2019-2023年玉溪市房地产行业分析与投资策略报告-中商产业研究院

内容概括

玉溪市位于云南省中部，北接昆明市，西南部接普洱市，东南部与红河哈尼族彝族自治州相邻，西北靠楚雄彝族自治州。总面积15285平方千米，玉溪共2个市辖区、4个县、3个自治县。

2018年全市完成现价生产总值（GDP）1245.7亿元，按可比价计算增长8.5%。分产业看，第一产业增加值126.6亿元，增长6.5%；第二产业增加值693.0亿元，增长7.2%；第三产业增加值426.1亿元，增长11.6%；产业结构为10.2：55.6：34.2。

2018年以来，玉溪市商品房销售市场运行低迷，商品房待售面积的增加，市场萎缩状况呈现加剧趋势，部分楼盘销售出现停滞状况，房地产市场供大于求状况初现。

玉溪市出让土地179块，其中成交土地61块，未成交土地达118块。 2018年房地产开发投资开始下降，全市完成房地产开发投资65.6亿元，同比下降41.2%。

玉溪市商品房施工面积为862.6万平方米，同比下降12.1%；商品房竣工面积为180.2万平方米，同比增长32.4%，商品房销售面积为87.81万平方米，同比下降20.53%。

玉溪市目前正在编制的《玉溪市2015-2018年棚户区改造规划》将进一步的对棚户区改造做出详细的规划。消化商品房库存方面，玉溪市政府出台《关于调整住房公积金政策的通知》（自 2018年2月1日起实施），明确提出提高贷款额度、放宽贷款期限、取消首套房限定、降低首付款比例增加贷款途径、放宽提取条件、支持回迁安置户回迁等一系列条款。稳定房地产市场方面，政府提出意见：分期建设已开工的房地产项目，对尚未动工建设的地块，允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。

这一系列政策将刺激商品房市场，加速去库存进度，同时也对玉溪市房地产的升级转型指明了方向，随着玉溪市经济的发展，城区规划的不断完善，玉溪市城镇一体化的建设，第三产业的发展，政府大力推进各重要产业的发展等多方面因素的助力。玉溪市产业园区、商业地产项目将会迎来广阔的发展空间。

报告目录

第一章中国二三线城市房地产发展概述 9

第一节中国二三线城市土地市场 9

一、一线城市土地市场交易情况 9
二、二三线城市土地市场概况 9
三、不同类型城市土地成交溢价情况 10

第二节中国二三线城市房地产市场 10

一、二线城市房地产市场成交情况 10
二、三线城市房地产市场成交情况 11
三、二三线城市房地产可售情况 12
四、房地产企业城市布局新动态 12

第三节中国二三线城市房地产市场价格分析 13

一、全国大中城市房地产价格变动分析 13
二、二三线城市房地产市场价格分析 16

第四节二三线城市房地产市场开发模式 17

一、城市综合体的模式 17
二、城市发展运营商的模式 18
三、城投的模式 18
四、城中村的模式 19

第二章玉溪市房地产市场环境分析 20

第一节玉溪市房地产地域环境分析 20

一、地理位置 20
二、行政区划 20
三、民族节日 21
四、生态气候 23
五、资源分布 23

第二节玉溪市房地产宏观经济环境分析 25

一、玉溪市GDP增长情况 25
二、玉溪市固定资产投资 27
三、玉溪市居民收支情况 27
四、玉溪市产业结构分析 28
五、玉溪市财政收支分析 28

第三节玉溪市房地产市场政策环境分析 29

一、房地产政策环境综述 29
（一）中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房 29
（二）取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化 30
（三）六部委发文松绑“限外令”不限制外资购房 30
（四）《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》 31
（五）公积金存款利率上调至1.5% 31
（六）房地产首付下调 31
二、全国土地政策解读 32
三、房地产税收新政策 35
四、保障房相关政策分析 36
五、玉溪市房地产重要政策分析 37
（一）《玉溪市限价商品住房管理规定》（修订） 37
（二）《玉溪市2015-2018年棚户区改造规划》 39
（三）关于调整住房公积金政策的通知 39
（四）促进房地产健康发展 42

第四节玉溪市房地产行业社会环境分析 43

一、人口数量分析 43
二、消费市场分析 43
三、招商引资情况 44

第三章玉溪市土地市场分析 45

第一节玉溪市城市规划布局 45

一、城市发展目标和战略 45
二、城市规划与发展趋势 46

第二节玉溪市土地供应分析 49

第三节玉溪市土地成交分析 49

一、成交地块规划用途 49
二、成交地块用地面积 52
三、成交地块建筑面积 53
四、成交地块的容积率 53
五、成交地块受让单位 55

第四节玉溪市土地成交价格 58

一、成交地块的起始价 58
二、成交地块的成交价 60
三、地块的成交楼面价格 62

第四章玉溪市房地产市场分析 65

第一节玉溪市房地产投资建设分析 65

一、玉溪市房地产投资额分析 65
（一）房地产开发投资总额 65
（二）分地区房地产开发投资情况 65
二、玉溪市房地产建设情况分析 66
（一）商品房施工面积 66
（二）商品房竣工面积 67
（三）住宅房施工面积 67
（四）住宅竣工面积 67
（五）保障房建设情况 68
三、玉溪市房地产开发重点企业 68

