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2018-2023年铜川市棚户区改造项目调查及发展趋势研究报告

  • 报告编码:CP 830425 了解中商产业研究院实力
  • 出版日期:动态更新
  • 报告页码:114 图表:41
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内容概括

棚户区通常是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大,环境脏乱差的区域。棚户区改造就是指以改善人民群众居住环境为前提,在确保公共利益、维护社会公平的原则下,落实城市总体规划、增强城市功能、提升城市形象,强调改造主体多元化,寻求经济、物质环境、社会及自然环境可持续发展的综合效益的城市更新行为。2004年,辽宁省在全国率先启动了全省范围的棚户区改造。2005年,国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。2008年四季度起,国务院将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程。2008年至2012年,全国改造各类棚户区1260万户,占同期城镇保障性安居工程开工量的40%,基本建成750万套。根据各地汇总的数据,截止2012年末全国还有1400多万户需要进行棚改。目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。铜川市从2003年起在全省率先启动了棚户区改造工程和滑塌区、沉陷区整体搬迁工程,充分利用国家相关政策,将棚户区改造与保障性住房建设有机结合。2008-2012年,铜川市基本完成了八大棚户区的改造任务,累计投入改造资金20多亿元,拆除危旧住房近100万平方米,建成各类保障性住房总计375万平方米、5.4万套,解决了18万户困难群众的住房问题。2013年,铜川市各类保障性住房竣工8864套。其中廉租住房3821套,公租房3507套,限价商品房1210套,棚户区改造安置房326套。全市新增廉租住房租赁补贴1544户。2014年铜川市棚户区改造任务为4000户,其中实物安置181户,货币补偿3819户,截止2014年7月16日征收工作全部完成,2个安置房建设项目正在施工。铜川市认真落实稳增长、促改革、调结构、惠民生的部署要求,把棚户区改造作为改善人居环境、推进新型城镇化、加快城市转型的重要工作,坚持政府主导、市场运作、让利居民”的原则,扎实推进棚户区改造。《铜川市棚户区改造规划(2014年-2017年)》指出,铜川市计划用4年时间改造棚户区45762户。同时,初步确定了20个改造项目,共计4034户,其中市本级1个项目129户、新区1个项目110户、耀州区6个项目2560户、宜君县2个项目185户、印台区10个项目1050户。

报告目录

第一章 棚户区改造概念综述 8

第一节 棚户区改造的概念 8

一、棚户区改造的形成 8
二、棚户区改造的范围 8
三、棚户区改造的要求 8
四、棚户区改造的进程 9

第二节 国家棚户区改造的政策措施 10

一、棚户区改造的政策 10
二、棚户区改造的意义 10
三、棚户区改造的目标 10
四、棚户区改造的挑战 11
五、棚户区改造的措施 11

第二章 铜川市城市发展背景环境 12

第一节 铜川市城市发展经济水平 12

一、铜川市区域经济发展水平 12
二、铜川市固定资产投资 12
三、铜川市产业结构分析 13
四、工业经济运行情况 13
五、城乡居民收支水平 14

第二节 铜川市城市生态环境分析 15

一、地理位置 15
二、自然环境 16
三、生态景观 16
四、资源分布 16

第三节 铜川市棚户区改造政策环境 17

一、房地产土地政策 17
(一)土地市场调控政策最新动向及解读 17
(二)房地产市场调控政策最新动向及解读 19
(三)土地管理制度深层次改革必要性及方向 23
二、房地产限购政策 23
(一)新“国四条”与新“国十条” 23
(二)新“国五条”限购政策出台 24
(三)新“国八条”房地产限购政策 25
(四)住建部公布新增限购城市五项标准 26
三、保障性住房政策 27
(一)保障性住房主要政策 27
(二)关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知 27
(三)国务院关于加快棚户区改造工作的意见 30

第四节 铜川市棚户区改造社会环境 31

一、人口数量分析 31
二、消费市场分析 32
三、招商引资情况 33
四、居民住房情况 34

第三章 铜川市土地市场分析 37

第一节 铜川市城市规划布局 37

一、土地总体布局 37
二、工业用地布局 39
三、商业用地布局 40
四、住宅用地布局 40

第二节 铜川市土地供应分析 41

一、土地推出情况 41
二、土地推出分布 42

第三节 铜川市土地成交分 42

一、土地成交状况 42
二、土地成交分布 43

第四节 土地价格体系分析 43

一、土地基准地价 43
二、土地标定地价 43
三、土地交易地价 44
四、土地拍卖地价 44

第四章 铜川市房地产市场分析 45

第一节 铜川市房地产投资开发分析 45

第二节 铜川市房地产市场供需分析 45

一、房地产供应状况 45
二、商品房销售情况 46
三、房地产成交分析 46
(一)现房成交情况 46
(二)房屋预售情况 47

第三节 铜川市房地产价格走势 47

第四节 铜川市安居工程建设情况 47

一、保障房项目开工情况 47
二、保障房竣工情况 49
三、各类保障房分配方式 49
(一)廉租房 49
(二)公租房 50
(三)限价商品房 50
四、市本级廉租住房分配 50
(一)分配范围 50
(二)分配原则和方法 50
(三)廉租住房实物配租和配售价格 51

