2019-2023年上海市奉贤区工业地产市场前景及招商引资战略研究报告-中商产业研究院

内容概括

奉贤区位于上海市南部，东与浦东新区接壤，西与金山区和松江区毗邻，南临杭州湾，北与闵行区相隔黄浦江。距上海市中心人民广场42千米，距浦东国际机场30千米，有13.7千米长的江岸线和31.6千米的海岸线，是1个风光秀丽的海滨城市。全区土地面积720.44平方公里，区属耕地面积21486公顷。境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路铺展成网，总长1193.99千米，形成十纵六横公路网络；跨越黄浦江交通，有奉浦大桥、闵浦二桥和西渡、邬桥轮渡口，正在建设中的虹梅南路—金海路越江隧道和轨道交通5号线奉贤段等工程将畅通奉贤与市区的连接通道。上海市奉贤区全年实现增加值685.8亿元，可比增长5.1%，三次产业结构逐步优化。其中，全年完成工业总产值1732.3亿元，比上年下降6.7%。其中，规模以上工业总产值1507.1亿元，比上年下降6.7%，占全区工业总产值的比重为87.0%。产值前百位企业支撑作用显著，产值前百位企业实现规模以上产值835.8亿元，同比下降0.2%，降幅低于平均水平6.5个百分点，占全部规模以上工业产值的比重高达55.5%，比上年上升1.5个百分点。上海市奉贤区全年三次产业增加值为725.0亿元。工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。在国内制造业的升级和转移、国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下，国内工业地产需求持续增长。工业地产的投资价值正在逐步显现。上海已进入转型发展的新阶段，作为上海南部重要门户地区，奉贤具有吸纳人口、集聚产业的重要职能；同时形成建设也进入新的时期，以南桥为核心的奉贤要建设成为支撑上海国际经济中心建设的重要支点，更要成为长三角综合服务型节点城市以及上海南部中心，围绕生产性服务业集聚区、先进制造业高低、休闲旅游、生态宜居四大核心功能构筑新的功能体系。而产业园区是拉动地方经济、拓展城市空间、承载体制和技术创新的重要载体，在这一背景下，未来上海市奉贤区工业地产的发展前景将十分可观。

报告目录

第一章工业地产概述 10

第一节工业地产的基础界定 10

一、工业地产的定义 10
二、工业地产的特性 10
（一）政策主导性 10
（二）区域性分析 11
（三）项目增值性 11
（四）投资回收期长 12
三、工业地产的分类 13
（一）物流仓储 13
（二）工业厂房 14
（三）工业研发楼宇 16

第二节工业地产的开发模式 17

一、工业园区开发模式 17
（一）开发主体 17
（二）操作手段 18
（三）所需外部条件 18
（四）开发模式流程 18
二、主体企业引导模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19
三、工业地产商开发模式 20
（一）开发主体 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部条件 20
（四）开发模式流程 20
四、综合开发模式 21
（一）开发主体 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部条件 21
（四）开发模式流程 21

第三节工业地产主要盈利模式 22

一、工业地产出租模式 22
二、工业地产出售模式 22
三、工业地产REITS 23
四、工业地产收入来源 23

第二章上海市奉贤区工业地产环境背景分析 24

第一节上海市奉贤区宏观经济运行情况 24

一、上海市奉贤区GDP增长情况 24
二、上海市奉贤区固定资产投资 24
三、上海市奉贤区产业结构分析 25
四、上海市奉贤区工业发展形势 26

第二节上海市奉贤区工业经济运行情况 27

一、上海市奉贤区工业经济效益情况 27
（一）上海市奉贤区工业增加值分析 27
（二）上海市奉贤区工业企业数量分析 28
（三）上海市奉贤区工业企业效益分析 29
二、工业发展结构分析 29
（一）按隶属关系分 29
（二）按登记注册类型分 30
（三）按行业分 31
三、上海市奉贤区工业发展区域布局 33

