10
一、商业地产的定义 10
二、商业地产的分类 10
三、商业地产的模式 10

11
一、商业地产行业发展历程 11
二、商业地产行业驱动因素 11
三、商业地产发展的必然性 13

14
一、商业地产市场现状分析 14
二、商业地产发展特点分析 15
三、商业地产进入调控视野 16
四、商业地产市场热点分析 17
五、商业地产市场形势分析 19

20
一、零散销售、统一经营 20
二、零散销售、各自经营 21
三、整体出售、整体经营 21
四、整体出租、整体经营 21
五、零散出租、各自经营 22

23
一、商业地产企业散售盈利模式 23
（一）散售模式类型分析 23
（二）散售模式适用物业 24
（三）散售模式的优劣势 25
二、商业地产企业整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特点 26
（三）整售模式适用物业 27
（四）整售模式的优劣势 27

27
一、完全自营模式分析 27
（一）完全自营模式资源要求 27
（二）完全自营模式优劣势分析 29
二、自营+经营贷模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式资源要求 30
（三）模式优劣势分析 30
三、资本运作模式分析 31
（一）资本运作模式操作方式 31
（二）资本运作模式优劣势分析 32

32
一、混合运作模式操作方式分析 32
二、混合运作模式主要特点分析 32
三、混合运作适用物业类型分析 32
四、混合运作模式优劣势分析 33

33

34
一、商业经营规划的布局顺序 34
二、商业经营规划的整体利益 34
三、商业规划的黄金分割定律 36
四、配套设施的作用与投入 37
五、商铺格局规划分析 38

40
一、商业地产项目经济测算 40
二、商业地产项目定价方式 41
三、商业地产项目经济效益 42

44
一、目标市场的选择策略 44
（一）集中化进入策略 44
（二）商品专业化策略 44
（三）市场专业化策略 44
（四）选择性进入策略 44
（五）市场全覆盖策略 45
二、项目开发商圈分析法 45
三、商业地产项目客户定位 51
（一）商圈范围界定 51
（二）消费者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投资者定位 52
四、商业地产项目业态定位 52
（一）业态分类与特点 52
（二）项目的业态定位 55
（三）业态的合理构成 56
五、商业地产项目条件判断 57

60
一、商业地产消费者行为调查 60
二、销售与经营的平衡分析 61
三、商业物业商铺营销特性 61
四、商业项目营销推广流程 63
五、商业物业常用销售方式 66

68
一、商业地产项目招商特点 68
二、商业地产项目招商对象 68
三、商业地产项目招商流程 70
五、商业地产项目招商策略 71
（一）项目招商通用策略 71
（二）购物中心招商策略 76
（三）写字楼的招商策略 79
（四）商业街的招商策略 84
（五）餐饮品牌招商策略 85

88
一、地理位置 88
二、自然环境 89
三、生态气候 89
四、资源分布 90

91
一、禹州市GDP增长情况 91
二、禹州市固定资产投资 91
三、禹州市消费品零售总额 92
四、禹州市产业结构分析 93

93
一、铁路 93
二、公路 93
三、航空 94
四、城市公共交通 94

94
一、禹州市人口环境分析 94
二、禹州市居民收支情况 95
三、禹州市城镇化率分析 95

97
一、总体发展目标 97
二、城乡发展定位 97
三、市域城乡统筹规划 97
四、中心城区规划 100

103
一、土地供应总量 103
二、土地供应结构 103

103
一、成交地块规划用途 103
二、成交地块用地面积 110
三、成交地块建筑面积 115
四、成交地块的容积率 121
五、成交地块受让单位 127

132
一、成交地块的起始价 132
二、成交地块的成交价 138
三、地块的成交楼面价 143

147
一、禹州市房地产投资额分析 147
二、禹州市房地产建设规模分析 147
（一）禹州市房地产施工面积分析 147
（二）禹州市房地产竣工面积分析 147
三、禹州市重点房地产开发企业 148
四、禹州市房地产市场价格分析 149

149
一、禹州市产业园区分布情况 149
二、禹州市产业园区建设情况 150
三、禹州市产业园区发展规划 152

153
一、商品房销售情况 153
（一）商品房销售情况 153
（二）住宅的销售情况 153
二、商品房库存情况 153
三、二手房交易情况 154
（一）二手房的交易情况 154
（二）二手住宅交易情况 154

154

156

157

158

159

160

161

162

163
一、投资状况及增速 163
二、分物业投资情况 163
三、分区域投资状况 164
四、房地产开发资金来源分析 164

165
一、投资吸引力 165
二、经济发展 166
三、房地产投资 166
四、限购政策影响情况 166
五、商品房销售 168
六、土地市场 168
七、人口与城市化 169
八、居民购买力 169
九、人均可支配收入 169
十、未来走势展望 169

170
一、二三线城市商业地产投资机会 170
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 170
三、二三线城市商业地产投资建议 172

