2018-2022年上海市房地产市场前景及发展战略咨询报告-中商产业研究院

内容概括

在经历了楼市交易繁荣、房价较快上涨后，前三季度上海市房地产市场经历了一轮调整，主要表现为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度限贷放松、普通商品住房标准调整及贷款利率下降等多重因素影响下，楼市出现回暖走势。2015年楼市进入量价齐升的通道，有可能在2015年的下半年会出现买涨不买跌的行情。同时，改善性需求也会因为政策层面的鼓励、地价的推动而加速入市，成为2015年上海楼市一支重要的力量。，上海市房地产开发投资3206.48亿元，比上年增长13.7％，增速较上年回落4.7个百分点。从全年走势看，投资增速呈现前三季度个位数增长，四季度达到两位数。全年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重上升，达53.3％，分别比和高出3.4个和8个百分点。从全国范围看，全国房地产开发投资总额95035.61亿元，其中位列前3位的依次是江苏（8240.22亿元）、广东（7638.45亿元）和浙江（7262.38亿元）。上海居全国31个省市区的第14位，与上年持平，投资额占全国及东部地区的比重分别为3.4%和6.1%，比上年分别提高0.1个和0.2个百分点；上海房地产开发投资增速居全国31个省市区的第17位，比上年增长13.7%，分别比全国（10.5%）和东部地区（10.4%）高3.2和3.3个百分点。，上海市新建住宅平均销售价格16415元/平方米。从区域分布看，全市新建住宅中，内环线以内区域销售54.28万平方米，占全市新建住宅的3%；内外环线之间区域销售304.81万平方米，占17.1%；外环线以外区域销售1421.82万平方米，占79.9%。全年各环线区域新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内53629元/平方米，内外环线之间23681元/平方米，外环线以外13437元/平方米。从剔除共有产权房和动迁安置房等保障性住宅后的市场化新建住宅的区域分布看，内环线以内区域销售52.38万平方米，占全市市场化新建住宅的6.3%；内外环线之间区域销售148.66万平方米，占18%；外环线以外区域销售625.69万平方米，占75.7%。全年各环线区域市场化新建住宅平均销售价格分别为：内环线以内54436元/平方米，内外环线之间40345元/平方米，外环线以外20487元/平方米。“城开中心”约51万平方米城市综合体，由约18万平方米GRADE A＋写字楼、约3.6万平方米五星酒店及约11万平方米商业聚合体共同构成。“城开中心”写字楼，集合三幢高约150米（总层30层）的视觉高地，以高瞻远瞩姿态，把握上海西南经济核心。约18万平方米写字楼，以超甲级标准精心设计，为中高端企业带来全功能总部商务平台。

报告目录

第一章中国土地市场供应开发及价格分析 18

第一节中国建设用地供应情况分析 18

一、国有建设用地供应规模 18
二、商服用地供应规模分析 18
三、住宅用地供应规模分析 19

第二节房地产企业土地开发与购置 19

一、房地产企业待开发土地面积 19
二、房地产企业土地购置面积 19
三、房地产企业土地成交规模 20
四、房地产企业土地购置费用 20

第三节中国主要城市地价分析 21

一、一季度主要城市地价分析 21
二、二季度主要城市地价分析 24
三、三季度主要城市地价分析 28
四、四季度主要城市地价分析 32

第二章中国房地产市场运行分析 33

第一节房地产景气指数分析 33

一、房地产开发景气指数 33
二、房地产开发景气指数 33
三、房地产开发景气指数 34
四、房地产开发景气指数 35

第二节房地产开发投资分析 35

一、房地产开发投资分析 35
二、房地产开发投资分析 36
三、房地产开发投资分析 36
四、房地产开发投资分析 37

第三节房地产开发资金来源 38

一、房地产开发资金来源 38
二、房地产开发资金来源 39
三、房地产开发资金来源 39
四、房地产开发资金来源 40

第四节房屋施竣工面积与价值 41

一、房地产开发企业房屋施工面积 41
二、房地产开发企业房屋竣工面积 41
三、房地产开发企业房屋竣工价值 42
四、房地产开发企业房屋竣工造价 42

第五节商品房销售情况分析 43

一、商品房销售面积分析 43
二、商品房现房销售面积 43
三、商品房期房销售面积 44
四、商品房销售金额分析 44
五、商品房现房销售金额 44
六、商品房期房销售金额 45

