养老地产概述 11
一、养老产业的定义和目标 11
二、养老地产的内涵及特征 11
三、养老地产利益主体分析 13
四、成熟养老地产特点分析 14

 15
一、中国房地产市场调控政策分析 15
二、中国养老地产的支持政策分析 20
三、《中华人民共和国老年人权益保障法》 21
四、《关于加强老年人优待工作的意见》 22
五、《关于加快发展养老服务业的意见》 22
六、《中国老龄事业发展“十二五”规划》 24
七、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》 33
八、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 34
九、《关于加快发展养老服务业的若干意见》发布 35
十、2014年7月试点实施“以房养老” 36

 37
一、中国人口老龄化趋势分析 37
二、中国老年人养老模式分析 40
三、中国养老观念的转变分析 44
四、社会养老服务体系的现状 44
五、中国的老龄人口红利分析 46

 48
一、养老地产处于摸索阶段 48
二、房企布局养老地产情况 48
三、保险企业涉足养老地产 53
四、外资在华投资老年住宅 54
五、中国养老地产开发特点 55

 57
一、养老服务嵌入式住宅市场 57
二、养老服务型老年公寓市场 57
三、“学院式”养老地产市场 59
四、健康养生型养老地产市场 60
五、养老综合体养老地产市场 61

 61
一、养老地产商业模式分析 61
（一）中国现有养老地产模式分析 61
（二）适合中国养老地产开发模式 63
（三）中国养老地产运营模式分析 69
（四）中国养老地产盈利模式解析 71
（五）养老地产商业模式创新分析 73
二、养老地产管理模式分析 73
（一）房地产开发商管理的模式 73
（二）与专业公司建立战略联盟 74
（三）引进专业公司的管理模式 74
（四）各种管理模式的优劣对比 74
（五）养老地产管理的收益分析 75

 76

 77
一、地理位置 77
二、地质 77
三、气候 77
四、资源 78

 80
一、交通 80
二、铁路 81
三、公路 81
四、水路 82
五、民航 82

 83
一、贵州省GDP情况 83
二、贵州省固定资产投资 84
三、贵州省居民收支情况 84
四、贵州省产业结构分析 85

 86
一、贵州省消费市场情况 86
二、贵州省人均住房面积 87
三、贵州省安居工程建设 87

 88
一、政策环境综述 88
二、重要事件解读 90
三、住房公积金新政 92

 94

 94
一、房地产供给分析 94
二、商品房销售情况 95
三、房地产成交情况 96
（一）住宅成交情况 96
（二）商铺成交情况 96
（三）写字楼成交情况 97
四、房地产优势企业 97

 98

 98
一、房地产价格走势 98
二、主要楼盘价格情况 99

 101
一、老年人年龄划分标准 101
二、老龄化社会划分标准 101

 102
一、年龄结构 102
二、性别结构 102
三、户籍结构 103
四、受教育结构 103

 104

 105
一、区位优势 105
二、气候特征 105
三、政策支持 105

 106
一、养老机构数量 106
（一）城市养老机构数量 106
（二）农村养老机构数量 107
二、相关社会组织数量 108
三、专业养老服务人才数量 108

 110

 113
一、贵阳房地产投资分析 113
二、贵阳养老地产发展优势 113
三、贵阳养老地产投资现状 113
四、贵阳养老地产需求前景 114

 114
一、遵义房地产投资分析 114
二、遵义养老地产发展优势 115
三、遵义养老地产周边市场 115
四、遵义养老地产需求前景 115

 116
一、六盘水房地产投资分析 116
二、六盘水养老地产发展优势 117
三、六盘水养老地产需求前景 117

 118
一、贵阳市养老休闲度假旅游示范基地 118
二、黔中经济区瓮安县华夏生态养老村 121
三、安顺市黄果树景区老年休闲养生基地 121

 123
一、老年人的生理特征研究 123
（一）老年人人体工程学 123
（二）老年人的生理特征 124
（三）老年人的生理需求 125
二、老年人的心理特征研究 126
（一）老年人的心理特征 126
（二）老年人的心理需求 126
三、老年人的行为活动特征 127
（一）老年人活动分布圈 127
（二）老年人的活动特性 128
四、老年人群购买力分析 129
（一）老年人经济收入来源 129
（二）老年人购买力正提升 129

