2019-2023年广德县工业地产开发运营及招商引资研究报告-中商产业研究院

内容概括

《广德县县城总体规划(2014-2030年)》提出要进一步完善和优化广德工业园区，祠山岗以东作为高新制造园区的预留地。（1）工业仓储用地概况城区规划工业用地总面积为1084.12公顷，占总建设用地的26.52%，人均工业用地面积为30.11平方米。其中一类工业用地总面积为562.07公顷，占总建设用地的13.87%，二类工业用地总面积为501.85公顷，占总建设用地的12.30%，三类工业用地总面积为15.21公顷，占总建设用地的0.37%。物流仓储用地总面积为39.81公顷，占总建设用地面积的0.97%，人均物流仓储用地面积为1.11平方米。（2）工业用地规划策略为减少工业用地对城市其他用地的干扰，改善目前部分地区工业用地与其他用地混杂的现状，并将分散的污染源集中起来便于控制，将城区周边及城区内部的分散的工业用地集中起来，集中布置于工业开发区内。工业开发区西以无量溪河为界，东接祠山岗副中心，北临北环及宣杭铁路，南临南环及沪渝高速公路（G50），工业基础较好，交通优势明显。开发区内对产业结构进行调整，减少污染较大的三类工业，形成电子元器件、汽车零部件、纺织家具箱包、新型建材、光气医药、农产品加工等六大主导产业。城区内夏季主导风向为东南风，为减少工业用地对城区的环境影响，开发区用地格局基本形成太极大道以南为一类工业用地，太极大道以北以二类工业为主，并在南部设置一部分一类工业用地。北部以机械制造业为主导产业，南部以信息电子业为主导产业，同时建设PCB产业园、汽摩配产业园等专业园区，大力开展承接转移对接合作。（3）仓储用地规划策略利用公路、普通铁路、高速铁路的综合运输条件，分别在城南（高铁站东侧），城西（沿太极大道），城北建立三大物流仓储用地片区。城南片区，依托新建的高速铁路，主要以长距离、大运量的物流运输相衔接。城西片区通过太极大道（G318）加强同宣城地区的物流联系。城北依托宣杭铁路及G233、S215加强与苏南地区的联系。

报告目录

第一章工业地产概述 10

第一节工业地产的基础界定 10

一、工业地产的定义 10
二、工业地产的特性 10
（一）政策主导性 10
（二）区域性分析 11
（三）项目增值性 11
（四）投资回收期长 12
三、工业地产的分类 13
（一）物流仓储 13
（二）工业厂房 14
（三）工业研发楼宇 16

第二节工业地产的开发模式 17

一、工业园区开发模式 17
（一）开发主体 17
（二）操作手段 18
（三）所需外部条件 18
（四）开发模式流程 18
二、主体企业引导模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19
三、工业地产商开发模式 20
（一）开发主体 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部条件 20
（四）开发模式流程 20
四、综合开发模式 21
（一）开发主体 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部条件 21
（四）开发模式流程 21

第三节工业地产主要盈利模式 22

一、工业地产出租模式 22
二、工业地产出售模式 22
三、工业地产RE I TS 23
四、工业地产收入来源 23

第二章广德县工业地产环境背景分析 24

第一节广德县宏观经济运行情况 24

一、广德县GDP增长情况 24
二、广德县固定资产投资 24
三、广德县产业结构分析 26
四、广德县工业发展形势 27

第二节广德县工业经济运行情况 28

一、广德县工业经济效益情况 28
（一）广德县工业增加值分析 28
（二）广德县工业企业数量分析 28
（三）广德县工业企业效益分析 29
二、工业发展结构分析 29
（一）按所有制分 29
（二）按轻重工业分 30
（三）广德县工业四大板块规划 31
三、广德县工业发展区域布局 31

第三节广德县地域环境分析 32

一、地理位置 32
二、自然环境 32
三、生态气候 32
四、资源分布 33

第四节广德县工业基础设施建设 34

一、交通 34
二、供电 35
三、供水 35
四、供气 36
五、排水 36

第五节广德县工业地产市场政策环境 36

一、房地产政策环境综述 36
二、土地市场政策环境分析 38
三、产业规划重点政策分析 40
四、招商引资优惠政策分析 42

第六节广德县工业地产行业社会环境分析 50

一、人口数量分析 50
二、消费市场分析 51
三、招商引资情况 52

第三章广德县重点产业现状与产业集群分析 53

第一节广德县信息电子产业发展现状分析 53

一、广德县信息电子发展现状概述 53
二、广德县信息电子产业政策扶持分析 53
三、广德县信息电子产业经济效益情况 54
四、广德县信息电子重点企业分析 54
五、广德县信息电子产业集群分布情况 56

