底长沙完成全市农村集体土地确权 177
第四节 2011-2012年我国土地政策分析 177
一、2011年国土部发文完善土地招拍挂制度 177
二、2011年国土部土地监控扩大至全国县域 178
三、2011年国土部再紧“地根”土地按需供应时代终结 178
四、2011年国土部严禁通过土地登记将违法用地合法化 179
五、2012年中国将实施新一轮土地利用规划 180
六、2012年国土部土地市场监控力度升级 180
七、2012年国土部立八项制度紧控土地资源 187

第六章 长沙住宅市场 189
第一节 住宅产业的相关概述 189
一、住宅产业的定义 189
二、住宅产业的特点 189
三、住宅产业的分类 193
第二节 中国住宅市场的发展 193
一、2011年中国住宅市场回顾 193
二、2012年全国住宅市场分析 194
第三节 2011年长沙住宅市场发展分析 195
一、2011年长沙住宅市场综述 195
二、2011年长沙住宅供求关系方面 196
三、2011年长沙住宅供应量分析 197
四、2011年长沙住宅成交量分析 204
五、2011年长沙住宅成交均价分析 211
六、2011年长沙住宅成交排行 218
七、2011年长沙住宅存量分析 220
第四节 2012年长沙住宅市场的发展 221
一、2012年3月住宅新开工楼盘面积和套数 221
二、2012年3月住宅新竣工楼盘面积和套数 222

第七章 长沙别墅市场 224
第一节 别墅的相关概述 224
一、别墅的定义 224
二、别墅的分类 226
三、别墅的设计要点 227
四、影响别墅品质的因素分析 228
第二节 2011年长沙别墅市场的发展综述 230
一、长沙别墅产品市场现状 230
二、长沙别墅竞争市场现状 231
三、长沙别墅客户市场现状 232
四、长沙别墅价格市场现状 232
第三节 长沙别墅市场未来趋势展望 232
一、长沙楼市首现精装别墅 233
二、精装别墅：金字塔尖卖别墅 卖的是服务 233
三、新古典主义 刷新长沙别墅风格 234

第八章 长沙商业地产市场 235
第一节 商业地产的相关概述 235
一、商业地产的定义 235
二、商业地产的分类 235
三、商业地产存在的三种模式 237
第二节 中国商业地产的发展现状 238
一、中国商业地产投资三年翻番 238
二、2011年中国商业地产发展概括与特征 239
三、2012年第一季度全国业性质产品行情大好 241
四、2012年中国商业地产增长势头 242
五、2012年中国商业地产发展趋势 245
第三节 2011年长沙商业地产市场的发展综述 246
第四节 2011-2012年长沙商业地产市场的发展 248
一、2011年长沙商业地产市场供求关系分析 248
二、2011年长沙商业地产供应量分析 248
三、2011年长沙商业地产成交量分析 251
四、2011年长沙商业地产成交均价分析 253
五、2011年长沙商业地产成交排行 254
六、2012年长沙商业地产仍在升温 255

第九章 长沙写字楼市场 257
第一节 写字楼的相关概述 257
一、写字楼的概念 257
二、写字楼的特点 259
三、写字楼的分类 260
第二节 中国写字楼市场的发展综述 261
一、2011年全国写字楼市场分析 261
二、2011年一线城市写字楼租金 262
三、2012年写字楼市场分析 264
第三节 长沙写字楼市场的发展综述 265
第四节 2011年长沙写字楼市场发展特征分析 266
一、2011年长沙写字楼市场供求关系分析 266
二、2011年长沙写字楼市场供应量分析 267
三、2011年长沙写字楼市场成交量分析 269
四、2011年长沙写字楼市场成交价格分析 271
五、2011年长沙写字楼市场成交排行 272
第五节 长沙写字楼市场发展前景 273
一、长沙写字楼投资潜力可期待 273
二、长沙写字楼进入高档专业时代迎来商机 274
第六节 投资写字楼的风险及建议 276
一、投资写字楼的三大风险 276
二、投资写字楼需注意的问题 276
三、个人投资写字楼的八个要点 277

