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2014年三季度全国及各省市房地产行业政策汇总

地产来源:乐居时间:2014/10/7 责任编辑:heailian
摘要:由 于当时限贷政策尚未有实质松动,限购政策调整效果远远不如市场各方预期,尤其是对地方政府而言,市场低迷直接影响到土地出让收入和地方税收,为了进一步刺 激楼市,部分城市“救市”力度继续加码,进行二次调整。手段从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手,呈现多元 化、纵深化趋势。

2014 年9月30日下午,央行、银监会出台重磅救市文件,松绑限贷,文件内容提到:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下 限为贷款基准利率的0.7倍;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政 策;在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、 信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

央行此次救市,意义深远,力度重大。这是本轮房地产调整以来,第一次以中央层面发布救市政策,取消困扰市场已久的限贷政策,弥补单一限购政策取消的不足。从 力度上来看,不但首套房贷款利率下限被大幅下调,其认定方式也以改变,之前规则已被全部取消,而且对于已拥有二、三套及以上住房的家庭,也放开口子,可以 享受贷款,因此这次救市是非常彻底、全面地,刚需型、改善型、投资投机型群体都将受益。

就地方政府而言,实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势土崩瓦解,多数城市采取比较含蓄的“口头传达”、“微博”、“发布会”等方式宣布取消限购情况, 但无论采取哪种方式,政策执行力度都不含糊,至2014年9月底,全国46个限购城市中,仅北京上海、广州、深圳和三亚等5个城市仍然执行限购政策。

然 而对于取消限购,市场却反应平平,并没有出现之前成交大幅反弹或者暴增的情况。据CRIC监测,在已经取消的41个城市中,仅有11个城市调整限购政策之 后在成交数据上有所反应,分别是杭州、呼和浩特、济南、南宁、青岛、石家庄、长春、合肥、宁波、哈尔滨和贵阳。其中呼和浩特、济南、南宁和石家庄4个城市 在取消限购一两周内迅速冲高而后回落至正常水平。据我们调研结果显示,短期冲高的主要原因归结于限购取消之前无法备案和网签的成交单在取消限购之后集中释 放,并非新增成交所致。

由 于当时限贷政策尚未有实质松动,限购政策调整效果远远不如市场各方预期,尤其是对地方政府而言,市场低迷直接影响到土地出让收入和地方税收,为了进一步刺 激楼市,部分城市“救市”力度继续加码,进行二次调整。手段从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手,呈现多元 化、纵深化趋势。二次调整大致分为6类:

1、限购二次调整。取 消限购的风潮初期,部分城市并没有全面取消限购,而是根据自身的情况分类调整,比如取消城市部分区域、户型限购、放松限购执行力度、放开外地居民购房套 数、简化或者取消相关购房手续等。西安、宁波、杭州、青岛、南昌和无锡均由之前的部分取消限购调整为全面取消限购,进一步扩大购买者范围。

2、购房落户二次调整。海 口早在5月间便调整购房落户准入政策,无奈门槛高、范围窄,于市场并无太大作用,海口二次调整实行梯度购房入户,本省居民购买60平方米-90平方米住房 可落户2人,购买90平方米-120平方米住房可落户3人,购买120平方米以上可落户5人,相比于5月政策明确海南户籍居民购单套房120平方米以上可 落户5人更具有弹性和灵活性。

3、首套房贷款优惠,且适当放宽二套房贷款。限 购取消仅仅扩大了购买者的范围,于购房者而言,提高购买力是当务之急。部分城市在取消限购之后,着手调整“购买力”相关政策,贷款优惠是最有力的手段之 一。成都、广西、绍兴、江西和黄冈先后出台政策实施差别化住房信贷政策,优先满足首套房住房需求,给予不同程度的贷款优惠;适当放宽二套房贷款政策,促进 合理住房消费。其中绍兴和福建在给予贷款优惠的同时,还规定了“认房不认贷”,有效避免对改善型购房者的“误伤”。

4,契税减免。契税的减免直接降低了购房成本。在房地产市场日益下行的压力下,河北、海口和包头均不同程度的减免契税, 以活跃房地产市场,拉动地方经济的发展。

5,财政补贴。在楼市低迷,开发商被迫以价换量的市场情况下,政府发挥财政政策的引导作用必然对楼市产生积极影响。成都继铜陵、滁州、芜湖之后出台了十条财税政策措施,给予购房者贷款金额3%的财政补助。

6,政府出资去库存。2013 年土地市场的火热导致今年市场上新开工面积大增,供应量过剩,本就低迷的成交量加剧了各城市房地产市场库存压力。同时棚户区改造和保障性住房建设都是重要 的民生工程,为了对冲房地产下滑风险,即增加保障房供应量,降低政府自建成本,还可减少市场库存压力,缓解企业资金链紧张。绍兴、嘉兴、湖南湖北均在出 台的政策中涉及到了政府出资去库存内容,逐步取消保障性住房建设,鼓励通过货币安置政策,通过回购普通商品房做保障房,实现保障房供给。

通 过部分城市的二次调整可以看出,地方救市政策开始走向纵深化和多元化。二次调整政策虽不至于带来楼市基本面的变化,但无疑利好房地产市场,由于留给市场表 现时间较短,目前还未显现明显效果。如今,央行、银监会已经从中央层面出手,取消了执行多年的限贷政策,可以预计更多城市将跟进出台二次“救市”政策,且 效果将大大好于7、8月份。

展 望四季度,央行在国庆节前最后一刻出台如此重磅文件,短期市场状况可能发生重大变化,从北京的反应来看,我们认为各个地方政府将会马上跟进,出台符合当地 情况的配套措施,比如普通商品房标准的调整、契税的优惠等。四季度楼市成交量将出现明显的增长,房价降幅可能暂时止住。


标签:房地产 政策
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