第二节广德县新型材料产业发展现状分析 57

一、广德县新型材料产业发展现状概述 57
二、广德县新型材料产业经济效益情况 57
三、广德县新型材料产业重点企业分析 58
四、广德县新型材料产业集群分布情况 58
五、广德县新型材料产业发展规划分析 58

第三节广德县汽车零部件产业发展现状分析 59

一、广德县汽车零部件产业发展现状概述 59
二、广德县汽车零部件产业经济效益情况 59
三、广德县汽车零部件重点企业分析 59
四、广德县汽车零部件产业集群分布情况 61
五、广德县汽车零部件产业发展规划分析 61

第四节广德县智能化成套装备产业发展现状分析 61

一、广德县智能化成套装备产业发展现状概述 61
二、广德县智能化成套装备产业集群分布情况 62
三、广德县智能化成套装备产业发展规划 62

第五节广德县竹加工产业发展现状分析 62

一、广德县竹加工产业发展现状概述 62
二、广德县竹加工产业发展规模分析 63
三、广德县竹加工产业总体思路和目标 63
四、广德县竹加工产业重点项目分析 63

第四章 2015-2018年广德县土地市场分析 68

第一节广德县城市规划布局 68

第二节广德县土地供应分析 75

第三节广德县土地成交分析 76

一、成交地块规划用途 76
二、成交地块用地面积 80
三、成交地块建筑面积 83
四、成交地块的容积率 86
五、成交地块受让单位 90

第四节广德县土地成交价格 92

一、成交地块的起始价 92
二、成交地块的成交价 95
三、地块的成交楼面价 97

第五章广德县工业地产二级市场研究 100

第一节广德县工业地产开发现状 100

一、广德县工业地产开发总况 100
二、广德县工业地产发展趋势 100
三、广德县工业地产开发与运营 101

第二节各类工业厂房建设设计 102

一、单层厂房 102
二、多层厂房 102
三、热加工厂房 103
四、冷加工厂房 104
五、工业厂房建设趋势 104

第三节广德县标准化厂房分析 105

一、工业厂房投资流程 105
二、标准工业厂房优势 105
三、标准厂房成本核算 106
四、定制工业厂房优势 107

第六章广德县典型的工业地产项目分析 109

第一节 PCB产业园 109

一、园区发展基本情况 109
二、园区功能及布局 109
三、园区运作现状分析 110
四、园区运作模式分析 111

第二节广德新杭经济开发区 112

一、园区发展基本情况 112
二、园区功能及布局 112
三、园区运作现状分析 112
四、园区运作模式分析 113

第三节广德现代综合物流园项目 114

一、园区发展基本情况 114
二、园区功能及布局 114
三、园区运作现状分析 114
四、园区运作效益分析 115

第四节慈兴产业园 115

一、园区发展基本情况 115
二、园区运作现状分析 115
三、园区运作模式分析 115
四、园区运作规划分析 115

第五节其他重点项目 116

一、广德台湾工业园项目 116
二、广德县农业总部物流基地项目 116
三、广德县食品加工园项目 116
四、汽摩配产业园 117
五、亚太机电园 117

第七章广德县工业地产开发招商策略分析 118

第一节工业地产成功开发要素 118

一、项目选址 118
二、项目定位 118
三、客户选择 118
四、宣传造势 118
五、产业招商 119
六、服务水平 119

第二节工业地产开发选址策略 119

一、区域环境分析 119
二、开发区环境分析 119
三、产业依托分析 119
四、交通物流区位分析 120
五、企业客户来源分析 120

第三节工业地产开发定位策略 120

一、市场定位的必要 120
二、市场地位的策略 121

第四节工业地产招商引资分析 122

一、招商引资的重要性 122
二、传统招商模式的问题 122
三、招商环境的打造 124
四、选商分析 125

第五节工业地产招商引资方式 125

一、组合营销 125
二、中介招商 128
三、产业招商 129
四、网络招商 130
五、其他招商方式 132

第八章广德县工业地产融资渠道选择策略 134

第一节房地产投资信托 134

一、房地产信托产品发行规模 134
二、信托公司发行房地信托情况 135
三、房地产信托地区分布情况 135

第二节产业投资基金 136

一、中国产业投资基金发展现状 136
二、中国产业投资基金暂行办法 138
三、产业投资基金融资形式分析 141
四、房地产产业投资基金运作分析 141

第三节工业地产企业股权融资 143

一、股权出让融资 143
二、增资扩股融资 143
三、产权交易融资 144
四、杠杆收购融资 144
五、风险投资融资 145
六、投资银行融资 145
七、国内上市融资 146
八、境外上市融资 146
九、买壳上市融资 147

