不同的参与主体以其自身的资源及优势介入长租公寓市场而形成对应的运营模式。在此，我们以参与主体将长租公寓划分为以下几类，结合其运营模式、具体特征展开分析。

房企

从开发到运营的全周期模式

虽然相对于买卖时代的高盈利高流转来说，眼下长租公寓能带来的收益并不可观，但随着房地产市场发展到后半场，市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说仍然是战略性布局的重要方向。

1、拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道

随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地推向市场。2016年12月万科低价拍下北京土地招拍挂市场上首宗100%自持土地开启了“只租不售”新时代。此后，各地陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地或租赁住房用地。

未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，甚至持续终生，逐渐培养起全周期的租赁习惯。长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。在此市场领域，开发商可以通过公开招拍挂获取租赁住宅用地并进行开发建设，这也成为有别于其他市场主体的进入方式。

2、从开发实力到物业设施经验，开发商都具备较高的起点

首先，拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求和偏好有着深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。其次，在拿地以及自身拥有的存量物业优势使得开发商更容易获取房源。

再者，利用集团企业的背景，将大大降低融资成本。对于房企来说，积极介入长租公寓市场，除了作为战略转型的方向之外，还有其他诸多益处，如大数据时代，大量的客户信息对房企来说弥足珍贵，建立基础数据库可为各类业务的开展提供研究样本;租赁业务与销售业务共享客户资源，通过深入精准营销，市场联动，促进项目去化;在房企管理的物业中，统筹闲置房源推向市场，有助于实现房企、业主、客户的三方共赢。

未来，伴随着越来越多的租赁住房用地入市，积极拿地开发的房企也将成为长租公寓市场的核心力量。万科泊寓、招商壹栈、龙湖冠寓、保利地产UOKO公寓、金地集团自在遇、远洋地产擎峯公寓等等均已占领了一定的市场份额，甚至已开始产品升级，在探索中不断发展。据统计，在目前的TOP30房企中已有1/3切入了长租公寓领域，预计这一数字在未来还会持续攀升。

中介/房地产服务商

承租后分租的新“二房东”模式

链家自如、我爱我家相寓等中介背景的长租公寓也是重要的市场参与者。房地产中介直接接触房东和租客，对市场有着更为深刻的了解，同时具备丰富的用户数据积累，有助于高效获取分散式房源和推出更加契合客户需求的产品，进而快速扩张。

当然，实力较强的企业在发展到一定阶段后也会逐步增加集中式公寓的比重，以更好的发挥客源优势，同时以集中式公寓为中心吸收周边的分散式房源，加速规模扩张。如起步较早的自如已管理价值3000亿的房屋资产，拥有自如房屋40万间，8栋自如寓，服务着北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万自如客，成为行业龙头。

对于拥有较多分散式房源的经营者来说，由于服务距离相对较长，容易陷于成本难以把控或服务不到位的状况，如何降低单位面积的运营成本以及更好的提供增值服务是此类模式持续优化运营的重点。