2018-2023年宁波市养老地产市场开发研究及投资咨询报告-中商产业研究院

内容概括

宁波自1987年进入了老龄化社会，老龄人口数量快速增加，老年人口高龄化、空巢化日益加剧。“十三五”期间，宁波市老龄化趋势更加严峻，预计到2015年底，全市60岁以上户籍老年人口将逼近130万，占总人口的比重将超过20%，进入中度老龄化社会。其中，80岁以上的老年人口将接近20万。未来几年，宁波市人口老龄化程度将进一步加深，社会养老负担日益沉重。到2016年宁波市老年人口将超过130万左右,2018年宁波市老年人口将突破147万人。随着宁波市人口年龄化，完善应对人口老龄化的社会公共政策，加大应对人口老龄化的公共投入已迫在眉睫。虽然近几年宁波市老龄工作取得一定成绩，但也面临着日益复杂和新形势、新情况和新挑战。例如，宁波市高龄老年人尤其是农村高龄老年人的收入水平比较低；医疗卫生服务体系尚不适应人口老龄化形势对公共医疗服务的需求；老年人基本公共服务项目还不足，社会养老服务体系建设滞后，社区老年人文化、照料、护理等服务设施严重不足等等。到“十三五”末，宁波市本级将新增公办养老机构床位1500张，各县（市、区）新增公办养老机构床位5850张；乡镇（街道）都建有区域性的养老机构，实现农村五保供养对象、城市“三无”供养对象应养尽养；全市新增民办养老机构床位8550张，市和县（市、区）两级财政补助0.855亿元，力争实现民办养老机构床位数达到总数的30%。近年来，养老服务业快速发展，老年消费市场初步形成。受现代生活方式、“4+2+1”家庭结构、城市化建设进程加快等客观因素影响，未来宁波市需要专业养老机构提供个性化养老服务的老人数量将会激增，养老服务机构需求将进一步增大。在市场的调动下，越老越多的人力、物力、财力等将会涌入养老服务市场，宁波市省养老服务发展在“十三五”乃至“十三五”期间必将迎来更加广阔的发展空间。

报告目录

第一章养老地产发展基础概述 11

第一节养老地产概述 11

一、养老产业的定义和目标 11
二、养老地产的内涵及特征 11
三、养老地产利益主体分析 13
四、成熟养老地产特点分析 14

第二节养老地产行业政策分析 15

一、中国房地产市场调控政策分析 15
二、中国养老地产的支持政策分析 21
三、《中华人民共和国老年人权益保障法》 21
四、《关于加强老年人优待工作的意见》 22
五、《关于加快发展养老服务业的意见》 23
六、《中国老龄事业发展“十三五”规划》 25
七、《社会养老服务体系建设“十三五”规划》 33
八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 34
九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布 36
十、实施“以房养老” 37

第三节中国养老地产社会环境分析 37

一、中国人口老龄化趋势分析 37
二、中国老年人养老模式分析 40
三、中国养老观念的转变分析 44
四、社会养老服务体系的现状 45
五、中国的老龄人口红利分析 46

第二章养老地产发展状况分析 49

第一节养老地产行业发展现状 49

一、养老地产处于摸索阶段 49
二、房企布局养老地产情况 49
三、保险企业涉足养老地产 54
四、外资在华投资老年住宅 56
五、中国养老地产开发特点 57

第二节不同类型养老地产市场分析 58

一、养老服务嵌入式住宅市场 58
二、养老服务型老年公寓市场 58
三、“学院式”养老地产市场 60
四、健康养生型养老地产市场 61
五、养老综合体养老地产市场 62

第三节养老地产开发运营模式分析 63

一、中国养老地产商业模式分析 63
（一）中国现有养老地产模式分析 63
（二）适合中国养老地产开发模式 64
（三）中国养老地产运营模式分析 70
（四）中国养老地产盈利模式解析 72
（五）养老地产商业模式创新分析 74
二、中国养老地产管理模式分析 74
（一）房地产开发商管理的模式 74
（二）与专业公司建立战略联盟 75
（三）引进专业公司的管理模式 75
（四）各种管理模式的优劣对比 75
（五）养老地产管理的收益分析 76