第十章 长沙二手房市场 279
第一节 二手房的相关概述 279
一、二手房的概念及种类 279
二、二手房专有名词的概念 279
三、分析二手房升值的特点 280
第二节 中国二手房市场的发展综述 281
一、2011年全国重点城市二手房市场分析 281
二、2012年全国重点城市二手房市场分析 286
三、2012年全国各地二手房成交回升 291
第三节 2011年长沙二手房市场发展分析 293
一、2011年长沙房地产二手房销售面积 293
二、2012年长沙房地产二手房市场分析 294

第十一章 2011-2012年长沙房地产主要板块数据分析 295
第一节 省府红星板块 295
一、2011年1-2月省府红星板块样本楼盘数据分析 295
二、2011年3月省府-红星板块样本楼盘数据分析 297
三、2011年4月省府-红星板块样本楼盘数据分析 298
四、2011年5月省府-红星板块样本楼盘数据分析 300
五、2011年6月省府-红星板块样本楼盘数据分析 301
六、2011年7月省府-红星板块样本楼盘数据分析 303
七、2011年8月省府——红星板块样本楼盘数据分析 304
八、2011年9月省府-红星板块样本楼盘数据分析 305
九、2011年10月省府-红星板块样本楼盘数据分析 307
十、2011年11月省府-红星板块样本楼盘数据分析 309
十一、2011年12月省府-红星板块板块样本楼盘数据分析 311
十二、2012年1-2月份省府-红星板块板块样本楼盘数据分析 313
十三、2012年3月份省府-红星板块板块样本楼盘数据分析 314
第二节 武广新城板块 316
一、2011年1-2月武广新城板块样本楼盘数据分析 316
二、2011年3月武广新城板块样本楼盘数据分析 318
三、2011年4月武广新城板块样本楼盘数据分析 319
四、2011年5月武广新城板块样本楼盘数据分析 320
五、2011年6月武广新城板块样本楼盘数据分析 322
六、2011年7月武广新城板块样本楼盘数据分析 323
七、2011年8月武广新城板块样本楼盘数据分析 324
八、2011年9月武广新城板块样本楼盘数据分析 326
九、2011年10月武广新城板块样本楼盘数据分析 327
十、2011年11月武广新城板块样本楼盘数据分析 328
十一、2011年12月武广新城板块样本楼盘数据分析 330
十二、2011年1-2月武广新城板块样本楼盘数据分析 331
十三、2012年3月武广新城板块样本楼盘数据分析 332
第三节 芙蓉区政府-马王堆板块 334
一、2011年1-2月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 334
二、2011年3月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 336
三、2011年4月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 337
四、2011年5月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 338
五、2011年6月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 340
六、2011年7月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 341
七、2011年8月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 342
八、2011年9月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 343
九、2011年10月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 344
十、2011年11月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 346
十一、2011年12月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 347
十二、2012年1-2月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 348
十三、2012年3月芙蓉区政府-马王堆板块样本楼盘数据分析 349
第四节 星沙板块 351
一、2011年1-2月星沙板块样本楼盘数据分析 351
二、2011年3月星沙板块样本楼盘数据分析 353
三、2011年4月星沙板块样本楼盘数据分析 354
四、2011年5月星沙板块样本楼盘数据分析 355
五、2011年6月星沙板块样本楼盘数据分析 357
六、2011年7月星沙板块样本楼盘数据分析 358
七、2011年8月星沙板块样本楼盘数据分析 360
八、2011年9月星沙板块样本楼盘数据分析 361
九、2011年10月星沙板块样本楼盘数据分析 362
十、2011年11月星沙板块样本楼盘数据分析 363
十一、2011年12月星沙板块样本楼盘数据分析 364
十二、2012年1-2月星沙板块样本楼盘数据分析 365
十三、2012年3月星沙板块样本楼盘数据分析 367
第五节 麓谷板块 368
一、2011年1-2月麓谷板块样本楼盘数据分析 368
二、2011年3月麓谷板块样本楼盘数据分析 369
三、2011年4月麓谷-雷锋板块样本楼盘数据分析 371
四、2011年5月麓谷板块样本楼盘数据分析 372
五、2011年6月麓谷板块样本楼盘数据分析 373
六、2011年7月麓谷板块样本楼盘数据分析 374
七、2011年8月麓谷板块样本楼盘数据分析 376
八、2011年9月麓谷板块样本楼盘数据分析 377
九、2011年10月麓谷板块样本楼盘数据分析 378
十、2011年11月麓谷板块样本楼盘数据分析 380
十一、2011年12月麓谷板块样本楼盘数据分析 381
十二、2012年1-2月麓谷板块样本楼盘数据分析 383
十三、2012年3月麓谷板块样本楼盘数据分析 385
第六节 麓南板块 386
一、2011年1-2月麓南板块样本楼盘数据分析 386
二、2011年3月麓南板块样本楼盘数据分析 388
三、2011年4月麓南板块样本楼盘数据分析 389
四、2011年5月麓南板块样本楼盘数据分析 390
五、2011年6月麓南板块样本楼盘数据分析 391
六、2011年7月麓南板块样本楼盘数据分析 392
七、2011年8月麓南板块样本楼盘数据分析 393
八、2011年9月麓南板块样本楼盘数据分析 394
九、2011年10月麓南板块样本楼盘数据分析 395
十、2011年11月麓南板块样本楼盘数据分析 396
