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全国10大都市区人口与房价关系分析报告

地产来源:时间:2015年11月23日 09:53 编辑:中商情报网

房地产由“黄金时代”进入到“白银时代”后,到底还买不买房?哪些城市的房子可以买?这其中,人口的变化是最重要的参考指标。

上海易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》(下称《报告》)显示,目前国内城市绕城高速路以内人口(常住城镇和非农户籍人口)超过500万的都市区有10个,对比过去八年左右的人口与房价数据,发现10大都市区房价与人口两者绝对量及其增幅,存在比较明显的正向关系。

人口变化:孔雀不再东南飞

报告指出,住房需求都与城市的人口绝对数量息息相关,而其中最为相关的是城市的市区和近郊区(或主城区)的常住城镇和非农户籍人口,从报告研究的样本城市看,这部分人群地理分布基本上在城市的绕城高速或郊环线以内,也就是报告中所称的狭义上的都市区。

报告显示,全国10大都市区人口排名依次是上海2050万人、北京1734万人、深圳1063万人、广州855万人、重庆711万人、武汉669万人、天津662万人、成都661万人、南京530万人和杭州514万人。总的来说,除个别都市区外,各都市区人口的多少主要与其区域面积大小有关。

《第一财经日报》记者统计发现,这十个城市中,东部沿海地区占了7席,中部1席,为武汉,西部则是成都和重庆。除了深圳和杭州,其他8个城市均是传统计划经济时代的十大城市(电话区位三位数的城市),而杭州是副省级省会,深圳也是副省级城市、计划单列市。可见,行政资源对城市的发展仍至关重要。

在这十大城市之外,未来都市区过500万人口的城市数量还会继续增加。报告预计,接下去将迈入500万阵营的都市区可能优先诞生在郑州、合肥等一些中西部省会城市,它们人口导入速度非常迅速,主要来自本省外出人口的回流和对周边城镇、农村人口的吸附。以及苏州等一些东部发展潜力大的城市;哈尔滨、沈阳城市都市区目前人口比较接近500万,但考虑近几年人口导入速度较慢,且未来有进一步放缓的趋势,不一定能比较顺利的跨过500万这道线。

近年来,中西部大都市区人口吸附力正在加速追赶东部。报告统计,2010-2013年间,中西部3个都市区年均增长3.1%,相比东部7个都市区年均增长1.7%,快了1.4个百分点;而2005-2010年间,东部都市区几乎是中西部都市区的两倍。这说明随着部分产业由东部向中西部转移,以及中西部人工工资的快速提升,原来在东部务工外地人有回流中西部的趋势,不像过去只会“孔雀东南飞”。

人口导入与房价

根据报告,从2015年前三个季度10大都市区商品住宅均价看,排名前两位的依次是上海和深圳都市区,均价超过3万元/平方米;排名后三位的是武汉、成都和重庆都市区,均价都低于1万元/平方米;排名呈现典型的东部高于中部、中部高于西部的梯度情形。排名首末位的上海和重庆,房价相差近4.6倍;通过简单算术平均,发现东、西部城市都市区商品住宅均价相差3.2倍;一、二线城市都市区商品住宅均价相差2.4倍。

从2007-2015年三季度10大都市区商品住宅价格涨幅看,八年左右的时间,上海都市区涨幅排名居首,年均涨幅15.3%,合计涨幅超过2倍;年均涨幅超过10%的都市区依次是上海、南京、北京、深圳、重庆和天津的6大都市区,各都市区商品住宅价格不到八年的时间合计涨幅都超过1倍。排名末位的杭州都市区,年均涨幅5.2%,原因是2010年后至今房价反而有所下跌。

值得注意的是,通过计算,该报告发现,2010-2015年三季度四年多时间当中,10大都市区年均增长5.1%,增速不及2007-2010年年均增速的三成。对比2005-2010年和2010-2013年两个时间段都市区人口年均增幅,2010年之后十大都市区人口增幅明显都低于2010年之前,主要与全国人口自然增长率大幅下降和都市区本身吸引力相对下降有关。

数据显示,20世纪80年代人口自然增长率平均约14.6‰,90年代约11.0‰,进入本世纪约5.6‰,尤其2010年之后平均增长率不到5‰。考虑本世纪初出生人口到18-20岁左右时,因上学或外出务工等带来流动性的活跃,也就是2018-2020年前后开始,由于之前出生率腰斩带来总流动人口的大幅下降,很多大都市区将不会再担心人口导入过快,而是人口导入过慢。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾提出,房地产“白银时代”始于2011年,2011年之前的“黄金时代”已经过去,之后房地产行业告别高增长,步入中增长阶段。

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