第三章宁波市房地产市场环境分析 77

第一节宁波市行政划分 77

第二节宁波市地理气候资源环境分析 77

一、地理位置 77
二、地质 78
三、气候 78
四、资源 78

第三节宁波市交通环境分析 79

一、交通 79
二、铁路 80
三、公路 81
四、港口 81
五、民航 82
六、轨道交通 82

第四节宁波市地产业宏观经济环境分析 83

一、宁波市GDP情况 83
二、宁波市固定资产投资 84
三、宁波市居民收支情况 86
四、宁波市产业结构分析 87
五、宁波市招商及外贸分析 88

第五节宁波市地产业社会环境分析 89

一、宁波市消费市场情况 89
二、宁波市人均住房面积 90
三、宁波市安居工程建设 91

第六节宁波市房地产市场政策环境 96

一、政策环境综述 96
二、住房公积金新政 98

第四章宁波市房地产市场发展分析 99

第一节房地产投资开发 99

第二节房地产供需情况 99

一、房地产供给分析 99
二、商品房销售情况 100
三、房地产成交情况 101
（一）住宅成交情况 101
1、全市住宅成交情况 101
2、六区住宅成交情况 101
（二）商铺成交情况 102
（三）写字楼成交情况 103
四、房地产优势企业 103

第三节房地产推盘及优惠 105

第四节新盘分析 114

一、鄞州区形成独霸格局 114
二、住宅类项目占主导 114

第五节房地产价格走势 115

一、房地产价格月度走势 115
二、房地产价格区域情况 115
三、主要楼盘价格情况 116
四、住宅成交排行榜 117

第六节房地产市场走势预测 118

第五章宁波市人口老龄化现状分析 119

第一节人口老龄化标准 119

一、老年人年龄划分标准 119
二、老龄化社会划分标准 119

第二节宁波市人口结构 120

一、常住人口 120
二、县市人口 121
二、年龄结构 121
三、性别结构 122
四、户籍结构 122

第三节宁波市老年人口数量统计 123

一、宁波市老年人口数量 123
二、宁波市老年人口数量 124
三、宁波市老年人口数量 124
四、宁波市老年人口增长分析 125

第六章宁波市养老地产市场投资机会分析 126

第一节宁波市养老地产业发展优势 126

一、区位优势 126
二、政策支持 126
（一）《关于深化完善社会养老服务体系建设的意见》 126
（二）《关于进一步鼓励民间资本投资养老服务业的实施意见》 129

第二节宁波市养老服务供应分析 130

一、养老机构数量 130
（一）城市养老机构数量 130
（二）农村养老机构数量 131
二、相关社会组织数量 132
三、专业养老服务人才数量 133

第七章宁波市重点区域养老地产布局分析 135

第一节宁波养老地产统计 135

第二节海曙区 137

一、养老地产业发展现状 137
二、主要养老地产项目 138

第三节鄞州区 138

一、养老地产业发展现状 138
二、主要养老地产项目 139

第八章养老地产市场目标消费者分析 140

第一节老年人特征与消费能力分析 140

一、老年人的生理特征研究 140
（一）老年人人体工程学 140
（二）老年人的生理特征 141
（三）老年人的生理需求 142
二、老年人的心理特征研究 143
（一）老年人的心理特征 143
（二）老年人的心理需求 143
三、老年人的行为活动特征 144
（一）老年人活动分布圈 144
（二）老年人的活动特性 145
四、老年人群购买力分析 146
（一）老年人经济收入来源 146
（二）老年人购买力正提升 146

第二节中国养老地产客户群体分析 147

一、企事业单位老年退休人群 147
二、收入学历较高的中年子女 147
三、追求安逸老年生活退休者 147
四、休闲度假养生的老年客流 147
五、养老地产的潜在客户分析 148
六、养老地产客户群消费特征 148

第三节养老地产消费者行为分析 150

一、中国居民养老意愿调查 150
二、老年人的养老消费观念 150
三、消费者对养老地产认识 151
四、不同老年人关注度调查 151
五、养老地产设施服务需求 151
六、养老地产入住方式调查 152

第九章中国养老地产项目营销策略分析 153

第一节养老地产项目的选址及定位 153

一、养老地产项目的选址策略 153
二、养老地产的项目定位分析 155

第二节中国养老地产项目营销策略研究 156

一、养老地产营销中存在的问题 156
二、养老地产市场营销策略分析 158
三、养老地产项目销售渠道类型 160
四、养老地产项目销售渠道选择 161

第三节养老地产项目促销策略分析 164

一、养老地产促销目标分析 164
二、养老地产促销方式分析 164
三、养老项目促销策略分析 164
（一）养老地产广告促销策略 164
（二）养老地产人员推销策略 165
（三）养老地产营业推广策略 165
（四）养老地产公共关系策略 167