第九章 2019-2023年广德县工业地产业投资环境及风险 149

第一节 2019-2023年广德县工业地产行业投资环境分析 149

一、广德县工业地产投资经济环境分析 149
二、广德县工业地产投资与影响因素分析 149
三、广德县工业地产融资新渠道分析 150

第二节广德县工业地产投资潜力分析 152

一、工业地产投资价值分析 152
二、工业地产投资回报率分析 152
三、工业地产区域投资热点分析 153
四、工业地产区域投资机会分析 154

第三节广德县工业地产投资风险分析 155

一、政策风险 155
二、市场风险 155
三、扩张风险 156
四、经营风险 156

第四节关于广德县工业地产投资的建议 156

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 18
图表 2 主体企业引导模式流程 19
图表 3 工业地产商开发模式流程 20
图表 4 综合开发模式流程 22
图表 5 2015-2018年广德县生产总值统计 24
图表 6 2015-2018年广德县固定资产投资统计 25
图表 7 2018年广德县分行业固定资产投资额及增长速度 25
图表 8 2018年广德县生产总值及其增长速度 26
图表 9 2015-2018年广德县工业化率情况 27
图表 10 2018年广德县主要经济指标 27
图表 11 2015-2018年广德县工业增加值分析 28
图表 12 2015-2018年广德县工业企业数量分析 29
图表 13 广德县工业企业效益分析 29
图表 14 按所有制分工业发展结构分析 30
图表 15 按轻重工业分工业发展结构分析 30
图表 16 四大工业板块重点发展导向 31
图表 17 2015-2018年广德县用电量统计 35
图表 18 广德县用地指标表 38
图表 19 广德县城区建设用地管制分区表 39
图表 20 广德县规划区城乡规划用地表 39
图表 21 广德县“十三五”时期经济社会发展主要目标 40
图表 22 2015-2018年广德县人口数量统计 51
图表 23 2015-2018年广德县社会消费品零售总额 51
图表 24 2015-2018年广德县实际利用外资情况 52
图表 25 2015-2018年广德县信息电子产业产值 54
图表 26 广德县信息电子重点企业名录 54
图表 27 广德县新材料重点企业名录 58
图表 28 广德县汽车零部件重点企业名录 60
图表 29 广德县竹产业发展主要指标预期 63
图表 30 广德县竹加工产业重点项目分析 64
图表 31 广德县规划区现状建设用地 75
图表 32 2015-2018年广德县土地成交面积 76
图表 33 2015-2018年广德县成交地块规划用途 76
图表 34 2015-2018年广德县成交地块用地面积 80
图表 35 2015-2018年广德县成交地块建筑面积 83
图表 36 2015-2018年广德县成交地块的容积率 86
图表 37 2015-2018年广德县成交地块受让单位 90
图表 38 2015-2018年广德县成交地块起始价 92
图表 39 2015-2018年广德县成交地块成交价统计 95
图表 40 2015-2018年广德县成交地块成交楼面价统计 97
图表 41 广德县工业用地现状 100
图表 42 广德县工业用地规划 101
图表 43 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 106
图表 44 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 106
图表 45 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 106
图表 46 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 107
图表 47 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 107
图表 48 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 107
图表 49 广德PCB产业园配备设施 109
图表 50 PCB产业园部分入驻企业统计 110
图表 51 广德现代综合物流园项目基本情况 114
图表 52 2018年房地产集合信托月度发行规模变化趋势图 134
图表 53 2018年信托公司房地产信托发行规模排名Top10 135
图表 54 2018年房地产信托项目主要分布区域 136
图表 55 2018年房地产信托项目主要分布城市 136
图表 56 《政府出资产业投资基金管理暂行办法》建立绩效评价体系具体规定 140
图表 57 广德县工业地产投资与价格的影响因素 150

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