 130
一、企事业单位老年退休人群 130
二、收入学历较高的中年子女 130
三、追求安逸老年生活退休者 130
四、休闲度假养生的老年客流 130
五、养老地产的潜在客户分析 131
六、养老地产客户群消费特征 131

 133
一、中国居民养老意愿调查 133
二、老年人的养老消费观念 133
三、消费者对养老地产认识 134
四、不同老年人关注度调查 134
五、养老地产设施服务需求 134
六、养老地产入住方式调查 135

 136
一、养老地产项目的选址策略 136
二、养老地产的项目定位分析 138

 139
一、养老地产营销中存在的问题 139
二、养老地产市场营销策略分析 141
三、养老地产项目销售渠道类型 143
四、养老地产项目销售渠道选择 144

 147
一、养老地产促销目标分析 147
二、养老地产促销方式分析 147
三、养老项目促销策略分析 147
（一）养老地产广告促销策略 147
（二）养老地产人员推销策略 148
（三）养老地产营业推广策略 148
（四）养老地产公共关系策略 150

 150
一、养老地产项目定价策略分析 150
二、养老地产项目价格影响因素 151
三、养老地产项目定价方法研究 152
四、养老地产项目调价方法研究 155

 157
一、养老地产网络营销运作模式分析 157
二、养老地产开展网络营销的优势 158
三、养老地产开展网络营销的缺陷 160
四、养老地产网络营销的整合互补 161
五、养老地产实现网络营销的策略 162

 164
一、医疗保险政策 164
二、养老保险政策 166
三、离退休政策 167

 168

 170
一、政策路径 170
二、适用条件 171
三、国内实践 172
四、发展困局 173

 175
一、政府鼓励民间资本参与养老服务 175
二、政府购买公共服务政策解读 176
三、养老服务业“十二五”政策导向 178

 179
一、地区经济水平 179
二、地区居民收入 179
三、社会福利制度 179
四、老龄人口数量 179
五、居民养老观念 179
六、地区生态环境 180
七、地区地价水平 180

 180
一、养老地产行业投资特性分析 180
二、养老地产项目投入产出分析 181
三、投资养老地产关键决策要素 182
四、养老地产的投资价值点分析 183
（一）进入品牌效应 183
（二）售租获取利润 183
（三）运营管理获益 183
（四）地区辐射效应 184
（五）社会口碑效应 184

 184
一、养老地产成房企开发新方向 184
二、房企开发养老地产优势分析 184
三、房企开发养老地产前提分析 185
四、房企投资养老地产效益分析 185
五、房企开发养老地产战略分析 185

 186
一、保险资金与养老地产匹配性 186
二、险资投资养老地产法律环境 187
三、保险资金养老地产投资模式 188
四、险企养老地产运营模式分析 190
五、险企养老地产投资收益分析 190

 191
一、产业政策风险 191
二、房产信贷风险 192
三、新兴市场风险 192
四、投资收益风险 192
五、物业管理风险 193

 193
一、房地产投融资主体分析 193
二、养老地产融资渠道分析 194
三、养老地产融资方式分析 195
四、养老地产融资策略分析 196
五、养老地产PFI融资模式 198

 203
一、综合性住宅将成为主导产品 203
二、市场竞争激烈设计更重细节 203
三、更加注重以人为本开发理念 203
四、小户型是养老地产开发首选 203
五、将逐步从主城区向郊区转移 204
六、开发不再片面追求规模档次 204

 204
一、养老综合体的市场机会 204
二、养生养老地产市场机会 204
三、养老旅游地产市场机会 205
四、养老地产区域投资潜力 207
五、保险企业养老地产机会 208
六、医疗康复机构市场机会 209
七、酒店管理企业市场机会 209

 209
一、养老地产成房地产新增长点 209
二、养老地产产品渐成新型刚需 210
三、养老地产潜力巨大尚需升级 211
四、养老地产市场需求前景广阔 212
五、养老地产市场规模预测 213

 213
一、养老地产需求前景预测 213
二、贵阳市养老地产的机遇与挑战 214
（一）开发养老地产贵阳有优势 214
（二）发展养老地产面临的“瓶颈” 214
三、2020年老年人口预测 215
四、养老服务机构需求预测 216
五、养老地产业前景展望 216

 