第四节养老地产产品价格策略分析 167

一、养老地产项目定价策略分析 167
二、养老地产项目价格影响因素 168
三、养老地产项目定价方法研究 169
四、养老地产项目调价方法研究 172

第五节养老地产项目网络营销策略分析 174

一、养老地产网络营销运作模式分析 174
二、养老地产开展网络营销的优势 175
三、养老地产开展网络营销的缺陷 177
四、养老地产网络营销的整合互补 178
五、养老地产实现网络营销的策略 179

第十章宁波市养老地产业扶持政策分析 181

第一节宁波市房地产市场调控政策 181

第二节 "以房养老"政策解读 182

一、政策路径 182
二、适用条件 182
三、国内实践 183
四、发展困局 184

第三节养老地产业其他相关政策解读 186

一、政府鼓励民间资本参与养老服务 186
二、政府购买公共服务政策解读 187
三、养老服务业"十三五"政策导向 189
四、养老服务业建设目标分析 190

第十一章养老地产投融资市场战略分析 193

第一节养老地产投资开发影响因素分析 193

一、地区经济水平 193
二、地区居民收入 193
三、社会福利制度 193
四、老龄人口数量 193
五、居民养老观念 194
六、地区生态环境 194
七、地区地价水平 194

第二节养老地产投资特性分析 194

一、养老地产行业投资特性分析 194
二、养老地产项目投入产出分析 195
三、投资养老地产关键决策要素 196
四、养老地产的投资价值点分析 197
（一）进入品牌效应 197
（二）售租获取利润 197
（三）运营管理获益 197
（四）地区辐射效应 198
（五）社会口碑效应 198

第三节房地产企业投资养老地产可行性分析 198

一、养老地产成房企开发新方向 198
二、房企开发养老地产优势分析 198
三、房企开发养老地产前提分析 199
四、房企投资养老地产效益分析 199
五、房企开发养老地产战略分析 199

第四节保险企业投资养老地产可行性分析 200

一、保险资金与养老地产匹配性 200
二、险资投资养老地产法律环境 201
三、保险资金养老地产投资模式 202
四、险企养老地产运营模式分析 204
五、险企养老地产投资收益分析 204

第五节养老地产投资风险分析 205

一、产业政策风险 205
二、房产信贷风险 206
三、新兴市场风险 206
四、投资收益风险 206
五、物业管理风险 207

第六节养老地产投融资策略分析 207

一、房地产投融资主体分析 207
二、养老地产融资渠道分析 208
三、养老地产融资方式分析 209
四、养老地产融资策略分析 210
五、养老地产PFI融资模式 213

第十二章宁波市养老地产投资前景趋势预测 218

第一节养老地产发展趋势分析 218

一、综合性住宅将成为主导产品 218
二、市场竞争激烈设计更重细节 218
三、更加注重以人为本开发理念 218
四、小户型是养老地产开发首选 218
五、将逐步从主城区向郊区转移 219
六、开发不再片面追求规模档次 219

第二节养老地产市场机会分析 219

一、养老综合体的市场机会 219
二、养生养老地产市场机会 219
三、养老旅游地产市场机会 220
四、养老地产区域投资潜力 222
五、保险企业养老地产机会 223
六、医疗康复机构市场机会 224
七、酒店管理企业市场机会 224

第三节养老地产市场发展前景分析 224

一、养老地产成房地产新增长点 224
二、养老地产产品渐成新型刚需 225
三、养老地产潜力巨大尚需升级 226
四、养老地产市场需求前景广阔 227
五、养老地产市场规模预测 228

第四节宁波市养老地产业发展前景预测 228

一、养老地产需求前景预测 228
二、宁波老年人口预测 228
三、养老服务机构需求预测 229
五、养老地产业前景展望 229

版权声明

本报告所有内容受法律保护，中华人民共和国涉外调查许可证：国统涉外证字第1454号。本报告由中商产业研究院出品，报告版权归中商产业研究院所有。本报告是中商产业研究院的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户内部使用。未获得中商产业研究院书面授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中商产业研究院有权依法追究其法律责任。如需订阅研究报告，请直接联系本网站，以便获得全程优质完善服务。本报告目录与内容系中商产业研究院原创，未经本公司事先书面许可，拒绝任何方式复制、转载。在此，我们诚意向您推荐鉴别咨询公司实力的主要方法。