第三节上海市奉贤区地域环境分析 33

一、地理位置 33
二、自然环境 33
三、生态气候 34

第四节上海市奉贤区工业基础设施建设 34

一、交通 34
二、供水 36
三、供电 36
四、供气 37
五、排水 37

第五节上海市奉贤区工业地产市场政策环境 37

一、房地产政策环境综述 37
二、土地市场政策环境分析 42
三、产业规划重点政策分析 46
四、招商引资优惠政策分析 48

第六节上海市奉贤区工业地产行业社会环境分析 50

一、人口数量分析 50
二、消费市场分析 50
三、招商引资情况 51

第三章上海市奉贤区重点工业产业现状与产业集群分析 53

第一节上海市奉贤区智能电网行业发展现状分析 53

一、上海市奉贤区智能电网行业发展现状概述 53
二、上海市奉贤区智能电网行业发展规模分析 54
三、上海市奉贤区智能电网行业经济效益情况 54
四、上海市奉贤区智能电网重点企业情况介绍 54
五、上海市奉贤区智能电网行业集群分布情况 56

第二节上海市奉贤区精细化工行业发展现状分析 56

一、上海市奉贤区精细化工行业发展现状概述 56
二、上海市奉贤区精细化工行业发展规模分析 57
三、上海市奉贤区精细化工行业经济效益情况 58
四、上海市奉贤区精细化工重点企业情况介绍 58
五、上海市奉贤区精细化工行业集群分布情况 60

第三节上海市奉贤区生物医药行业发展现状分析 62

一、上海市奉贤区生物医药行业发展现状概述 62
二、上海市奉贤区生物医药行业发展规模分析 62
三、上海市奉贤区生物医药行业经济效益情况 63
四、上海市奉贤区生物医药重点企业情况介绍 63
五、上海市奉贤区生物医药行业集群分布情况 65

第四节上海市奉贤区新材料行业发展现状分析 65

一、上海市奉贤区新材料行业发展现状概述 65
二、上海市奉贤区新材料行业发展规模分析 66
三、上海市奉贤区新材料行业经济效益情况 66
四、上海市奉贤区新材料重点企业情况介绍 67
五、上海市奉贤区新材料行业集群分布情况 68

第五节上海市奉贤区新能源行业发展现状分析 68

一、上海市奉贤区新能源行业发展现状概述 68
二、上海市奉贤区新能源行业发展规模分析 69
三、上海市奉贤区新能源行业经济效益情况 70
四、上海市奉贤区新能源重点企业情况介绍 70
五、上海市奉贤区新能源行业集群分布情况 71

第四章 2015-2018年上海市奉贤区土地市场分析 73

第一节上海市奉贤区城市规划布局 73

一、总体布局 73
二、等级、规模、职能结构 73

第二节上海市奉贤区土地供应分析 74

第三节上海市奉贤区土地成交分析 75

一、成交地块规划用途 75
二、成交地块用地面积 77
三、成交地块建筑面积 78
四、成交地块的容积率 79
五、成交地块受让单位 81

第四节上海市奉贤区土地成交价格 82

一、成交地块的起始价 82
二、成交地块的成交价 84
三、地块的成交楼面价 85

第五章上海市奉贤区工业地产二级市场研究 87

第一节上海市奉贤区工业地产开发现状 87

一、上海市奉贤区工业地产开发总况 87
二、上海市奉贤区工业地产开发前景 87
三、上海市奉贤区工业地产运营发展 88

第二节各类工业厂房建设设计 89

一、单层厂房 89
二、多层厂房 89
三、热加工厂房 90
四、冷加工厂房 91
五、工业厂房建设趋势 91

第三节上海市奉贤区标准化厂房分析 92

一、工业厂房投资流程 92
二、标准工业厂房优势 92
三、标准厂房成本核算 93
四、定制工业厂房优势 94

第六章上海市奉贤区典型的工业地产项目分析 96

第一节上海奉贤经济开发区 96

一、园区发展基本情况 96
二、园区功能布局分析 96
三、园区基础建设分析 97
四、园区运作现状分析 98
五、园区入驻企业分析 98
六、园区优惠政策分析 99

