公司业务创新与营销专题研究报告2012年第01期:资产升温热：银行如何发展房地产金融业务

上世纪九十年代以来，我国房地产业得到了迅速的发展，尤其是进入二十一世纪以来，作为基础性和先导性产业的房地产业在我国社会经济发展中占据了重要的地位。作为房地产业与金融业密切结合的业务形式，房地产金融业务也快速发展并逐渐成为我国商业银行收入的重要来源之一。近年来的调控政策不但给房地产行业本身带来了影响，还使商业银行的房地产金融业务发展受到了波及。我们认为目前的宏观调控更多地运用了“堵”的思路，而忽略了“疏”的作用，因此希望通过研究我国房地产金融发展的历程，分析宏观调控政策，总结当前商业银行房地产金融业务发展所面临的问题，在积极响应国家政策导向的同时，找到发展商业银行房地产金融业务的策略，提出房地产金融业务发展的创新性思维，达到疏通房地产企业在商业银行融资瓶颈的目的。

房地产金融是指银行或非银行金融机构在房地产开发、流通和消费的整个过程中，通过货币流通和信用渠道为房地产经营活动所进行的筹、融资和风险保险及相关金融服务活动的总称。房地产金融有广义和狭义之分，所谓广义的房地产金融，是与房地产有关的一切金融活动；所谓狭义的房地产金融，是指一些具体的房地产金融形式，如房地产抵押贷款、购买房地产保险等。

虽然此项业务还不成熟，但从政策导向的角度来看，发展商业银行房地产金融业务势不可挡。各大银行最近的态度也是想加大商业银行房地产金融业务的发展的。对此，银联信倾情推出本期专题，希望能给银行客户在开展商业银行房地产金融业务时提供一些创新思路和营销机会。

本期专题主要讨论商业银行如何发展房地产金融业务。

第一章，主要从宏观的角度，分析了我国商业银行房地产金融业务的现状。其中引进了几个国际上的金融概念：房地产业、金融业、房地产金融。并论述了房地产金融的特征与作用。之后，就我国商业银行房地产金融业务的发展现状、所面临的问题进行了分析，并提出当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形式，就当前形式对我国商业银行对公房地产金融业务的影响进行了论述。

第二章，主要就我国商业银行房地产金融业务的发展策略展开了研究分析，主要从三个维度进行分析：第一是从宏观调控下的指导思想角度作为切入点。第二，对现阶段各大商业银行都较为认可和采纳的一些常规发展策略进行剖析。第三，就我国当前形式，对我国商业银行对公房地产业务提出了一些创新发展策略。

第三章，本章针对目前我国宏观调控政策下，对房地产金融创新的绝大多数途径的限制情况，从商业银行（与房地产金融业务关联最密切，也是创新最有可能得到实施）的角度出发，提出创新的思路。

第四章，主要以六大与房地产息息相关的产业（房地产开发商行业、商业地产开发商行业、廉租房行业、经济适用房行业、经济欠发达和经济发达的土地储备中心行业）为主，从其产业链的上下游关系，深入解读了房地产相关行业的经典客户，从商业银行的角度分析了授信思路，并针对不同的产业链制定了相关授信方案建议。还有相关经典授信案例，使银行客户经理能够更直观的理解各产业创新授信方案。

第五章，主要对我国商业银行房地产金融业务的风险进行了分析，并针对存在的风险，提出了相应的风险防范措施。房地产金融业务必定存在风险，银行通过阅读此部分，可以更好的了解到，在开展房地产金融业务的同时，如何更好的规避风险。

第一章  我国商业银行房地产金融业务的现状分析
一、房地产金融业务的涵盖内容
（一）房地产金融的概念
（二）房地产金融业务的内容
二、房地产金融的特征与作用
（一）房地产金融的特征
（二）房地产金融的作用
三、我国商业银行房地产金融业务的发展现状
四、我国商业银行房地产金融业务面临的问题
（一）商业银行房地产金融业务发展与收益面临挑战
（二）商业银行房地产金融体系不健全、不规范
（三）商业银行房地产金融业务的发展不平衡
（四）商业银行同业竞争使违规业务时有发生
（五）房地产金融的主体仍是银行信贷
（六）商业银行房地产金融业务过分依赖于单一产品
五、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势
（一）房地产调控政策走向
（二）房地产市场状况
（三）同业竞争进一步激烈
（四）直接融资的影响
六、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响
（一）发展机遇
（二）面临的挑战

第二章  我国商业银行房地产金融业务的发展策略分析
一、宏观调控下商业银行发展房地产金融业务的指导思想
二、我国商业银行房地产金融业务的常规发展策略
（一）正确看待房地产业的发展前景
（二）完善房地产金融服务体系，保持业务均衡发展
（三）健全法制法规，加强房地产金融风险防范
（四）堵疏结合才是治理之道
（五）巩固市场有所侧重的发展战略
（六）通过加强封闭管理实现全程金融服务
（七）创新房地产金融业务经营形式，拓展融资渠道
三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的创新发展策略
（一）加强对房地产市场相关政策的研究
（二）实施科学的贷款总量和投放节奏策略
（三）实施客户结构调整策略
（四）实施项目结构调整策略
（五）实施区域结构调整策略
（六）实施差异化服务和管理策略
（七）稳步提高资产质量策略
（八）实施产品创新策略

第三章  我国商业银行房地产金融业务的创新思维分析
一、境内外IPO上市及再融资服务
二、代理发行房地产金融债券
三、证券化
（一）土地证券化
（二）住房抵押贷款证券化
四、开发房地产信贷新品种
（一）房地产信贷业务的重要性
（二）商业银行房地产金融业务中商用物业贷款的创新

第四章  我国银行地产及相关行业业务创新方案及经典案例分析
一、房地产开发商行业业务创新方案及案例分析
（一）房地产开发商行业产业链解读
（二）行业经典客户
（三）银行授信思路
（四）授信方案
二、商业地产开发商行业业务创新方案及案例分析
（一）商业地产开发商行业产业链解读
（二）行业经典客户
（三）银行授信思路
（四）授信方案
三、廉租房行业业务创新方案及案例分析
（一）廉租房行业产业链解读
（二）行业经典客户
（三）银行授信思路
（四）授信方案
四、经济适用房行业业务创新方案及案例分析
（一）经济适用房行业产业链解读
（二）行业经典客户
（三）银行授信思路
（四）授信方案
五、土地储备中心行业业务创新方案及案例分析（经济欠发达地区）
（一）土地储备中心行业产业链解读
（二）行业经典客户
（三）银行授信思路
（四）授信方案
六、土地储备中心行业业务创新方案及案例分析（经济发达地区）
（一）土地储备中心行业产业链解读
（二）行业经典客户
（三）银行授信思路
（四）授信方案

第五章  我国银行房地产金融业务主要风险及风险管理措施分析
一、我国商业银行房地产金融业务的主要风险
（一）信用风险
（二）市场风险
（三）操作风险
（四）流动性风险
（五）“假按揭”现象
二、我国商业银行房地产金融业务的风险管理措施
（一）拓宽房地产融资渠道
（二）规范商业银行房地产信贷业务流程
（三）构建房地产开发信贷风险管理体系
（四）鼓励金融创新