173
一、资本运作策略 173
二、土地储备策略 173
三、业务组合策略 174
四、区域互补策略 175

176
一、成本控制策略 176
二、定价策略分析 181
三、竞争策略分析 185
四、并购重组策略 187
五、融资策略分析 190
六、资本运作策略 191

193
一、战略综合规划 193
二、技术开发战略 193
三、区域战略规划 194
四、产业战略规划 194
五、营销品牌战略 195
六、竞争战略规划 196

198
一、商业地产融资的意义 198
二、商业地产融资需求分析 198
三、商业地产融资渠道分析 199
四、商业地产多元化融资流程 200
五、商业地产市场融资新平台 202
（一）商业抵押担保证券CMBS 202
（二）商业地产基金融资模式 204
六、商业地产市场融资形势 205

206
一、商业地产企业上市融资必要性 206
二、商业地产企业上市融资模式 208
三、商业地产企业上市融资效果 212
四、商业地产企业上市融资风险 214
（一）买壳上市的风险 214
（二）IPO形式的风险 214

215
一、 房地产信托融资模式分析 215
（一）房地产信托融资模式类型 215
（二）房地产信托融资模式优劣势 219
二、商业地产信托融资情况分析 220
（一）房地产信托季度发行规模 220
（二）房地产信托季度余额规模 220
三、房地产信托资金运用方式 221
四、房地产信托资金投资方式 221
五、房地产信托兑付分析 223
六、房地产信托风险分析 223

224
一、商业地产的固有特性 224
（一）高收益高风险并存 224
（二）商业与地产有机结合 224
（三）开发是基础/运营是关键 224
（四）资金需求巨大 225
二、商业地产融资的现实困境 225
三、突破困境的有效途径分析 226
四、商业地产融资基金待推广 228

228
一、商业地产投资风险 228
（一）开发商经验不足 228
（二）同质化/空置率高 229
（三）资金链压力较大 229
二、商业地产投资策略 230
（一）商业地产投资运作 230
（二）各业态投资攻略 253
（三）投资注意事项 257

261

261
一、商业地产投资的经营风险 261
二、商业地产投资的财务风险 261
三、商业地产管理人才紧缺风险 262
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 262

262
一、转嫁风险 262
二、加强市场调查研究 262
三、通过投资组合来分散风险 263
四、通过良好的管理控制风险 263
五、通过“期权”交易控制风险 263
六、选择风险较小的项目进行投资 263

263
一、政府要创造良好的商业地产发展环境 264
二、开发商应准确市场定位，合理选址和规模 265
三、购买者购买商业地产时需理性 266

图表 1 中国商业地产发展阶段一览表 11
图表 2 商业地产散售模式优缺点情况 26
图表 3 商业地产各种盈利模式指标对比情况一览表 33
图表 4 城市购物中心商业业态组合 56
图表 5 地区购物中心商业业态组合 57
图表 6 Lifestyle Center商业业态组合 57
图表 7 禹州市地理位置图示 88
图表 8 禹州市矿产资源情况一览表 90
图表 9 2012-2017年禹州市GDP变化趋势图 91
图表 10 2012-2017年禹州市固定资产投资变化趋势图 92
图表 11 2012-2017年禹州市社会消费品零售总额变化趋势图 92
图表 12 2012-2017年禹州市常住人口变化趋势图 94
图表 13 2012-2017年禹州市城镇化率变化趋势图 96
图表 14 禹州市域城乡职能结构规划 99
图表 15 禹州市部分成交地块规划用途一览表 104
图表 16 禹州市成交地块用地面积一览表 110
图表 17 禹州市部分成交地块建筑面积一览表 115
图表 18 禹州市部分成交地块容积率一览表 122
图表 19 禹州市部分成交地块受让单位一览表 127
图表 20 禹州市部分成交地块的起始价一览表 132
图表 21 禹州市部分成交地块的成交价一览表 138
图表 22 禹州市部分成交地块的成交楼面价一览表 143
图表 23 2013-2017年禹州市房地产投资额统计 147
图表 24 2013-2017年禹州市房地产施工面积统计 147
图表 25 2013-2017年禹州市房屋竣工面积统计 148
图表 26 禹州市重点房地产开发企业一览表 148
图表 27 2017-2018年禹州市房地产市场价格情况 149
图表 28 禹州市部分商品房市场价格一览表 155
图表 29 禹州市部分商铺一览表 156
图表 30 禹州市主要购物中心一览表 157
图表 31 禹州市部分酒店一览表 159
图表 32 禹州市部分写字楼一览表 160
图表 33 2013-2018年中国房地产开发投资统计 163
图表 34 2013-2018年中国房地产分物业投资统计 163
图表 35 2017年不同地区房地产投资额完成情况 164
图表 36 2018年不同地区房地产投资额完成情况 164
图表 37 2018年房地产开发企业资金来源结构 165
图表 38 2013-2018年中国商品房销售面积及销售额统计 168
图表 39 2013-2018年中国商品住宅销售面积及销售额统计 168
图表 40 私募基金的优势和劣势 205
图表 41 IPO的优势和劣势 205
图表 42 2013-2017年中国房地产资金信托规模统计 220