杭州新房成交量明显下降 新盘价低于预期
来源:浙江日报 发布日期:2016-11-24 15:39
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农历“小雪”,杭城风裹寒雨,冬意不期而至。应景的是,11月的杭州楼市,在一阵紧似一阵的严厉调控手段下,也是迅速降温。截至11月22日,环比上月,杭州楼市成交量陡降,商家踌躇开盘价、“刚需”持币待降价的情绪随处可见,杭州楼市风向已转。

新盘价低于预期

释放楼市转向信号

11月的杭州,住宅的开盘几乎进入“空窗期”,两只手就能数得过来。上周日(20日),一个位于西湖区三墩北的楼盘入市,引来市场小小的骚动,因为它的入市时机和价格,都撩拨到了敏感的楼市神经:调控加码后首个纯新盘,低于预期价入市。

楼盘名叫龙湖水晶郦城,开了两幢楼、200余套。有了旁边万科近1.5万元/平方米的楼面价做参照系,再结合龙湖的品牌,业内原本认为开盘价格会在2.5万元到2.8万元/平方米。没想到,预售证上备案毛坯单价是2.6万元/平方米左右,当然,实际售价要比预售价更低,中间套单价不到2万元,边套单价2万元至2.2万元。这个价格,基本是该板块的底价了。

开盘前几天,开发商也心里没底,到处打电话推广:“总价200万,可以选到不错的房源。”从实际销售看,低开加抢占市场空档的策略,取得了不错的效果。龙湖相关负责人告诉记者:“开盘当天250余组客户到场,签约一直签到了晚上,购房者主要是自住刚需。截至目前,只剩下少量89平方米、119平方米房源在售了,现在每天还有四五十组客户过来看房。”

一方面,首开低于市场心理预期,是很多开发商的常规营销手段,一个比较有竞争力的价格,能让项目获得比较好的起势。另一方面,“也是企业在当前调控的市场环境下尊重政策的导向,在回报合理的情况下让利于购房者,来提升品牌的美誉度和号召力。”这名负责人坦言。

与大多数开发商放慢开盘脚步不同,龙湖的另一个楼盘春江天玺,也刚刚拿到了预售证,“原计划这个节点开盘,所以就按原计划执行了”。看来,在投资需求基本被抑制及政府对开发商的强力约束下,开发商的心态渐渐放平了。

二手房方面,调控加码之后,购房者中的“水分”也被挤干,基本都是刚需,以买学区住房者居多,房东松口降价的情况也多了,心态也平了。业内告诉记者:“像华海园一套150平方米的房子,10月底挂出620万元,但问的人都说价格太高。最近,房东让中介把挂牌价下调了20万。”买卖双方都感觉到可能会有明显降价,只是不知道什么时候启动。

国家统计局18日发布的数据显示,杭州10月上半月的环比上涨是3.0%,而下半月涨幅只有1.0%了。相比杭州9月的涨幅5.5%,是大幅度回落。

成交量明显下降

政策调控效果显现

11月10日,杭州楼市调控再“升级”,宣布开始暂停发放第三套及以上住房贷款、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例,并加强对首付和土地竞买资金的来源审核。

住宅的限购加强,使得成交量下滑明显。截至11月22日19时,杭州全市新房仅成交9136套,而上个月这个数据是2.05万套。二手住宅的成交量也在下降,据数据,9月,这个中介机构的日均成交量在380套左右,10月为180套,而到了11月已不足100套,环比下降近50%。

值得注意的是,商业地产的占比大幅提高。据透明售房研究院统计,上周末杭州市区新房共签约631套,住宅仅签约138套,商业项目占比高达78.13%。当然,这并不是说商业地产成交量上涨,只是商业与住宅双双下滑,而住宅因受调控下降幅度远高于不受调控政策影响的商业地产。

统计显示,全国54个主要城市11月中上旬住宅合计签约15.36万套,同比下滑10.7%,连续两个月出现环比下调。业内指出,密集调控出台一个月后,随着签约周期的变化,市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象,特别是一线城市,11月中上旬成交量下滑达23.5%。值得注意的是,各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落,且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致,这表明22个城市的政策收紧,已波及影响到全国主要城市。

量跌价稳将持续

折射市场心态变化

“成交量的大幅回落,既有调控的原因,也是因为人们对市场预期的迷茫以及投资热情的回落。”业内说。

“目前的调控政策,已经把一部分客源拒之门外,把一部分需求或者说泡沫挤出了楼市。需求减少,对开发商的定价产生影响,现在开发商也在纠结怎么定价。”杭州双赢机构总经理章惠芳分析。

“水晶郦城这个个案,具有较强的代表性。”业内认为,从它低于预期开盘可以看出,杭州楼市的风向已转,“从短期看,成交量跌、价格稳中有降的趋势,已经比较明确了。”

是的,价格的下降,并不会像成交量那样立竿见影。一般情况,价格下降要具备两个必要条件:成交量很少、开发商资金链很紧张。但目前,这两个条件一个都还不具备:一方面,成交量虽然比起之前的热销阶段呈“断崖式”下跌,但月销万套仍算大量;而开发商前段时间销售状况较好,资金回笼的情况也会较好,降价的主观意识还不强。“接下来,会有一段时间的盘整。”章惠芳说。

国际知名投行高盛的分析师王逸,11月21日写了一份报告“中国开发商可能从明年一季度开始降价”,在网上广为流传。报告称,“最近几周里,购房者的观望情绪升温,而且降价预期已明确形成。由于调控政策出台前三分之二或更多的购房行为源于投资需求,当前房价对于大部分首次购房者而言可能仍无力承受。开发商及中介,预计首次降价可能出现在2017年2月、3月。”

虽然市场唱空的音量较高,但也有一部分人对杭州楼市仍持乐观判断。“目前反而是一个入市良机。”他们的理由是,本次调控与历次调控有很大不同,大家对杭州城市发展的基本面充满信心,“杭州城市量级的提升,对未来房价的支撑仍然有力。”

 

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