第二节上海化学工业经济技术开发区 100

一、园区发展基本情况 100
二、园区配套设施分析 100
三、园区企业入驻分析 104
四、园区运作模式分析 105
五、园区优惠政策分析 106

第三节上海星火开发区 108

一、园区发展基本情况 108
二、园区基础设施建设 109
三、园区发展规划分析 110
四、园区运行现状分析 111
五、园区入驻企业分析 111

第四节上海工业综合开发区 112

一、园区发展基本情况 112
二、园区入驻企业分析 112
三、园区基础设施建设 114
四、园区优惠政策分析 115
五、园区发展方向分析 121

第五节上海奉城工业园区 121

一、园区发展基本情况 121
二、园区交通状况分析 122
三、园区运作现状分析 122
四、园区优惠政策分析 123

第七章上海市奉贤区工业地产开发招商策略分析 125

第一节工业地产成功开发要素 125

一、项目选址 125
二、项目定位 125
三、客户选择 125
四、宣传造势 125
五、产业招商 126
六、服务水平 126

第二节工业地产开发选址策略 126

一、区域环境分析 126
二、开发区环境分析 126
三、产业依托分析 126
四、交通物流区位分析 127
五、企业客户来源分析 127

第三节工业地产开发定位策略 127

一、市场定位的必要 127
二、市场地位的策略 128

第四节工业地产招商引资分析 129

一、招商引资的重要性 129
二、传统招商模式的问题 129
三、招商环境的打造 131
四、选商分析 132

第五节工业地产招商引资方式 132

一、组合营销 132
二、中介招商 135
三、产业招商 136
四、网络招商 137
五、其他招商方式 139

第八章上海市奉贤区工业地产融资渠道选择策略 141

第一节房地产投资信托 141

一、房地产信托产品发行规模 141
二、信托公司发行房地信托情况 142
三、房地产信托地区分布情况 142

第二节产业投资基金 143

一、中国产业投资基金发展现状 143
二、中国产业投资基金暂行办法 145
三、产业投资基金融资形式分析 148
四、房地产产业投资基金运作分析 148

第三节工业地产企业股权融资 149

一、股权出让融资 149
二、增资扩股融资 150
三、产权交易融资 151
四、杠杆收购融资 151
五、风险投资融资 152
六、投资银行融资 152
七、国内上市融资 153
八、境外上市融资 153
九、买壳上市融资 154