十一、2011年12月麓南板块样本楼盘数据分析 397
十二、2012年1-2月麓南板块样本楼盘数据分析 399
十三、2012年3月麓南板块样本楼盘数据分析 400
第七节 麓北板块 401
一、2011年1-2月麓北板块样本楼盘数据分析 401
二、2011年3月麓北板块样本楼盘数据分析 403
三、2011年4月麓北板块样本楼盘数据分析 404
四、2011年5月麓北板块样本楼盘数据分析 405
五、2011年6月麓北板块样本楼盘数据分析 406
六、2011年7月麓北板块样本楼盘数据分析 408
七、2011年8月麓北板块样本楼盘数据分析 409
八、2011年9月麓北板块样本楼盘数据分析 410
九、2011年10月麓北板块样本楼盘数据分析 411
十、2011年11月麓北板块样本楼盘数据分析 413
十一、2011年12月麓北板块样本楼盘数据分析 414
十二、2012年1-2月麓北板块样本楼盘数据分析 416
十三、2012年3月麓北板块样本楼盘数据分析 417
第八节 伍家岭-月湖板块 418
一、2011年1-2月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 418
二、2011年3月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 420
三、2011年4月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 421
四、2011年5月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 422
五、2011年6月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 424
六、2011年7月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 425
七、2011年8月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 426
八、2011年9月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 427
九、2011年10月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 428
十、2011年11月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 430
十一、2011年12月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 431
十二、2012年1-2月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 432
十三、2012年3月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 433
第九节 北城板块 435
一、2011年1-2月北城板块样本楼盘数据分析 435
二、2011年3月北城板块样本楼盘数据分析 437
三、2011年4月北城板块样本楼盘数据分析 438
四、2011年5月北城板块样本楼盘数据分析 439
五、2011年6月北城板块样本楼盘数据分析 441
六、2011年7月北城板块样本楼盘数据分析 442
七、2011年8月北城板块样本楼盘数据分析 443
八、2011年9月北城板块样本楼盘数据分析 444
九、2011年10月北城板块样本楼盘数据分析 445
十、2011年11月北城板块样本楼盘数据分析 446
十一、2011年12月北城板块样本楼盘数据分析 448
十二、2012年1-2月北城板块样本楼盘数据分析 449
十三、2012年3月北城板块样本楼盘数据分析 450
第十节 中心板块 452
一、2011年1-2月中心板块样本楼盘数据分析 452
二、2011年3月中心板块样本楼盘数据分析 454
三、2011年4月中心板块样本楼盘数据分析 455
四、2011年5月中心板块样本楼盘数据分析 456
五、2011年6月中心板块样本楼盘数据分析 457
六、2011年7月中心板块样本楼盘数据分析 459
七、2011年8月中心板块样本楼盘数据分析 460
八、2011年9月中心板块样本楼盘数据分析 462
九、2011年10月中心板块样本楼盘数据分析 464
十、2011年11月中心板块样本楼盘数据分析 465
十一、2011年12月中心板块样本楼盘数据分析 467
十二、2012年1-2月中心板块样本楼盘数据分析 468
十三、2012年3月中心板块样本楼盘数据分析 470
第十一节 大托-暮云板块 472
一、2011年1-2月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 472
二、2011年3月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 473
三、2011年4月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 475
四、2011年5月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 476
五、2011年6月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 477
六、2011年7月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 478
七、2011年8月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 479
八、2011年9月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 480
九、2011年10月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 481
十、2011年11月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 482
十一、2011年12月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 483
十二、2012年1-2月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 484
十三、2012年3月大托-暮云板块样本楼盘数据分析 486