第二节玉溪市商品房市场销售分析 69

一、玉溪市商品房销售面积 69
（一）商品房销售面积 69
（二）住宅销售面积 69
二、玉溪市商品房待售面积 70
三、玉溪市商品房在售情况 70
四、玉溪市商品房价格分析 71

第三节玉溪市工业园区建设分析 72

一、红塔工业园区 72
二、研和工业园区 72
三、大化产业园区 74
四、易门工业园区 78
五、新平工业园区 80
六、通海五金特色园区 81
七、高新技术产业开发区 83
八、澄江工业园区 86
九、元江工业园区 86
十、华宁工业园区 87

第四节玉溪市商业营业用房建设分析 88

一、玉溪市写字楼市场分析 88
二、玉溪市商铺市场分析 89
三、玉溪市酒店市场分析 92

第五章玉溪市重点楼盘分析 96

第一节红星国际广场 96

一、楼盘基本概况 96
二、楼盘建设规模 97
三、楼盘市场价格 98

第二节新天地商业广场 98

一、楼盘基本概况 98
二、楼盘建设规模 99
三、楼盘市场价格 100

第三节天源

?溪畔恬园 101
一、楼盘基本概况 101
二、楼盘建设规模 102
三、楼盘市场价格 103

第四节玉山城

?岚园 104
一、楼盘基本概况 104
二、楼盘建设规模 105
三、楼盘市场价格 107

第五节万裕

?润园 107
一、楼盘基本概况 107
二、楼盘建设规模 108
三、楼盘市场价格 110

第六章玉溪市房地产重点企业分析 111

第一节云南红塔房地产开发公司 111

一、企业基本情况 111
二、企业资质情况 111
三、企业开发项目 111

第二节云南汇海（集团）房地产开发有限公司 112

一、企业基本情况 112
二、企业资质情况 113
三、企业开发项目 113

第三节云南新天地实业发展有限公司 114

一、企业基本情况 114
二、企业资质情况 115
三、企业开发项目 115

第四节玉溪富然房地产开发有限公司 116

一、企业基本情况 116
二、企业资质情况 116
三、企业开发项目 116

第五节玉溪房地产开发经营有限责任公司 117

一、企业基本情况 117
二、企业资质情况 118
三、企业开发项目 118

第七章二三线城市房地产市场投资分析 120

第一节中国房地产市场投资现状 120

一、投资状况及增速 120
二、分物业投资情况 120
三、分区域投资状况 121
四、房地产开发资金来源分析 121

第二节二三线城市房地产投资环境分析 122

一、投资吸引力 122
二、经济发展 123
三、房地产投资 123
四、限购政策影响情况 123
五、商品房销售 125
六、土地市场 125
七、人口与城市化 126
八、居民购买力 126
九、人均可支配收入 127
十、未来走势展望 127

第三节二三线城市房地产市场投资机遇 127

一、二三线城市成房地产市场投资热点 127
二、二三线城市房地产市场发展潜力 128
三、二三线城市未来将成房企投资重点 128

第四节中国二三线城市商业地产投资分析 128

一、二三线城市商业地产投资机会 128
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 129
三、二三线城市商业地产投资建议 131