第六节中国房地产市场价格分析 45

一、新建住宅销售价格指数 45
二、新建商品住宅价格指数 46
三、二手住宅销售价格指数 48

第三章 2018-2022年中国房地产发展趋势与前景预测分析 50

第一节 2018-2022年中国房地产行业发展前景分析 50

一、促进房地产市场长期繁荣因素 50
二、中国房地产业中长期发展目标 51

第二节 2018-2022年中国房地产行业发展预测分析 52

一、中国房地产市场分化趋势 52
二、2018-2022年房地产行业投资额预测 53
三、2018-2022年房地产行业开发经营预测 54
（一）2018-2022年房屋施工面积预测 54
（二）2018-2022年商品房销售面积预测 55
四、中国商业地产投资前景分析 55

第四章上海市房地产市场发展环境分析 57

第一节上海市房地产市场经济环境分析 57

一、经济发展总体情况 57
二、产业发展结构分析 58

第二节上海市房地产市场社会环境分析 59

一、人口规模结构分析 59
二、经济发展增长因素 59

第三节上海市房地产市场政策环境分析 60

一、土地市场政策 60
（一）《闲置土地处置办法》 60
（二）《节约集约利用土地规定》 60
（三）“农地入市”即将破冰 62
（四）自贸区工业土地流转试点 63
（五）创新体制盘活存量土地 64
二、房地产调控政策 65
（一）房地产市场政策 65
（二）上海“国五条”细则发布 67
（三）“沪七条”再次升级房产调控政策 69
三、房产税试点政策分析 71
（一）房产税相关政策 71
（二）房产税试点运行情况 72

第四节上海市自由贸易试验区发展分析 72

一、上海自由贸易园区成立的影响 72
（一）对经济发展进程的影响分析 72
（二）对扩大改革开放的影响分析 73
（三）对提高行政效率的影响分析 73
（四）对吸引外商投资的影响分析 73
（五）对促进对外贸易的影响分析 73
（六）对促进金融改革的影响分析 74
（七）对发展区域经济的影响分析 74
二、上海自贸区对房地产市场的影响 75
（一）国内房地产企业的融资将更趋国际化 75
（二）商业地产将迎来快速发展期 75
（三）与国际市场的关联将更加紧密 75
（四）自贸区对房地产市场的负面影响 75
（五）自贸区房地产市场现状分析 76