第三部分  市场营销分析

第十二章 长沙房地产市场营销分析 488
第一节 中国房地产营销概况 488
一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代 488
二、中国房地产行业危中有机的销售转型之途 489
三、中国房地产营销存在的问题 491
第二节 2012年房地产市场营销趋势 494
一、营销模式呈现多元化发展趋势 495
二、房地产电子商务 未来发展趋势 495
三、直接降价作用短期内明显大于硬性的广告推广 495
四、2012年楼市回暖后的房地产企业营销建议 498
第三节 长沙房地产市场的营销概况 499
一、2011年长沙房地产市场营销策略 499
二、2012年长沙房地产市场营销动态 501
第四节 房地产企业的绿色营销分析 502
一．房地产绿色营销概念 502
二、房地产绿色营销在中国的发展与演化 506
三．房地产企业实施绿色营销的必要性和可行性 509
四、房地产企业实施绿色营销对策探究 510
五、政府对房地产企业实施绿色营销的支持 519
第五节 房地产企业网络营销分析 520
一、房地产企业开展网络营销的优势 520
二、房地产企业开展网络营销的问题 521
三、2011年传统企业网络营销催生房地产电子商务 522
四、2011年中国房地产企业网络营销投入分析 523
第六节 房地产市场营销策略探讨 525
一、房地产市场营销价格策略分析 525
二、新形势下房地产的服务式营销 526
三、房地产低成本营销策略分析 528
四、房地产项目的小众营销模式分析 530

第四部分  政策背景及前景预测

第十三章 长沙房地产行业政策背景分析 533
第一节 中国房地产业的国家政策调控回顾 533
一、2010年主要房地产政策综述 533
二、2011年主要房地产调控政策分析 536
三、2011年试点征收房产税对房价的影响 540
四、保障性住房建设继续成为政府的工作重点 543
五、国土资源部对《闲置土地处置办法（修订草案）》征求意见 547
六、一系列“限购”政策对房地产行业产生深远影响 548
第二节 2012年国房地产宏观调控预测 550
一、房地产市场调控处于关键阶段 551
二、房价还远远没有回到合理价位 551
三、亟须做好房地产发展顶层设计 552
四、财税金融可发挥更大作用 552
第三节 2011-2012年长沙房地产市场的政策环境 553
一、2011年湖南省及长沙市发布主要房地产市场调控措施 553
二、2011年长沙市地方政策解读 554
三、2011年长沙市区域规划 561
四、2011年长沙市交通建设规划 565
五、2012年长沙市首套房贷利率下浮空间打开 569
六、2012年长沙市城市政策展望 569
第四节 中国房地产法律法规介绍 571
一、中华人民共和国土地管理法 571
二、中华人民共和国城市房地产管理法 586
三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 596
四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 602
五、中华人民共和国物权法 612
六、中华人民共和国建筑法 644
第五节 长沙房地产行业政策法规介绍 656
一、长沙市征地补偿实施办法（2009） 656
二、长沙市房地产开发企业资质管理办法 660
三、关于印发《长沙市商品房销售明码标价实施办法》（试行）的通知（2011年） 668
四、长沙市闲置土地处理办法（2011年） 670
五、长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 674

