2019-2023年南京市写字楼市场前景调查及投资机会研究报告-中商产业研究院

内容概括

写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，它是商品经济和社会专业化分工发展的产物，大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为其集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。南京市写字楼完成开发投资额96.68亿元，同比增长11.38%；新开工面积为75.25万平方米，同比下降40.29%；施工面积为512.36万平方米，同比增长6.75%；竣工面积为76.15万平方米，同比增长3.92%；销售面积为35.12万平方米，同比增长10.30%。南京写字楼平均租金同比稳中有升。目前各大企业对南京写字楼的租赁需求仍然集中于传统核心区域，租赁需求主力为金融、医疗、IT和电商等行业，金融、医疗类行业客户表现突出，尤其是金融行业客户，承租面积大多超过1500平方米。受到市场环境影响，外资企业需求放缓，内资企业的活跃度明显高于外资企业。在未来较长一段时期内，南京市经济、人口等宏观因素将使得南京的发展继续维持在较高水平，房地产市场的优势将继续保持，南京市写字楼投资规模将持续增长。预计到2022年，南京市写字楼将完成开发投资额达到220亿元；竣工面积将接近110万平方米；销售面积将达到60.7万平方米。

报告目录

第一章写字楼的相关概述 10

第一节写字楼定义与特点 10

一、写字楼的定义 10
二、写字楼的特点 10
三、写字楼的模式分析 11
四、写字楼与商务公寓的区别 11

第二节写字楼的分类 12

一、按建筑面积划分 12
二、按使用功能划分 12
三、按现代化程度分 13
四、按综合条件划分 13
五、物业开发目的分 13

第三节写字楼物业档次的划分标准 14

一、顶级物业（国际写字楼） 14
二、高档物业（甲级写字楼） 15
三、中档物业（乙级写字楼） 16
四、低档物业（丙级写字楼） 17

第二章中国写字楼市场分析 18

第一节中国写字楼市场现状分析 18

一、写字楼的发展回顾 18
二、写字楼市场特征分析 18
三、写字楼错位竞争分析 21
四、甲级写字楼竞争分析 21

第二节中国写字楼投资分析 23

一、房地产投资金额分析 23
二、写字楼投资金额分析 25
三、房地产开发资金来源规模 25

第三节中国写字楼市场供给分析 26

一、写字楼新开工面积 26
二、写字楼施工面积分析 26
三、写字楼竣工面积分析 27

第四节中国写字楼销售情况分析 27

一、写字楼销售面积分析 27
二、写字楼销售金额分析 27
三、写字楼销售价格分析 28
四、写字楼价格波动原因 28

第三章南京市房地产市场环境分析 29

第一节南京市地理交通环境分析 29

一、地理位置 29
二、行政划分 29
三、土地面积 30
四、交通条件 30

第二节南京市宏观经济环境分析 33

一、南京市GDP增长情况分析 33
二、南京市产业结构情况分析 33
三、南京市固定资产投资分析 34
四、南京市工业发展现状分析 35
五、南京市居民收入情况分析 36

第三节南京市房地产政策环境分析 37

一、房地产政策环境综述 37
二、房地产调控政策解读 41
三、写字楼相关政策分析 43

第四节南京市房地产市场环境分析 44

一、房地产投资金额分析 44
二、房地产施工面积分析 44
三、房地产新开工面积分析 44
四、房地产竣工面积分析 45
五、房地产销售面积分析 45
六、房地产销售金额分析 46
七、房地产市场价格分析 46

第四章南京市写字楼市场供需状况分析 47

第一节南京市写字楼市场投资分析 47

第二节南京市写字楼市场供给分析 47

一、南京市写字楼新开工面积 47
二、南京市写字楼施工面积分析 48
三、南京市写字楼竣工面积分析 48
四、南京市写字楼竣工价值分析 48

第三节南京市写字楼销售情况分析 49

一、南京市写字楼销售面积分析 49
二、南京市写字楼销售金额分析 49
三、南京市写字楼待售面积分析 50
四、南京市写字楼销售价格分析 50

第四节南京市写字楼出租需求分析 51

一、南京市写字楼出租面积分析 51
二、南京市写字楼出租需求分析 52
三、南京市写字楼的出租率分析 52

第五章南京市浦口区写字楼市场分析 54

第一节浦口区写字楼发展环境分析 54

一、浦口区GDP增长情况分析 54
二、浦口区产业结构情况分析 54
三、浦口区固定资产投资分析 55
四、浦口区交通情况发展分析 56
五、浦口区居民收入情况分析 57

第二节浦口区房地产市场发展概况 57

第三节浦口区写字楼市场情况分析 58

一、写字楼市场投资分析 58
二、写字楼建设项目分析 58
三、写字楼需求情况分析 58
四、写字楼市场价格分析 59
五、写字楼租金水平分析 60

第六章南京市写字楼客户类型与营销策略 61

第一节南京市写字楼客户类型分析 61

一、跨国公司客户 61
二、金融企业客户 61
三、工业企业客户 61
四、贸易企业客户 61
五、专业服务机构 62
六、其他类型客户 62

第二节南京市写字楼客户选择因素 62

一、地理位置 62
二、物业服务 63
三、租金水平 63
四、内部装修 63
五、通信网路 64
六、商业配套 64

第三节南京市写字楼客户销售策略分析 64

一、注重采集企业客户关键信息 64
二、注重管理跟踪潜在客户线索 64
三、强调客户决策人的公关管理 65
四、强调销售团队的组织与协调 65
五、强调对企业客户商圈的支持 66