第八章 2019-2023年玉溪市房地产市场前景分析 132

第一节房地产市场发展前景分析 132

一、中国房地产业中长期发展目标 132
二、中国房地产未来发展趋势 135
三、中国房地产投资前景分析 136

第二节玉溪市房地产市场需求趋势及前景 137

一、玉溪市房地产市场需求趋势 137
二、玉溪市房地产市场需求前景 137

第三节玉溪市房地产市场价格趋势 138

第四节玉溪市商业地产投资前景分析 138

第九章 2019-2023年玉溪市房地产投资风险及策略分析 139

第一节 2019-2023年玉溪市房地产市场的投资风险 139

第二节 2019-2023年玉溪市房地产市场风险规避及控制策略 140

第三节 2019-2023年玉溪市房地产发展策略建议 141

第十章玉溪市房地产企业发展战略分析 143

第一节企业应对房地产周期波动的经营策略 143

一、资本运作策略 143
二、土地储备策略 143
三、业务组合策略 144
四、区域互补策略 145

第二节房地产企业发展管理分析 146

一、成本控制策略 146
二、定价策略分析 151
三、竞争策略分析 155
四、并购重组策略 157
五、融资策略分析 160
六、资本运作策略 162

第三节房地产企业战略规划策略分析 163

一、战略综合规划 163
二、技术开发战略 164
三、区域战略规划 164
四、产业战略规划 164
五、营销品牌战略 165
六、竞争战略规划 166

图表目录

图表 1 2018年一线城市土地市场情况 9
图表 2 2018年二、三线城市土地市场情况 10
图表 3 2018年不同类型城市土地成交溢价率情况 10
图表 4 2018年二线代表城市房地产市场成交情况 11
图表 5 2018年三线代表城市房地产市场成交情况 11
图表 6 部分二三线城市房地产可售情况表 12
图表 7 2018年中国70个大中城市新建商品住宅价格指数 13
图表 8 2018年中国70个大中城市二手住宅价格指数 15
图表 9 2018年部分二线城市房地产成交均价情况表 16
图表 10 2018年部分三线城市房地产成交均价情况表 17
图表 11 玉溪市行政区划情况 20
图表 12 玉溪市行政分布图 21
图表 13 2015-2018年玉溪市生产总值及增长率变化趋势图 26
图表 14 2015-2018年玉溪市人均生产总值变化趋势图 26
图表 15 2015-2018年玉溪市固定投资（不含农户）总额及增长率统计分析 27
图表 16 2015-2018年玉溪市居民人均收入情况 27
图表 17 2015-2018年玉溪市三大产业结构生产总值统计 28
图表 18 2018年玉溪市产业结构图 28
图表 19 2015-2018年玉溪市财政收入及支出情况统计 29
图表 20 2015-2018年发布的主要保障性住房政策 37
图表 21 2015-2018年玉溪市人口数量及城镇化率统计分析 43
图表 22 2015-2018年玉溪市社会消费品零售总额及增速 43
图表 23 2015-2018年玉溪市实际利用外资统计表 44
图表24 玉溪市城镇体系等级职能结构规划 47
图表 25 2015-2018年玉溪市成交地块规划用途情况 49
图表 26 2015-2018年玉溪市成交地块规划用途统计 49
图表27 2018年玉溪市成交地块规划用途情况 50
图表 28 2015-2018年玉溪市成交地块建设用地面积情况 52
图表 29 2015-2018年玉溪市成交地块规划建筑面积情况 53
图表30 2018年玉溪市成交地块的容积率情况 53
图表31 2018年玉溪市成交地块受让单位情况 55
图表32 2018年玉溪市成交地块起始价情况 58
图表33 2018年玉溪市成交地块成交价情况 60
图表34 2018年玉溪市成交地块成交楼面价情况 62
图表35 2015-2018年玉溪市房地产开发投资情况 65
图表 36 2015-2018年玉溪市房地产开发投资额分地区情况 65
图表 37 2018年玉溪市房地产开发投资额分地区结构图 66
图表38 2015-2018年玉溪市商品房施工面积统计 66
图表39 2015-2018年玉溪市商品房竣工面积统计 67
图表 40 2015-2018年玉溪市住宅施工面积统计 67
图表 41 2015-2018年玉溪市住宅竣工面积统计 67
图表 42 玉溪市主要房地产企业情况表 68
图表 43 2015-2018年玉溪市商品房销售面积统计 69
图表 44 2015-2018年玉溪市住宅销售面积统计 70
图表 45 2015-2018年玉溪市商品房待售面积情况 70
图表46 2018年玉溪市在售楼盘价格情况 71
图表47 2015-2018年玉溪市房价走势情况 71
图表48 玉溪市部分写字楼情况 88
图表 49 世纪乐地地下商业街项目基本情况 90
图表 50 世纪乐地地下商业街项目示意图 90
图表 51 城市旺角项目基本情况 91
图表 52 城市旺角项目示意图 91
图表 53 玉溪得胜家居商业中心项目示意图 92
图表54 玉溪市主要酒店统计 92
图表 55 抚仙湖悦椿度假酒店景观图 94
图表 56 云南红塔酒店景观图 95
图表57 红星国际广场效果图 96
图表58 红星国际广场地理位置图 97
图表59 红星国际广场主要信息 97
图表60 新天地商业广场效果图 99
图表61 新天地商业广场主要信息 99
图表62 天源?溪畔恬园效果图 101
图表63 天源?溪畔恬园地理位置图 102
图表64 天源?溪畔恬园主要信息 102
图表65 玉山城?岚园效果图 105
图表66 玉山城?岚园地理位置图 105
图表67 玉山城?岚园主要信息 106
图表68 万裕?润园效果图 108
图表69 万裕?润园地理位置图 108
图表70 万裕?润园主要信息 109
图表71 云南红塔房地产开发公司基本情况 111
图表 72 山水佳园效果图 112
图表73 云南汇海（集团）房地产开发有限公司基本情况 113
图表74 汇海佳苑项目效果图 114
图表75 云南新天地实业发展有限公司基本情况 115
图表76 玉溪富然房地产开发有限公司基本情况 116
图表 77 彩虹新城项目示意图 117
图表78 玉溪房地产开发经营有限责任公司基本情况 117
图表79 2015-2018年全国房地产开发投资统计 120
图表80 2015-2018年中国分物业房地产投资统计 120
图表81 2018年不同地区房地产投资额完成情况 121
图表82 2018年不同地区房地产投资额完成情况 121
图表83 2018年房地产开发企业资金来源结构 122
图表84 2015-2018年各级城市的商品房销售额统计 125
图表85 2015-2018年各级城市的商品房销售面积统计 125
图表86 2018年中国主要大中城市土地成交情况 126

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