第五章上海市土地市场分析 77

第一节上海市土地市场供应分析 77

一、上海市土地市场分析 77
二、上海市土地供应分析 77

第二节上海市土地出让情况分析 78

一、上海市土地出让分析 78
二、各区县土地出让分析 78

第三节上海市土地成交情况分析 79

一、上海市土地成交分析 79
二、上海市月度土地成交分析 80

第四节上海市土地市场价格及竞争分析 81

一、房地产企业拿地规模TOP10 81
二、上海土地市场总价TOP10 82
三、上海土地市场楼板价TOP10 84

第六章上海市房地产市场运行分析 86

第一节上海市房地产开发投资分析 86

一、房地产开发投资分析 86
二、房地产投资结构分析 86

第二节上海市房地产开发资金来源 87

一、房地产开发资金来源 87
二、房地产开发资金来源 88

第三节上海市房地产市场供给分析 89

一、商品房施工面积 89
二、商品房新开工面积 89
三、商品房竣工面积 90

第四节上海市房地产市场销售分析 91

一、商品房成交走势 91
二、商品房供求走势分析 92
三、商品住宅成交价格分析 93
四、分区域商品住宅成交情况 94

第七章上海市房地产开发企业发展概述 96

第一节上海市房地产开发企业发展概况 96

一、房地产开发企业数量规模分析 96
二、房地产开发企业资产规模分析 96
三、房地产开发企业销售规模分析 96
四、房地产开发企业利润规模分析 97

第二节上海市房地产开发企业成交情况 97

一、商业住宅项目成交面积排名 97
二、商业住宅项目成交金额排名 98
三、商业住宅项目成交套数排名 98

第三节上海市房地产项目销售情况 99

一、商品住宅成交排名 99
二、商品住宅开盘分布 100

第八章上海市住宅开发市场分析 102

第一节上海市住宅开发投资分析 102

第二节上海市住宅供给情况分析 102

一、住宅施工面积 102
二、住宅新开工面积 102
三、住宅竣工面积 103

第三节上海市住宅成交情况分析 103

一、商品住宅成交情况 103
二、区县商品住宅成交均价 104

第四节上海市住宅市场价格指数分析 109

一、新建商品住宅价格指数 109
二、二手住宅价格指数 109

第九章上海市商业地产开发市场分析 110

第一节上海市商业地产开发投资分析 110

一、商业用地供需情况 110
二、商业地产投资规模 110

第二节上海市写字楼市场分析 110

一、写字楼市场供求状况 110
二、写字楼区域市场分析 111
三、写字楼市场租金水平 112
四、写字楼投资市场分析 113
五、上海写字楼市场展望 114

第三节上海市商铺市场分析 114

一、商铺市场成交状况 114
二、商铺区域市场分析 115
三、商铺市场租金水平 116
四、商铺市场成交案例 117

第四节上海市商业网点布局规划 117

一、14个市级商业中心 118
二、50个地区级商业中心 118
三、社区商业中心 119
四、特色商业街 120
五、规划对商业地产的影响分析 120

第十章上海市房地产行业区域市场分析 122

第一节闵行区房地产市场运行分析 122

一、房地产投资额分析 122
二、土地市场成交情况 122
三、房地产市场供需分析 125
（一）房屋施工面积 125
（二）房屋竣工面积 125
（三）房屋销售面积 125
（四）房屋销售额 126
四、房地产市场价格分析 126

第二节徐汇区房地产市场运行分析 127

一、房地产投资额分析 127
二、土地市场成交情况 127
三、房地产市场供需分析 128
（一）房屋施工面积 128
（二）房屋竣工面积 128
（三）房屋销售面积 128
四、房地产市场价格分析 129

第三节静安区房地产市场运行分析 129

一、房地产投资额分析 129
二、土地市场成交情况 130
三、房地产市场供需分析 130
（一）房屋新开工项目 130
（二）房屋竣工面积 130
（三）房屋销售量 131
（四）房屋销售面积 131
（五）房屋销售额 131
四、房地产市场价格分析 131

第四节黄浦区房地产市场运行分析 132

一、房地产投资额分析 132
二、土地市场成交情况 132
三、房地产市场供需分析 133
（一）房屋施工面积 133
（二）房屋竣工面积 133
（三）房屋销售面积 133
（四）房屋销售额 134
四、房地产市场价格分析 134

第五节宝山区房地产市场运行分析 135

一、房地产投资额分析 135
二、土地市场成交情况 135
三、房地产市场供需分析 136
（一）房屋施工面积 136
（二）房屋竣工面积 136
（三）房屋销售面积 137
（四）房屋销售额 137
四、保障住房建设分析 137
五、房地产市场价格分析 138

第六节松江区房地产市场运行分析 139

一、房地产投资额分析 139
二、土地市场成交情况 139
三、房地产市场供需分析 141
（一）房屋施工面积 141
（二）房屋竣工面积 141
（三）房屋销售面积 142
（四）房屋销售额 142
四、保障住房建设分析 142
五、房地产市场价格分析 143

第七节普陀区房地产市场运行分析 144

一、房地产投资额分析 144
二、土地市场成交情况 144
三、房地产市场供需分析 145
（一）房屋施工面积 145
（二）房屋竣工面积 145
（三）房屋销售量 146
（四）房屋销售面积 146
（五）房屋销售额 146
四、房地产市场价格分析 147

第八节嘉定区房地产市场运行分析 147

一、房地产投资额分析 147
二、土地市场成交情况 148
三、房地产市场供需分析 149
（一）房屋施工面积 149
（二）房屋竣工面积 150
（三）房屋销售面积 150
（四）房屋销售额 150
四、保障住房建设分析 151
五、房地产市场价格分析 151

第九节青浦区房地产市场运行分析 152

一、房地产投资额分析 152
二、土地市场成交情况 152
三、房地产市场供需分析 155
（一）房地产开发企业 155
（二）房地产开发项目 155
（三）房屋施工面积 155
（四）房屋竣工面积 156
（五）房屋销售面积 156
（六）房屋销售额 156
四、保障住房建设分析 157
五、房地产市场价格分析 157

第十节奉贤区房地产市场运行分析 158

一、房地产投资额分析 158
二、土地市场成交情况 158
三、房地产市场供需分析 161
（一）房屋施工面积 161
（二）房屋竣工面积 161
（三）房屋销售面积 162
（四）房屋销售额 162
四、房地产市场价格分析 162

