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已签购房合同尚未网签怎么办?官司正在打 突失买房“资格”?

地产来源:时间:2016年03月30日 20:47 编辑:中商情报网

官方数据显示,一手住宅成交量已连跌三周;据研究机构监测,上周二手楼近两成业主在下调报价。

除了25日晚深圳连夜出台的“社保‘1改3’、二套房‘3改4’”调控政策,目前深圳楼市还面临着两个“利空”,即评估价可能调高对税费的影响,以及深圳特区金融协会从金融层面对银行体系的制约。记者获悉,上周深圳新房推售并不理想。有地产中介表示,目前调控政策已经出台,预计处于高位的二手成交数据在失去短期刺激效应后,将迅速下滑。

深圳市规划国土委数据显示,上周(3月21日-27日)深圳一手住宅成交776套,成交面积约8.37万平方米,成交量已经连续三周下跌,上周又下降了近14个百分点。深圳中原市场研究中心表示,新房热度下降的趋势是此前对调控因素的观望情绪以及超预期的调控政策出台后影响所致。二手住宅方面,上周共成交3602套,成交面积为约31.7万平方米,成交套数环比下降了6.25%,成交面积下降了3.66%。

统计显示,年后楼市对政策的观望情绪一直较浓,从近几周中原报价指数来看,业主不断下调报价。25日的调控政策落地后,市场观望氛围愈趋浓厚,短线投资客在市场降温情况下将继续降价抛售楼盘。据深圳中原研究中心监测,上周近两成业主在下调报价。社保“1改3”以后,购房客户入市门槛明显提高,同时投资客入市脚步将放缓,或将进一步影响二手住宅成交量。受此影响,上周深圳中原经理指数大幅降至50.56%,直逼50%的枯荣线,其中近两成中原经理人看跌后市。

数据显示,去年南山房价领涨全市,到了年后,不少短线投资客都想赶紧抛盘,其中后海业主报价持续下调2.3%,蛇口下调2.8%,南头下调1.5%。同样在2015年赚足眼球的龙华区,业主报价在年后也是接连下调,上周民治片区报价下调2.2%、龙华片区业主报价下调1.5%。此外,福田的保税、岗厦及皇岗片区业主放盘价格也出现不同程度的下调。不过由于调控政策仅出台三天,部分拥有优质楼盘的业主并不急着下调报价,当前仍对市场保持观望。

据监测,2015年深圳购房者当中,深户占七成,非深户仅占三成。在非深户当中,社保年限不足3年的不足三分之一。因此本次将外地户口购房的社保年限从一年提高至三年,影响的人群不足10%。不过,深圳的不同区域,外地户口购房者所占的比例不同,因此影响也有不同。福田区的外地户口购房者较少,占比仅一成多,因此社保“1改3”之后,对这个区域的影响微乎其微。宝安、龙岗两个行政区,其外地户口购房者的比例就比较高,约四至五成,因此受到影响的人群也较大。编辑:健龙

已签购房合同尚未网签怎么办?

25日晚深圳楼市新政出台,没给缓冲时间。已经通过中介方与业主签订购房合同,尚未网签《深圳市二手房买卖合同》,尚未完成递件过户的市民又该怎么办?

深圳知名房地产律师张茂荣认为,深圳过往做法是:2010年“限购令”出台后对此情况曾以买方是否实际转账支付购房款区别对待,有转账证明的不受限购令影响,可以继续过户,没有转账证明的不能过户。此次新政影响下,如不能过户,属于“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行,双方均有权解除合同互不追究责任。

官司正在打,突失买房“资格”?

本来具有购房资格正在打买房官司的袁小姐28日得知,她已不再具有购房资格了。

据介绍,去年4月6日,袁小姐以162万元购买深圳市福田区一处物业,合同签订后袁小姐如约转账支付定金8万元、中介佣金8100元。去年5月27日,袁小姐已将首期款37.5万元完成建行监管手续,但因2015年“3·30”政策导致房价暴涨,卖方业主单方撤销担保公司公证委托拒不履行合同,袁小姐委托律师所发函催告业主却遭拒。袁小姐于去年6月找律师向福田法院起诉,要求业主继续履行合同(强制过户)。

本月18日该案在福田法院开庭,庭审后法官开具通知书,让袁小姐去深圳市不动产登记中心开具购房资格证明。据介绍,袁小姐于3月24日申请,深圳市不动产登记中心收文后给予了回执,25日晚深圳楼市新政出台,28日袁小姐拨打收文回执载明的电话咨询,得到的回复是:因新政出台,袁小姐不再具备购房资格,无法出具具备购房资格的证明。记者了解到,袁小姐属非深户,至今已连续无间断交纳社保21个月,在起诉之日至今年3月25日之前均具备购房资格。

深圳“3·25”楼市新政原文规定,“购房时间的认定,以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。”有律师表示,新政出台以“网签”划界,并未考虑到之前已签约并实际支付款项甚至已经起诉到法院要求判决继续履行合同的情况,导致了之前具备而现在不具备购房资格的真实买家权益受损。

银行转账有效凭证也视同已发生交易

买家已起诉强制过户,但是尚未一审判决,在这过程中因为新政出台,买家失去购房资格怎么办?

“3·25”新政(《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》,以下简称《意见》)在当日即宣布生效,但是发布时间为25日晚上22时50分左右,当日完成网签的客户该如何处理?3月28日,是深圳“3·25”楼市新政实施后的第一个工作日,一些实际问题浮出水面。

28日晚8时30分许,深圳市规划国土委发布消息称,购房者在3月25日前(含当天)有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的,可视同已发生交易,可按《意见》发布前的限购条件执行。

针对《意见》可能“误伤部分刚需”等言论,28日晚深圳市规划国土委相关负责人就实施过程中可能涉及的某些具体细节向记者作了解读。据该负责人介绍,《意见》以稳增长、调结构、惠民生、防风险为目标,通过供给侧发力与需求侧管理相结合,增加住房市场有效供应和加大住房保障力度,稳定住房市场供求关系,一方面保护了居民合理住房需求,另一方面抑制了市场投机炒作,将有效促进房地产市场的平稳健康发展。针对大家关心的《意见》执行时间问题,该负责人表示,购房者在3月25日前(含当天)有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的,可视同已发生交易,可按《意见》发布前的限购条件执行;3月25日之后的所有商品住房交易须严格执行《意见》规定。

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