第十四章 2012-2016年长沙房地产行业前景预测 684
第一节 2012-2016年中国房地产行业的发展前景及趋势 684
一、2012年房地产行业整体理性回归 684
二、中国房地产市场转型的动力与方向 689
三、2012-2020年我国房地产市场预测 691
四、“十二五”末全国保障性住房覆盖面要求 692
五、商业地产将成房企发展重点 698
第二节 2012-2016年长沙房地产市场面临新的机遇及挑战 700
一、宏观社会经济背景 700
二、长株潭城市群“两型社会”建设背景分析 700
三、长沙市大河西先导区建设背景分析 701
四、产业机构调整对长沙市房地产业的影响分析 702
五、城市地铁建设的影响 702
六、高铁建设的影响 703
第三节 长沙房地产“十二五”发展规划 703
一、“十二五”规划的指导思想及总体目标 703
二、房地产业发展“十二五”具体内容 704
三、房地产业发展规划实施保障措施 711

第五部分  投融资策略

第十五章 房地产行业融资分析 714
第一节 中国房地产融资渠道的多元化 714
一、银行贷款 714
二、上市融资 714
三、房地产债券融资 714
四、夹层融资 715
五、房地产信托 715
六、海外地产基金 715
七、房地产信托投资基金（REITS） 716
八、其他方式 719
第二节 中国房地产融资现状 720
一、2011年我国房地产市场融资形势分析 720
二、2011年房地产百强企业融资增长情况 722
三、2011年地产基金或成地产融资新方向 723
四、2012年房贷增速持续回落 723
五、2012年房地产企业再掀高息举债潮 724
六、2012年开发商尝试地产金融新模式 725
七、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略 726
第三节 房地产信托投资基金拓宽融资渠道 728
一、房地产投资信托基金的基本概念与特点 728
二、发展房地产投资信托基金的重要意义 729
三、中国房地产信托投资基金发展概况 729
四、发展我国REITs运作模式选择 732
五、2011年房地产信托发展分析 733
第四节 房地产企业融资能力研究 736
一、内源融资能力 737
二、权益融资能力 737
三、负债融资能力 741
四、提升房地产企业融资能力的对策建议 745
第五节 房地产融资存在的问题及发展策略建议 746
一、我国房地产企业融资存在的主要问题 746
二、房地产企业的融资对策 750
三、房地产融资方式创新的思路分析 752
四、房地产融资方式的选择 754

第十六章 2012-2016年长沙房地产市场投资策略探讨 757
第一节 中国房地产行业投资现状 757
一、中国房地产开发投资占GDP近13% 757
二、2012年中国房地产开发投资概况 757
三、2012年房地产投资信托发展分析 758
第二节 2010-2012年长沙房地产市场的开发投资现状 761
一、2010年长沙房地产投资状况分析 761
二、2011年长沙房地产投资状况分析 761
三、2012年长沙房地产投资状况分析 761
第三节 2012-2016年长沙房地产市场投资机会及建议 761
一、2012年长沙房地产市场投资机会 761
二、2012年长沙商业地产进入全面发力期 762
三、2012-2016年长沙房地产市场投资机会及建议 765
第四节 2012-2016年房地产投资风险分析 766
一、利率风险 766
二、购买力风险 767
三、资金变现风险 767
四、2012年中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 767