第七章南京市写字楼招商定位与策略分析 67

第一节南京市写字楼招商阶段分析 67

一、开发前期招商 67
二、开发中期招商 68
三、开业阶段招商 68
四、开业后的招商 69

第二节南京市写字楼招商定位要素 69

一、写字楼业态定位 69
二、写字楼目标市场 70
三、写字楼主题特色 70
四、写字楼品种组合 70

第三节南京市写字楼营销推广工具 70

一、楼书 70
二、DM单 72
三、VI系统 72
四、户外包装 73
五、报纸广告 73
六、车身广告 74

第四节南京市写字楼招商策略分析 74

一、写字楼项目的招商定位 74
二、写字楼招商的广告推广 75
三、写字楼的招商流程分析 76
四、写字楼的招商策略建议 78
五、写字楼的招商管理流程 81

第八章南京市写字楼物业管理服务分析 85

第一节南京市写字楼物业服务方式 85

一、委托服务型物业服务 85
二、自主经营型物业服务 85
三、专业服务企业物业服务 85

第二节南京市写字楼前期物业服务内容 86

一、签订物业服务合同 86
二、制订物业服务方案 86
三、成立业主委员会 86
四、编写物业维修公约 86
五、制订规划并具体落实 86
六、做好物业的接管验收 86

第三节南京市写字楼物业营销租售管理 87

一、写字楼租赁合同的签订 87
二、写字楼租赁合同的执行 87
三、写字楼客户的选择 87
四、写字楼租金的确定 90

第四节南京市写字楼日常物业服务内容 91

一、写字楼前台服务内容 91
二、写字楼设施设备管理 92
三、写字楼安全服务内容 92
四、写字楼消防管理内容 93
五、写字楼保洁管理内容 93

第五节南京市写字楼物业管理的策略分析 94

一、物业管理水平影响写字楼品质 94
二、掌握客户需求提供针对性服务 94
三、细分主流客户突出服务重点 95
四、前瞻性的运作满足客户期望 96
五、运用特色管理成就超值服务 96