第十一章上海市房地产行业重点企业分析 164

第一节全国性房地产开发企业经营与规划分析 164

一、万科企业股份有限公司 164
（一）企业基本情况分析 164
（二）上海土地储备情况 164
（三）上海楼盘销售情况 165
（四）企业经营情况分析 167
（五）企业发展规划分析 168
二、绿城中国控股有限公司 169
（一）企业基本情况分析 169
（二）上海土地储备情况 169
（三）上海楼盘销售情况 171
（四）企业经营情况分析 171
（五）企业发展规划分析 172
三、中国建筑股份有限公司 173
（一）企业基本情况分析 173
（二）上海土地储备情况 173
（三）上海楼盘销售情况 174
（四）企业经营情况分析 175
（五）企业发展规划分析 176
四、保利房地产（集团）股份有限公司 177
（一）企业基本情况分析 177
（二）上海土地储备情况 177
（三）上海楼盘销售情况 178
（四）企业经营情况分析 178
（五）企业发展规划分析 180
五、和记黄埔地产有限公司 180
（一）企业基本情况分析 180
（二）上海土地储备情况 181
（三）上海楼盘销售情况 181
（四）企业经营情况分析 182
（五）企业发展规划分析 183
六、招商局地产控股股份有限公司 184
（一）企业基本情况分析 184
（二）上海土地储备情况 184
（三）上海楼盘销售情况 184
（四）企业经营情况分析 185
（五）企业发展规划分析 186
七、华润置地有限公司 187
（一）企业基本情况分析 187
（二）上海土地储备情况 187
（三）上海楼盘销售情况 188
（四）企业经营情况分析 188
（五）企业发展规划分析 190
八、中海地产集团有限公司 190
（一）企业基本情况分析 190
（二）上海土地储备情况 191
（三）上海楼盘销售情况 191
（四）企业经营情况分析 192
（五）企业发展规划分析 193
九、融创中国控股有限公司 194
（一）企业基本情况分析 194
（二）上海土地储备情况 194
（三）上海楼盘销售情况 195
（四）企业经营情况分析 196
（五）企业发展规划分析 197
十、仁恒置地集团有限公司 197
（一）企业基本情况分析 197
（二）上海土地储备情况 198
（三）上海楼盘销售情况 198
（四）企业经营情况分析 199
（五）企业发展规划分析 200

第二节上海本土房地产开发企业经营与规划分析 201

一、上海城开（集团）有限公司 201
（一）企业基本情况分析 201
（二）上海楼盘情况分析 201
（三）企业经营情况分析 202
（四）企业销售网络分析 202
（五）企业发展战略分析 203
二、复地（集团）股份有限公司 203
（一）企业基本情况分析 203
（二）上海楼盘情况分析 204
（三）上海楼盘销售情况 205
（四）企业发展规划分析 205
三、农工商房地产（集团）股份有限公司 206
（一）企业基本情况分析 206
（二）上海土地储备情况 206
（三）上海楼盘销售情况 207
（四）企业竞争优势分析 207
四、绿地控股股份有限公司 208
（一）企业基本情况分析 208
（二）公司土地储备情况 208
（三）上海楼盘情况分析 209
（四）企业经营情况分析 210
（五）企业竞争优势分析 211
（六）企业发展规划分析 212
五、上海绿洲投资控股集团有限公司 212
（一）企业基本情况分析 212
（二）上海楼盘情况分析 213
（三）企业发展战略分析 214
（四）企业最新发展动态 214
六、景瑞地产（集团）股份有限公司 215
（一）企业基本情况分析 215
（二）上海土地储备情况 215
（三）上海楼盘销售情况 215
（四）企业经营情况分析 216
（五）企业发展规划分析 217
七、上海建工房产有限公司 217
（一）企业基本情况分析 217
（二）上海楼盘情况分析 218
（三）企业经营情况分析 220
（四）企业竞争优势分析 220
（五）企业最新发展动态 220
八、上海市上投房地产有限公司 221
（一）企业基本情况分析 221
（二）上海楼盘情况分析 222
（三）企业竞争优势分析 222
九、上海城投置地（集团）有限公司 222
（一）企业基本情况分析 222
（二）上海楼盘情况分析 223
（三）上海楼盘销售情况 224
（四）企业经营情况分析 225
（五）企业竞争优势分析 226

第十二章 2018-2022年上海市房地产市场发展趋势与前景分析 227

第一节 2018-2022年上海市房地产调控政策趋势分析 227

一、房地产调控政策趋严 227
二、放宽保障房准入标准 227

第二节 2018-2022年上海市土地市场发展预测分析 228

一、建设用地“总量锁定、增量递减” 228
二、住宅用地总量呈递减趋势 229
三、工业用地转性或成突破口 229

第三节 2018-2022年上海市房地产细分市场预测分析 230

一、房地产市场预测分析 230
二、住宅市场预测分析 231
（一）住宅市场投资规模预测 231
（二）住宅用地市场趋势分析 231
三、商业地产市场预测分析 232

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