图表目录
图表：2009年2月-2011年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势 24
图表：2010年11月-2011年12月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势 25
图表：2010年11月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况 26
图表：2009年6月-2011年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势 26
图表：2010年11月-2011年12月累计不同地区房地产投资额完成情况 27
图表：2008年5月-2011年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 27
图表：2010年11月-2011年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 28
图表：2009年2月-2011年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 29
图表：2010年11月-2011年12月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势 30
图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 31
图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 31
图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 32
图表：2010年11月-2011年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 33
图表：2011年12月份70个大中城市住宅销售价格指数 33
图表：2011年12月份70个大中城市住宅销售价格指数（续） 35
图表：2009年9月-2011年12月全国商品房竣工及销售面积增长率变动趋势 46
图表：长沙市行政区划 55
图表：2011年长沙市商品房月度供求比走势 107
图表：2011年长沙市商品房累计供求比走势 108
图表：2011年长沙市商品房月度供应面积走势（六区） 108
图表：2011年长沙市商品房月度成交面积走势对比（六区） 109
图表：2011年长沙市商品房累计成交量及同比走势（六区） 109
图表：2011年长沙市商品房月度成交均价走势 110
图表：2011年长沙市新建商品房、住宅供应情况 110
图表：2011年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况 111
图表：2011年长沙市房产一、二级市场交易量对比 113
图表：2011年长沙市房屋抵押情况 113
图表：2011年长沙市土地供应和交易情况 114
图表：2011年长沙市各用途土地成交情况 115
图表：2011年长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表 115
图表：2011年长沙市开福区供需走势比较 117
图表：2011年长沙市开福区成交面积前三 117
图表：2011年长沙市开福区成交价格走势 118
图表：2011年长沙市开福区单价区间成交走势 118
图表：2011年长沙市2011年开福区总价区间成交走势 119
图表：2011年长沙市开福区数据表 120
图表：2011年长沙市天心区供需走势比较 120
图表：2011年长沙市天心区成交面积前三 121
图表：2011年长沙市2011年天心区成交价格走势 121
图表：2011年长沙市天心区单价区间成交占比走势 122
图表：2011年长沙市天心区总价区间成交占比走势 122
图表：2011年长沙市天心区数据表 123
图表：2011年长沙市雨花区供需走势比较 123
图表：2011年长沙市雨花区成交面积前三 124
图表：2011年长沙市雨花区成交价格走势 124
图表：2011年长沙市雨花区单价区间成交占比走势 125
图表：2011年长沙市雨花区总价区间成交占比走势 125
图表：2011年长沙市雨花区数据表 126
图表：2011年长沙市岳麓区成交量走势 127
图表：2011年长沙市岳麓区成交面积前三 127
图表：2011年长沙市岳麓区成交价格走势 128
图表：2011年长沙市岳麓区单价区间成交占比走势 128
图表：2011年长沙市岳麓区总价区间成交占比走势 129
图表：2011年长沙市岳麓区数据表 130
图表：2011年长沙市芙蓉区供需走势比较 130
图表：2011年长沙市芙蓉区成交面积前三 131
图表：2011年长沙市芙蓉区成交价格走势 131