第九章南京市写字楼项目开发策略分析 98

第一节南京市写字楼项目开发要点分析 98

一、写字楼开发策略分析 98
二、写字楼市场调查分析 99
三、写字楼地块定位建议 100
四、写字楼市场需求分析 101
五、写字楼市场供给分析 102

第二节南京市写字楼产品规划设计 103

一、写字楼建筑规划设计要点 103
二、写字楼配置规划设计要点 104
三、写字楼智能办公设计分析 105
四、写字楼生态办公设计分析 107

第三节南京市超高层高端写字楼设计趋势 110

一、规模和功能向复合型发展 110
二、更注重与城市关系的融合 110
三、产品的设计标准不断提高 111

第十章南京市写字楼开发重点企业分析 115

第一节江苏凤凰置业投资股份有限公司 115

一、企业发展基本情况 115
二、企业经营状况分析 115
三、企业开发项目分析 116
四、企业发展策略分析 118
五、企业竞争优势分析 118

第二节天正集团南京置业有限公司 120

一、企业发展基本情况 120
二、企业主营业务分析 120
三、企业开发项目分析 121
四、企业发展愿景分析 121

第三节南京金鹰国际集团有限公司 122

一、企业发展基本情况 122
二、企业主营业务分析 123
三、企业开发项目分析 123
四、企业发展目标分析 123

第四节南京长发房地产开发有限责任公司 123

一、企业发展基本情况 123
二、企业主营业务分析 124
三、企业开发项目分析 124
四、企业发展策略分析 125

第五节南京德盈置业有限公司 125

一、企业发展基本情况 125
二、企业主营业务分析 125
三、企业开发项目分析 125
四、企业发展策略分析 125

第十一章 2019-2023年南京写字楼市场前景预测分析 126

第一节 2019-2023年中国写字楼市场前景分析 126

一、中国写字楼市场前景乐观 126
二、写字楼区域发展潜力分析 126
三、写字楼成地产投资新趋势 127
四、郊区写字楼市场前景看好 127

第二节 2019-2023年南京市写字楼市场趋势分析 128

一、价值取向明朗化 128
二、产品符合时代特质 129
三、与国际化办公需求相符合 131

第三节 2019-2023年南京市写字楼市场前景预测 131

一、写字楼投资规模预测分析 131
二、写字楼供给规模预测分析 132
三、写字楼销售规模预测分析 133

第十二章 2019-2023年南京市写字楼投资风险及策略分析 134

第一节 2019-2023年南京市写字楼投资盈利分析 134

一、写字楼投资开发特性 134
二、写字楼投资开发条件 135
三、写字楼盈利模式分析 136
四、写字楼投资成本分析 139
五、写字楼的投资回报率 140

第二节 2019-2023年南京市写字楼投资风险分析 142

一、政策风险 142
二、地段风险 143
三、功能风险 143
四、规划风险 143
五、空置风险 143
六、竞争风险 143

第三节 2019-2023年南京市写字楼投融资策略分析 144

一、写字楼项目融资渠道 144
二、写字楼投资技巧分析 145
三、写字楼投资策略分析 147

图表目录

图表 1 2015-2018年中国不同用途房地产开发投资构成统计 24
图表 2 2015-2018年中国房地产开发投资额变化趋势图 24
图表 3 2015-2018年中国写字楼投资完成额统计 25
图表 4 2015-2018年中国房地产开发企业到位资金统计 25
图表 5 2015-2018年中国写字楼新开工面积统计 26
图表 6 2015-2018年中国写字楼施工面积统计 26
图表 7 2015-2018年中国写字楼竣工面积统计 27
图表 8 2015-2018年中国写字楼销售面积统计 27
图表 9 2015-2018年中国写字楼销售额统计 28
图表 10 2015-2018年中国写字楼年均销售价格统计 28
图表 11 南京市下辖区一览表 29
图表 12 南京市各区县土地面积情况 30
图表 13 2015-2018年南京市地区生产总值增长趋势图 33
图表 14 2015-2018年南京市分产业结构情况 34
图表 15 2018年南京市生产总值产业结构示意图 34
图表 16 2015-2018年南京市全社会固定资产投资增长趋势图 35
图表 17 2018年南京市主要工业产品产量及其增长速度 36
图表 18 2015-2018年南京市居民人均可支配收入统计 37
图表 19 2018年中国相关政策影响房地产市场分析 38
图表 20 2018年中国热点城市调控房地产市场的相关措施内容 40
图表 21 2018年中国非热点城市调控房地产市场的相关措施内容 41
图表 22 2015-2018年南京市房地产投资额统计 44
图表 23 2015-2018年南京市房屋施工面积统计 44
图表 24 2011-2016南京市房屋新开工面积统计 45
图表 25 2015-2018年南京市商品房竣工面积统计 45
图表 26 2015-2018年南京市商品房销售面积统计 45
图表 27 2015-2018年南京市商品房销售金额统计 46
图表 28 2015-2018年南京市房地产市场均价统计 46
图表 29 2015-2018年南京市写字楼完成开发投资额统计 47
图表 30 2015-2018年南京市写字楼新开工面积统计 47
图表 31 2015-2018年南京市写字楼施工面积统计 48
图表 32 2015-2018年南京市写字楼竣工面积统计 48
图表 33 2015-2018年南京市写字楼竣工价值统计 49
图表 34 2015-2018年南京市写字楼销售面积统计 49
图表 35 2015-2018年南京市写字楼销售金额统计 50
图表 36 2015-2018年南京市写字楼待售面积统计 50
图表 36 南京市部分写字楼销售价格统计 51
图表 38 2015-2018年南京市写字楼出租面积统计 52
图表 39 2015-2018年浦口区地区生产总值增长趋势图 54
图表 40 2015-2018年浦口区分产业结构情况 55
图表 41 2018年浦口区生产总值产业结构示意图 55
图表 42 2015-2018年浦口区全社会固定资产投资增长趋势图 56
图表 43 2015-2018年浦口区房地产开发投资额统计 57
图表 44 2015-2018年浦口区写字楼开发投资额统计 58
图表 45 浦口区重点写字楼项目情况 58
图表 46 2015-2018年南京浦口区写字楼销售均价走势图 59
图表 47 南京市浦口区部分写字楼租金水平 60
图表 48 写字楼开业后招商类别 69
图表 49 写字楼招商的策略 81
图表 50 招商人员的基本工作程序 82
图表 51 重要客户接待流程 83
图表 52 写字楼招商审核流程 84
图表 53 写字楼自用型客户统计 88
图表 54 2018年江苏凤凰置业投资股份有限公司分行业、分产品情况表 115
图表 55 2018年江苏凤凰置业投资股份有限公司业务结构情况 116
图表 56 2015-2018年江苏凤凰置业投资股份有限公司收入及利润统计 116
图表 57 江苏凤凰置业投资股份有限公司开发的写字楼项目 117
图表 58 2019-2023年南京市写字楼开发投资额预测趋势图 132
图表 59 2019-2023年南京市写字楼竣工面积预测趋势图 132
图表 60 2019-2023年南京市写字楼销售面积预测趋势图 133
图表 61 写字楼运营管理能力示意图 136
图表 62 写字楼需求类型及因素 136
图表 63 写字楼需求投资者类型情况 137
图表 64 写字楼开发运营模式--直接处置型 137
图表 65 写字楼开发运营模式--运营处置型 138
图表 66 写字楼盈利模式整体示意图 138
图表 67 写字楼盈利模式影响因素 139
图表 68 写字楼可持续盈利模式分析 139
图表 69 写字楼运营管理费用情况 140
图表 70 写字楼行业融资渠道 145

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