2018年版临沂市兰山区城市更新营运模式及项目投资机会调查研究报告-中商产业研究院

内容概括

所谓城市更新（Urban Renewal），是指对城市中某一衰落的区域，进行拆迁、改造、投资和建设，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是客观存在的实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面为各种生态环境，空间环境，文化环境，视觉环境，游憩环境等的改造和延续，包括邻里的社会网络结构，心理定势，情感依恋等软件的延续与更新。随着科学发展观的指出，城市更新在城市发展中越来越具有重要作用。城市更新的作用便是从综合工程、科学规划的角度研究如何改造旧市区，以推陈出新之法维护城市生态平衡，综合解决城市发展问题，实现城市的可持续发展。中国的城市更新始于20世纪80年代，1984年和1987年建设部分别在合肥和沈阳召开了两次全国旧城改造经验交流会，对全国各城市的更新改造工作起了积极的推动作用。进入90年代，城市更新在全国范围内大规模地推广开来。2014年兰山区住建局共完成旧城旧村改造征收面积333万平方米，建设居民楼725栋647万平方米、农村住房2万户。兰山区新增绿化面积210万平方米、新增硬化面积157万平方米。城乡“环卫一体化”实现441个自然村保洁全覆盖。2015年，兰山区坚持东部提升、西部突破、老城改造、新区拓展的城区发展思路，即在老城区重点推进沂州路东侧南坛片区、羲之公园西片区、东风东关片区等30个片区拆迁改造；全面推进西关、七里沟、东关等52个城中村改造，确保年内完成10个，进一步提升老城区档次和水平，打造城市商务功能区和新生活圈；在北城新区，重点完善基础设施建设，积极推进二期工程，进一步彰显集文化教育、行政办公、商务服务、城市居住于一体的城市新区功能。3年内，全区有望基本完成64个城中村的改造任务。

报告目录

第一章城市发展创新趋势分析 10

第一节城市开发创新思维分析 10

一、导入创新视野：重新衡量国际城市 10
二、城市创新纬度：智慧、协同与包容 17
三、城市战略创新：生态经济城市 19
四、城市经济创新：跨越资本驱动时代 19
五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆 20
六、城市文化创新：发挥创意能力的引领作用 21
七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果 23
八、城市治理创新：城市交通的全面解决方案 24
九、城市空间创新：多重空间的创新响应 25

第二节创新型城市建设的基本模式 26

一、工业创新主导型模式 26
二、服务创新主导型模式 26
三、文化创新主导型模式 27
四、科技创新主导型模式 27
五、机制创新主导型模式 27
六、多驱联动创新型模式 27

第二章中国城镇化发展形势分析 29

第一节中国城镇化发展进程 29

一、中国的城镇化进程分析 29
二、中国城市规模增长情况 29
三、中国重点城市经济指标 31
四、中国各地区城市建设情况 32
五、中国主要城市群发展情况 33
六、城镇化对国民经济的贡献 58

第二节中国城镇化发展的质量分析 59

一、城镇化质量的内涵界定 59
二、城镇化质量评价指标体系 60
三、中国城镇化质量评定分析 62
（一）主要城市城镇化质量现状 62
（二）城镇化质量评分指标情况 67

第三节中国城镇化产生的问题分析 74

一、中国城镇化建设特征分析 74
二、中国城镇化建设误区分析 78
三、中国城镇化模式困境分析 82
（一）城市区域发展失衡 82
（二）城市规模质量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 84
（四）资源环境问题突出 85
（五）城市治理能力滞后 85

第四节中国新型城镇化战略解读 87

一、新型城镇化要旨分析 87
二、新型城镇化特点和要求 88
三、新型城镇化的革新方向 89
四、新型城镇化的推动措施 90
五、新型城镇化改革突破口 92
（一）土地流转改革分析 92
（二）户籍制度改革分析 92
（三）城市群发展战略分析 94
（四）新型城镇化利益分配革新 95

第三章城市更新内涵理念分析 96

第一节城市更新的基本概念 96

一、城市更新概念的内涵 96
二、城市更新的主要内容 96
（一）城市产业结构调整 96
（二）城市功能定位调整 96
（三）确定城市适宜人口 96
（四）确定城市开发强度 96
（五）城市空间形象定位 97
（六）城市用地布局与结构调整 97
（七）城市道路交通系统更新 97
（八）城市文化复苏与更新 97
三、城市更新的目的 97
四、城市更新的分类 97

第二节城市更新的起源 98

一、城市更新的背景与发展阶段 98
二、城市更新的理论基础 99
三、中国城市更新兴起的原因及背景 100

第四章临沂市兰山区城市更新投资机会研究 102

第一节临沂市兰山区社会经济环境分析 102

一、临沂市兰山区国民经济发展情况 102
二、临沂市兰山区城市建设主要指标 102
三、临沂市兰山区城市人口增长情况 103
四、临沂市兰山区土地供应成交分析 104
（一）临沂市兰山区土地供应规划分析 104
（二）临沂市兰山区土地成交情况分析 104
五、临沂市兰山区城市更新市场发展现状 109
（一）临沂市兰山区固定资产投资情况 109
（二）临沂市兰山区房地产投资规模 110
（三）临沂市兰山区商品房销售情况 110
（四）临沂市兰山区商品房价格分析 110