图表：2011年长沙市芙蓉区单价区间成交占比月度走势 132
图表：2011年长沙市芙蓉区总价区间成交占比月度走势 132
图表：2011年长沙市芙蓉区数据表 133
图表：2011年长沙市望城区成交量走势 133
图表：2011年长沙市望城区成交面积前三 134
图表：2011年长沙市望城区成交价格走势 134
图表：2011年长沙市望城区单价区间成交占比走势 135
图表：2011年长沙市望城区总价区间成交占比走势 135
图表：2011年长沙市望城区数据表 136
图表：2011年关键政策时点与商品住宅成交趋势 141
图表：2011年关键政策时点与商品住宅同比增速 141
图表：2011年长沙市本级（内五区）供应计划结构 156
图表：2008年-2011年长沙市土地市场供应走势 157
图表：2008年-2011年长沙市经营性用地供应走势 157
图表：2011年长沙市经营性用地市场供应走势 157
图表：2011年长沙市各区域土地供应情况 158
图表：2011年长沙市各区域经营性土地供应情况 158
图表：2011年长沙市各区域土地供应面积占比 158
图表：近四年各区域供地面积市场份额变化 159
图表：梅溪湖板块2011年土地供应分布图 159
图表：洋湖垸板块2011年土地供应分布图 160
图表：2011年长沙市土地供应用途结构 160
图表：2011年长沙市土地供应用途结构占比分布图 161
图表：2008年-2011年长沙市土地市场成交走势 162
图表：2008年-2011年长沙市经营性土地成交走势 162
图表：2011年长沙市经营性土地成交走势 162
图表：2011年长沙市各区域土地成交情况 163
图表：2011年长沙市各区域经营性土地成交情况 163
图表：2011年长沙市各区域经营性土地成交占比分布 164
图表：2011年长沙市经营性土地成交分布区位图 164
图表：梅溪湖板块2011年土地成交分布图 165
图表：洋湖垸板块2011年土地成交分布图 166
图表：2011年长沙市土地成交用途结构 166
图表：2011年长沙市土地成交用途结构占比分布 167
图表：2011年长沙市经营性土地流标率走势 168
图表：2008-2011年长沙市经营性土地供应价格走势 168
图表：2008年-2011年长沙市经营性土地成交价格走势 169
图表：2011年长沙市经营性土地成交价格走势图 169
图表：2011年长沙市各区域土地供应情况 170
图表：2011年长沙市各区域土地供应价格对比 170
图表：2011年长沙市各区域经营性土地成交情况 171
图表：2011年长沙市各区域土地成交价格对比 171
图表：2008年-2011年长沙市经营性土地成交价格走势 172
图表：2008年-2011年长沙市经营性土地成交价格走势 172
图表：2008年-2011年长沙市经营性土地成交价格走势 173
图表：2011年重点企业在长沙新增土地储备主要指标 173
图表：2012年3月长沙市土地出让情况 175
图表：长沙近一年来土地市场成交走势 175
图表：长沙市商品住宅2001-2011年度供求比走势(五区) 197
图表：长沙市商品住宅2011年度市场供求比走势（六区） 197
图表：长沙市商品住宅2001-2011年度供应面积走势（五区） 198
图表：长沙市2011年商品住宅月度新增供应量走势 198
图表：长沙市2011年商品住宅新增供应量月度走势对比 199
图表：长沙市2011年商品住宅新增供应各区域分布情况 199
图表：长沙市2011年商品住宅新增供应各区域同比情况 199
图表：长沙市各区域2010年供应占比情况 200
图表：长沙市各区域2011年供应占比情况 200
图表：长沙市2011年商品住宅各户型新增供应分布情况 201
图表：长沙市各户型2010年供应占比情况 201
图表：长沙市各户型2011年供应占比情况 201
图表：长沙市2011年商品住宅供应量各面积段分布情况 202
图表：长沙市各面积段2010年供应占比情况 202
图表：长沙市各面积段2011年供应占比情况 203
图表：长沙市商品住宅2010年各物业占比 203
图表：长沙市商品住宅2011年各物业占比 204
图表：长沙市商品住宅2001-2011年度成交面积走势（五区） 204
图表：长沙市2010、2011年商品住宅成交量走势比较（六区） 205
图表：长沙市2010、2011年内六区商品住宅成交量比较 206
图表：长沙市2010年六区成交量占比 206
图表：长沙市2011年六区成交量占比 206
图表：长沙市2011年内六区各户型成交量 207
图表：长沙市2010、2011年不同户型成交量比较（按面积） 207
图表：长沙市2010年各户型成交占比（按套数） 207
图表：长沙市2011年各户型成交占比（按套数） 208
图表：长沙市2011年内六区商品住宅各面积段成交量 208
图表：长沙市2010年各面积段成交占比 209