第五章 铜川市棚户区改造进程 53

第一节 铜川市城市更新现状 53

一、铜川市城市发展现状 53
二、铜川市城镇化水平 55
三、铜川市城市更新进展 55

第二节 铜川市棚户区改造规划 56

一、铜川市棚户区改造规划 56
二、铜川市棚户区改造规模 56
三、铜川市棚户区改造优惠政策 56
(一)资金 56
(二)土地 57
(三)税收 57
(四)安置补偿 58

第三节 铜川市棚户区改造的机会分析 58

一、棚户区改造给房企带来的利好 58
二、铜川市棚户区改造近期工作目标 58
三、铜川市棚户区改造启动重点区域 59

第六章 棚户区改造的运作模式与支持系统 60

第一节 棚户区改造的运作模式 60

一、棚户区改造三种运作模式 60
二、发挥政府主导的特殊作用 60
三、采用市场化运作的新途径 62

第二节 棚户区改造的保障机制 64

一、棚户区改造的土地利用运作机制 64
(一)政府运作模式 64
(二)企业运作模式 65
(三)混合主体模式 65
二、棚户区改造项目的社会评价机制 65
三、棚户区改造与住房保障的联动机制 67

第三节 棚户区改造的综合支持系统 70

一、建立综合支持系统应遵循的原则 70
二、建立综合支持系统的核心内容 71

第四节 棚户区改造拆迁补偿模式分析 77

一、补偿方式分析 77
(一)货币补偿 77
(二)产权调换 77
二、安置方式分析 78
(一)就地安置 78
(二)异地安置 78

第五节 棚户区公共设施开发运营模式 78

一、工程项目融资代建制 78
二、村民投资参股经营模式 78
三、PFI (私人主动融资) 79
四、分阶段的建设时序控制 80

第七章 铜川市棚户区改造运作策略研究 81

第一节 棚户区改造对房地产的影响 81

一、对房地产市场供给的影响 81
二、对房地产市场需求的影响 81
三、对房地产价格走势的影响 82

第二节 棚户区改造难点分析 82

一、拆迁安置难点 82
二、商业运作难点 83
三、规划设计风险大 83
四、融资难点 83

第三节 棚户区改造难点对策 84

一、政府的作用 84
二、开发商的角色 86
三、被拆迁人的配合 87

第四节 棚户区改造项目开发运作要点 88

一、棚户区改造项目价值链条 88
二、棚户区改造土地运营阶段 89
(一)前期准备 89
(二)拆迁实施 90
(三)开发实施 91

第八章 铜川市棚户区改造项目定位策略 93

第一节 棚户区改造项目发展策略 93

一、区域发展配合整体规划 93
二、打造城市形象,创立区域品牌 93
三、保留传统文化,传承历史文明 93
四、市场为导向,建设新商业中心 93
五、整合多种资源,促进旅游业发展 93

第二节 棚户区改造项目区域战略定位 94

一、定位依据 94
二、战略定位 95
三、定位描述 95
四、实现方式 96
五、效益评估 96

第三节 区域形象定位 97

一、定位思路 97
二、形象因素 97
三、定位阐述 97

第四节 城市功能与产业设置原则 98

一、区域特色原则 98
二、适当多样化原则 98
三、相对集中原则 98
四、互补发展原则 98

第五节 区域城市功能与产业结构定位 99

一、可发展的功能与产业 99
(一)城市功能设置 99
(二)产业设置 99
二、功能与产业配置 100
(一)基础功能 100
(二)核心功能 100
(三)相关功能 101

第九章 棚户区改造案例分析 102

第一节 陕西煤化集团铜川矿区棚户区改造项目 102

一、棚户区改造背景 102
二、棚户区改造规划及规模 102
三、棚户区改造投资规模 102

第二节 铜川市棚户区改造安置房锦绣园项目 103

一、棚户区改造背景 103
二、棚户区改造规划及规模 103
三、棚户区改造现状分析 103

第十章 铜川市棚户区改造项目整体包装及推广策略 104

第一节 招商引资策略 104

一、总体策略 104
二、策略具体分解 104
(一)规划为本、配套先行 104
(二)改善环境、以地招商 104
(三)外引内联、项目促建 105
(四)动开发、板块出世 105
三、招商操作要点 105

第二节 整体包装策略 106

一、总体形象策略 106
二、商业概念包装建议 106
三、现场包装建议 107
四、项目宣传及推广 107

第三节 招商引资模式设计 108

一、招商项目设定 108
二、招商方式设定 109
(一)传统招商引资方式 109
(二)现代主要招商引资方式 109
(三)本项目主要的招商方式 110
三、招商政策措施设定 110
四、招商形象展示设定 111
五、招商引资计划 111
(一)招商客户目标锁定 111
(二)招商区域目标锁定 112
(三)招商引资步骤 112

第四节 项目招商应注意的几大问题 113

一、招商引资政府角色扮演的问题 113
二、“政策优惠”不如诚信服务 113
三、招商引资要有所选择 114
四、关注引资新变化 114

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