第九章 2019-2023年上海市奉贤区工业地产业投资环境及风险 156

第一节 2019-2023年上海市奉贤区工业地产行业投资环境分析 156

一、上海市奉贤区工业地产投资经济环境分析 156
二、上海市奉贤区工业地产投资与影响因素分析 156
三、上海市奉贤区工业地产融资新渠道分析 157

第二节 2019-2023年上海市奉贤区工业地产投资潜力分析 159

一、工业地产投资价值分析 159
二、工业地产投资回报率分析 159
三、工业地产区域投资热点分析 160

第三节上海市奉贤区工业地产投资风险分析 161

一、政策风险 161
二、市场风险 161
三、扩张风险 161
四、经营风险 162

第四节关于上海市奉贤区工业地产投资的建议 162

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 18
图表 2 主体企业引导模式流程 19
图表 3 工业地产商开发模式流程 20
图表 4 综合开发模式流程 22
图表 5 2015-2018年上海市奉贤区地区生产总值变化趋势图 24
图表 6 2015-2018年上海市奉贤区固定资产投资变化趋势图 25
图表 7 2018年上海市奉贤区三次产业结构图 26
图表 8 2015-2018年上海市奉贤区分行业增加值情况 26
图表 9 2015-2018年上海市奉贤区工业总产值变化趋势图 27
图表 10 2015-2018年上海市奉贤区工业增加值变化趋势图 28
图表 11 2015-2018年上海市奉贤区规模以上工业企业数量变化趋势图 28
图表 12 2015-2018年上海市奉贤区规模以上工业企业收入及利润情况 29
图表 13 2015-2018年按隶属关系分工业总产值完成情况 29
图表 14 2018年上海市奉贤区按隶属关系分工业发展结构图 30
图表 15 2015-2018年按登记注册类型分工业总产值完成情况 30
图表 16 2018年按登记注册类型分工业发展结构图 31
图表 17 2015-2018年按行业分工业总产值完成情况 31
图表 18 2018年按行业分工业发展结构图 32
图表 19 上海市奉贤区工业发展区域布局示意图 33
图表 20 上海市奉贤区交通建设状况 34
图表 21 上海市奉贤区供水能力情况统计 36
图表 22 上海市奉贤区供电情况统计 36
图表 23 上海市奉贤区供气能力情况统计 37
图表 24 上海市奉贤区排水设施建设情况 37
图表 25 2015-2018年上海市奉贤区人口数量变化趋势图 50
图表 26 2015-2018年上海市奉贤区社会消费品零售总额变化趋势图 51
图表 27 2015-2018年上海市奉贤区招商引资情况 52
图表 28 2015-2018年上海市奉贤区规模以上智能电网企业数量变化趋势图 53
图表 29 2015-2018年上海市奉贤区智能电网行业发展规模情况 54
图表 30 2015-2018年上海市奉贤区智能电网行业经济效益情况 54
图表 31 2015-2018年上海市奉贤区规模以上精细化工企业数量变化趋势图 57
图表 32 2015-2018年上海市奉贤区精细化工行业发展规模情况 57
图表 33 2015-2018年上海市奉贤区精细化工行业经济效益情况 58
图表 34 2015-2018年上海市奉贤区规模以上生物医药企业数量变化趋势图 62
图表 35 2015-2018年上海市奉贤区生物医药行业发展规模情况 63
图表 36 2015-2018年上海市奉贤区生物医药行业经济效益情况 63
图表 37 2015-2018年上海市奉贤区规模以上新材料企业数量变化趋势图 66
图表 38 2015-2018年上海市奉贤区新材料行业发展规模情况 66
图表 39 2015-2018年上海市奉贤区新材料行业经济效益情况 67
图表 40 2015-2018年上海市奉贤区规模以上新能源企业数量变化趋势图 69
图表 41 2015-2018年上海市奉贤区新能源行业发展规模情况 69
图表 42 2015-2018年上海市奉贤区新能源行业经济效益情况 70
图表 43 2015-2018年上海市奉贤区土地供应数量情况 75
图表 44 2015-2018年上海市奉贤区土地供应面积情况 75
图表 45 2015-2018年上海市奉贤区成交地块规划用途情况 76
图表 46 2015-2018年上海市奉贤区成交地块建设用地面积情况 77
图表 47 2015-2018年上海市奉贤区成交地块规划建筑面积情况 78
图表 48 2015-2018年上海市奉贤区成交地块容积率情况 80
图表 49 2015-2018年上海市奉贤区成交地块受让单位情况 81
图表 50 2015-2018年上海市奉贤区成交地块起始价情况 83
图表 51 2015-2018年上海市奉贤区成交地块成交价情况 84
图表 52 2015-2018年上海市奉贤区成交地块楼面价情况 85
图表 53 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 93
图表 54 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 93
图表 55 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 93
图表 56 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 94
图表 57 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 94
图表 58 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 94
图表 59 上海奉贤经济开发区生物科技园区功能及布局情况 97
图表 60 2015-2018年上海奉贤经济开发区收入与利润统计 98
图表 61 上海奉贤经济开发区生物科技园区生物产业基地入驻企业名单 99
图表 62 上海化学工业经济技术开发区区内基础配套设施建设示意图 101
图表 63 上海化学工业经济技术开发区区外基础配套设施建设示意图 102
图表 64 上海化学工业经济技术开发区石油化工主要入驻企业情况 104
图表 65 上海市星火开发区地理位置示意图 108
图表 66 2015-2018年上海星火开发区收入与利润统计 111
图表 67 上海星火开发区部分入驻企业名单 111
图表 68 上海工业综合开发区部分入驻企业情况 113
图表 69 2015-2018年上海奉城工业园区收入与利润统计 123
图表 70 2018年房地产集合信托月度发行规模变化趋势图 141
图表 71 2018年信托公司房地产信托发行规模排名Top10 142
图表 72 2018年房地产信托项目主要分布区域 143
图表 73 2018年房地产信托项目主要分布城市 143
图表 74 《政府出资产业投资基金管理暂行办法》建立绩效评价体系具体规定 147
图表 75 上海市奉贤区工业地产投资与价格的影响因素 157

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