图表：长沙市2011年各面积段成交占比 209
图表：长沙市限购令前后各面积段成交比重变化 209
图表：长沙市2010、2011年不同物业形态成交对比 210
图表：长沙市2010年不同业态成交占比 210
图表：长沙市2011年不同业态成交占比 210
图表：长沙市商品住宅2001-2011年度成交均价走势（五区） 211
图表：长沙市2010、2011年商品住宅单月成交均价走势比较（六区） 212
图表：长沙市2010、2011年六区成交价格对比 212
图表：长沙市2011年12月各区商品住宅成交均价对比 212
图表：长沙市2011年内六区商品住宅各单价区间成交量 213
图表：长沙市2010年单价区间分布 213
图表：长沙市2011年单价区间分布 214
图表：长沙市2011年各单价区间成交占比走势变化 214
图表：长沙市2011年各总价区间成交量 215
图表：长沙市2010年各总价区间比重 215
图表：长沙市2011年各总价区间比重 215
图表：长沙市2011年各总价区间成交占比走势变化 216
图表：长沙市2011年各形态住宅产品成交均价对比 217
图表：长沙市2011年各形态住宅产品成交均价月度走势对比 217
图表：长沙市2011年项目商品住宅销售面积排行 218
图表：长沙市2011年项目商品住宅销售金额排行 218
图表：长沙市2011年企业商品住宅销售面积排行 219
图表：长沙市2011年企业商品住宅销售金额排行 220
图表：长沙市商品住宅2011年可售存量区域分布 221
图表：长沙市2012年3月新开工楼盘面积和套数 221
图表：长沙市2012年3月竣工楼盘面积和套数 222
图表：中国高端消费群之“马洛斯”成长图 230
图表：2011年全国办公楼和商业营业用房开发主要指标完成情况 239
图表：2012年1-3月份全国房地产开发和销售情况 241
图表：2011年1-12月长沙销售型商业营业用房供求比走势 248
图表：2011年1-12月长沙销售型商业营业用房供应走势 249
图表：长沙市各区域2011年商业新增供应量对比 250
图表：长沙市各区域2010年供应占比情况 250
图表：长沙市各区域2011年供应占比情况 250
图表：2011年长沙商业物业成交走势 251
图表：2011年长沙市各区商业物业成交量对比 252
图表：各区域2010年成交占比情况 252
图表：各区域2011年成交占比情况 252
图表：2011年长沙主城区主要板块商业物业交易面积对比 253
图表：2011年长沙商业物业成交均价走势 253
图表：2011年长沙各区商业物业成交均价对比 254
图表：2011年长沙商业成交面积前三排行榜 255
图表：2011年长沙商业成交金额前三名排行 255
图表：2011年1-12月份长沙销售型写字楼供求比走势 267
图表：2011年1-12月份长沙销售型写字楼供应面积走势 268
图表：2011年长沙各区写字楼供应面积对比 268
图表：各区域2010年供应占比情况 269
图表：各区域2011年供应占比情况 269
图表：2011年1-12月份长沙办公写字楼成交面积走势 270
图表：2011年长沙市各区办公物业成交面积对比 270
图表：各区域2010年成交占比情况 271
图表：各区域2011年成交占比情况 271
图表：2011年1-12月份长沙市办公物业成交均价走势（五区） 272
图表：2011年长沙市各区办公物业成交均价对比 272
图表：2011年1-12月份长沙写字楼成交面积前三排行榜 273
图表：2011年长沙写字楼成交金额前三排行榜 273
图表：2008-2012年2月重点城市二手房成交均价 292
图表：2011年长沙市二手房、住宅销售情况 293
图表：2010年主要房产相关政策汇总 533
图表：2011年中央发布主要房地产市场调控政策 537
图表：2011年重庆、上海两地房产税征收对象、计税依据以及税率等相关比较 540
图表：2011-2012年加快推进保障性住房建设相关举措 543
图表：2011年部分已出台限购令城市相关情况 549
图表：2011年湖南省及长沙市发布主要房地产市场调控措施 553
图表：长沙市总体规划图 562
图表：望城总体规划图 564
图表：长沙市轨道交通规划图 566
图表：长沙市过江通道规划示意图 568
图表：2012年调控政策预判 570
图表：长沙市“十二五”期间商品住宅市场需求预测 706
图表：长沙市十二五期间房产市场总需求 707
图表：“十二五”期间长沙市商品住宅建设布局规划 708
图表：“十二五”期间办公写字楼房产空间布局规划 708
图表：“十二五”期间长沙市商业房产空间布局规划 709
图表：房地产资金流动过程 736
图表：部分海外房地产基金投资中国的房地产案例 740
图表：万科与外资房地产投资商HI合作方式示意图 741
图表；万科十七英里信托计划操作示意图 743
图表：中国房地产开发企业(单位)资金来源 746