图表 1  传统住宅地产与养老地产的对比 12
图表 2  房地产调控“新国四条”与“新国十条”主要内容 16
图表 3  房地产调控政策“国五条”主要内容 17
图表 4  “新国八条”主要内容 18
图表 5  2007-2013年中国60岁以上老年人口数量及占比统计 37
图表 6  2013年中国人口数量及其构成情况统计 38
图表 7  2013年末中国各年龄段人口比重 38
图表 8  2014-2050年中国人口老龄化发展趋势图 39
图表 9  2007-2013年中国养老服务机构数量统计 45
图表 10  2005-2013年中国养老服务机构床位数统计 46
图表 11  中国主要房企试水养老地产一览表 50
图表 12  异地养老模式及其特征 62
图表 13  专门建设综合型养老社区 64
图表 14  普通社区中配建各类养老产品 65
图表 15  养老设施与幼儿园并设 66
图表 16  国内养老地产的盈利模式 73
图表 17  养老地产管理模式优劣势对比 74
图表 18  贵州省行政区划概览 76
图表 19  2013年贵州省货物运输量及周转量统计 80
图表 20  2013年贵州省旅客运输量及周转量统计 81
图表 21  2008-2014年贵州省地区生产总值统计 83
图表 22  2008-2013年贵州省人均地区生产总值统计 83
图表 23  2008-2014年贵州省固定资产投资总额统计 84
图表 24  2010-2014年贵州省城镇居民家庭收支情况统计 85
图表 25  2010-2014年贵州省农村居民家庭收支情况统计 85
图表 26  2008-2014年贵州省三大产业增加值统计 86
图表 27  2014年贵州省三大产业贡献率结构图 86
图表 28  2008-2014年贵州省社会消费品零售总额统计 87
图表 29  2008-2013年贵州省人均住房面积统计 87
图表 30  2008-2014年贵州省房地产开发投资额统计 94
图表 31  2008-2014年贵州省房屋及住宅施工面积统计 95
图表 32  2008-2014年贵州省房屋及住宅竣工面积统计 95
图表 33  2010-2014年贵州省商品房销售情况 96
图表 34  2010-2014年贵州省住宅成交情况 96
图表 35  2010-2013年贵州省商业营业用房成交情况 96
图表 36  2010-2013年贵州省办公楼成交情况 97
图表 37  贵州省房地产优势企业列举 97
图表 38  贵州省部分优惠楼盘情况 98
图表 39  2014年贵阳市商品住宅均价 99
图表 40  2014年遵义市商品住宅均价 99
图表 41  贵阳市热门楼盘价格情况 100
图表 42  遵义市热门楼盘价格情况 100
图表 43  2011-2013年贵州省常住人口年龄情况统计 102
图表 44  2008-2013年贵州省常住人口性别情况统计 103
图表 45  2011-2013年贵州省户籍人口情况统计 103
图表 46  2011-2013年贵州省常住人口受教育程度统计 103
图表 47  2010-2013年贵州省老年人口数量增长趋势图 104
图表 48  2011-2013年贵州省城市养老服务机构统计 106
图表 49  贵州省城市养老服务机构情况 107
图表 50  2011-2013年贵州省农村养老服务机构统计 107
图表 51  贵州省农村养老服务机构情况 107
图表 52  2011-2013年贵州省老年人与残疾人服务机构统计 108
图表 53  贵州省老年人与残疾人服务机构情况 108
图表 54  贵州省养老服务机构在职人员统计 109
图表 55  贵州省养老地产统计 110
图表 56  2010-2014年贵阳市房地产开发投资额统计 113
图表 57  2010-2014年遵义市房地产开发投资额统计 115
图表 58  2010-2014年六盘水市房地产开发投资额统计 116
图表 59  养老地产消费者配套设施需求调查结果 135
图表 60  养老地产消费者意愿入住方式调查结果 135
图表 61  养老地产投资决策的关键要素图 183
图表 62  BOT、PPP、PFI典型融资方式各方责任比较 199
图表 63  BOT、TOT、PPP、PFI典型融资方式的参与程度和获益比较 200
图表 64  PFI建设养老地产的模式构建 200
图表 65  PFI建设养老地产的参与程度和主要职责 202
图表 66  中国异地养老最佳城市列表 208
图表 67  2015-2020年贵州省老年人口预测 215