第二节临沂市兰山区城市发展战略规划 112

一、临沂市兰山区城市发展定位 112
二、临沂市兰山区各区域定位 112
三、临沂市兰山区城市发展规划 112
四、临沂市兰山区城市发展布局 113

第三节临沂市兰山区城市更新房地产企业机会分析 114

一、临沂市兰山区旧城改造项目情况 114
（一）兰山区旧城改造总体情况 115
（二）旧城改造具体措施与方法 115
二、临沂市兰山区城中村改造项目情况 117
（一）兰山区城中村改造整体情况 117
（二）兰山区城中村改造措施 118
三、临沂市兰山区城市更新项目发展 120
四、临沂市兰山区城市更新重点地区 121

第五章城市更新项目开发运作要点 124

第一节城市更新项目 124

一、城市更新项目价值链条 124
二、城市更新土地运营阶段 124
（一）前期准备 124
（二）拆迁实施 125
（三）开发实施 126

第二节城市更新主要的运作模式对比 127

一、城市发展基金模式 127
二、MUT模式 128
三、SUR模式 128
四、IDP模式 129

第三节项目盈利模式优劣势对比 129

一、城投自主进行一级开发 129
（一）模式运作流程 129
（二）模式利弊分析 130
二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率 131
（一）模式运作流程 131
（二）模式利弊分析 131
三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红 132
（一）模式运作流程 132
（二）模式利弊分析 133
四、城投取地自主进行二级开发 135
（一）模式运作流程 135
（二）模式利弊分析 135
五、城投取地转让变现 135
（一）模式运作流程 135
（二）模式利弊分析 136
六、合作取地进行二级开发 136
（一）模式运作流程 136
（二）模式利弊分析 137
七、BOT项目转让 137
（一）模式运作流程 137
（二）模式利弊分析 138
八、总结 138

第六章全国旧城改造重点案例分析 139

第一节 “新天地”项目案例分析 139

一、项目地块特征 139
二、项目开发特点 139
三、项目开发成本 139
四、项目整体策略 140
（一）项目定位 140
（二）项目规划理念 140
（三）项目整体框架 140
五、“新天地”项目营销艺术 141
六、“新天地”项目成功效应 141

第二节中远两湾城项目案例分析 142

一、项目地块特征 142
二、项目开发特点 142
三、项目开发成本 143
四、项目整体规划 143
五、项目开发策略 144
六、项目经济评价 145

第三节江南新苑项目案例分析 145

一、项目地块特征 145
二、项目开发特点 146
三、项目设计分析 147
四、项目整体规划 149
五、物业经营统筹 152
六、项目事件营销 152

第四节金色夏威夷项目案例分析 153

一、项目地块特征 153
二、项目整体策略 154
三、商业项目策略 154
四、写字楼的策略 155
五、公寓策略分析 156
六、成功策略解读 156

第七章临沂市兰山区城市更新项目定位策略 157

第一节城市更新项目发展策略 157

一、区域发展配合整体规划 157
二、打造城市形象，创立区域品牌 157
三、保留传统文化，传承历史文明 157
四、市场为导向，建设新商业中心 158
五、整合多种资源，促进旅游业发展 158

第二节城市更新项目区域战略定位 158

一、定位依据 158
二、战略定位 161
三、定位描述 161
四、实现方式 162
五、效益评估 162

第三节区域形象定位 163

一、定位思路 163
二、形象因素 163
三、定位阐述 164

第四节城市功能与产业设置原则 164

一、区域特色原则 164
二、适当多样化原则 165
三、相对集中原则 165
四、互补发展原则 165

第五节区域城市功能与产业结构定位 166

一、可发展的功能与产业 166
（一）城市功能设置 166
（二）产业设置 167
二、功能与产业配置 168
（一）基础功能 168
（二）核心功能 168
（三）相关功能 169

第八章临沂市兰山区城市更新项目整体包装及推广策略 170

第一节招商引资策略 170

一、总体策略 170
二、策略具体分解 170
（一）“走出去”招商 170
（二）“请进来”招商 170
（三）以商引商 170
（四）创新推介方式 171
（五）储备项目资源 171
三、招商操作要点 171

第二节整体包装策略 172

一、总体形象策略 172
二、历史文化概念包装建议 172
三、商业概念包装建议 172
四、现场包装建议 173
五、项目宣传及推广 174

第三节招商引资模式设计 176

一、招商项目设定 176
二、招商方式设定 177
（一）传统招商引资方式 177
（二）现代主要招商引资方式 177
（三）临沂市兰山区主要的招商方式 177
三、招商政策措施设定 178
四、招商形象展示设定 179
五、招商引资计划 179
（一）招商客户目标锁定 179
（二）招商区域目标锁定 179
（三）招商引资步骤 180

第四节项目招商应注意的几大问题 181

一、招商引资政府角色扮演的问题 181
二、“政策优惠”不如诚信服务 181
三、招商引资要有所选择 182
四、关注引资新变化 182

第九章城市更新项目经济模型研究 184

第一节项目地块地价估算 184

一、基准地价 184
二、项目地块价格修正 185
三、项目收入与投入 185

第二节项目价差 186

第三节项目的风险 186

第四节项目收益总结 187

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