2018年版珠海市城市更新运作路径及项目投资机会调查研究报告-中商产业研究院

内容概括

本研究咨询报告由中商产业研究院领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、国家海关总署、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中商情报网、全国及海外多种相关报纸杂志的基础信息等公布和提供的大量资料和数据，客观、多角度地对中国珠海市城市更新运作路径及项目市场进行了分析研究。报告在总结中国珠海市城市更新运作路径及项目行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国珠海市城市更新运作路径及项目行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。报告资料详实，图表丰富，既有深入的分析，又有直观的比较，为珠海市城市更新运作路径及项目企业在激烈的市场竞争中洞察先机，能准确及时的针对自身环境调整经营策略。

报告目录

第一章 2018年城市发展创新趋势分析 11

第一节城市开发创新思维分析 11

一、导入创新视野：重新衡量国际城市 11
二、城市创新纬度：智慧、协同与包容 18
三、城市战略创新：生态经济城市 20
四、城市经济创新：跨越资本驱动时代 20
五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆 21
六、城市文化创新：发挥创意能力的引领作用 22
七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果 24
八、城市治理创新：城市交通的全面解决方案 25
九、城市空间创新：多重空间的创新响应 26

第二节创新型城市建设的基本模式 27

一、工业创新主导型模式 27
二、服务创新主导型模式 27
三、文化创新主导型模式 28
四、科技创新主导型模式 28
五、机制创新主导型模式 28
六、多驱联动创新型模式 28

第二章中国城镇化发展形势分析 30

第一节中国城镇化发展进程 30

一、中国的城镇化进程分析 30
二、中国城市规模增长情况 30
三、中国重点城市经济指标 31
四、中国各地区城市建设情况 33
五、中国主要城市群发展情况 34
六、城镇化对国民经济的贡献 58

第二节中国城镇化发展的质量分析 60

一、城镇化质量的内涵界定 60
二、城镇化质量评价指标体系 60
三、中国城镇化质量评定分析 62
（一）主要城市城镇化质量现状 62
（二）城镇化质量评分指标情况 67

第三节中国城镇化产生的问题分析 73

一、中国城镇化建设特征分析 73
二、中国城镇化建设误区分析 77
三、中国城镇化模式困境分析 81
（一）城市区域发展失衡 81
（二）城市规模质量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 83
（四）资源环境问题突出 84
（五）城市治理能力滞后 84

第四节中国新型城镇化战略解读 86

一、新型城镇化要旨分析 86
二、新型城镇化特点和要求 86
三、新型城镇化的革新方向 88
四、新型城镇化的推动措施 89
五、新型城镇化改革突破口 90
（一）土地流转改革分析 90
（二）户籍制度改革分析 91
（三）城市群发展战略分析 92
（四）新型城镇化利益分配革新 93

第三章城市更新内涵理念分析 94

第一节城市更新的基本概念 94

一、城市更新概念的内涵 94
二、城市更新的主要内容 94
（一）城市产业结构调整 94
（二）城市功能定位调整 95
（三）确定城市适宜人口 95
（四）确定城市开发强度 95
（五）城市空间形象定位 95
（六）城市用地布局与结构调整 95
（七）城市道路交通系统更新 95
（八）城市文化复苏与更新 95
三、城市更新的目的 95
四、城市更新的分类 96
（一）整治类城市更新 96
（二）改建类城市更新 96
（三）拆建类城市更新 97
五、珠海城市更新方式 97
（一）变废为宝 97
（二）产业升级 97
（三）节约用地 98
（四）新建保障房 98
（五）穿衣戴帽 98
（六）公共配套 98

第二节城市更新的起源 99

一、城市更新的背景与发展阶段 99
二、城市更新的理论基础 100
三、中国城市更新兴起的原因及背景 101

第四章珠海市城市更新投资机会研究 103

第一节珠海市社会经济环境分析 103

一、珠海市国民经济发展情况 103
二、珠海市城市建设主要指标 103
三、珠海市城市人口增长情况 105
四、珠海市土地供应成交分析 105
（一）珠海市土地供应情况分析 105
（二）珠海市土地成交情况分析 107
（三）珠海市土地成交金额情况 110
五、珠海市城市更新市场发展现状 112
（一）珠海市固定资产投资情况 112
（二）珠海市房地产投资建设规模 113
（三）珠海市商品房销售面积分析 114
（四）珠海市商品房交易价格趋势 114

第二节珠海市城市发展战略规划 115

一、珠海市城市发展定位 115
二、珠海市各区域定位 116
三、珠海市城市发展目标 117
四、珠海市城市发展政策指引 117
五、珠海市城市发展布局 119
（一）交通体系规划 119
1、城市对外交通规划 119
2、城市道路交通规划 121
3、 2018年珠海市街道改造动态 124
（二）居住用地布局 124
（三）工业用地布局 126
（四）商业用地布局 127

第三节珠海市城市更新房地产企业机会分析 133

一、珠海市城市更新项目发展历程 133
二、珠海市城市更新近期重点地区 133
三、珠海市城市更新启动项目大全 134
（一）城中旧村改造项目 134
（二）整治类城市更新项目 134
（三）改建类城市更新项目 135
（四）拆建类城市更新项目 135
四、珠海市城市更新市场竞争形势 136
五、珠海市城市更新项目成功范例 138
（一）南屏“V12” 138
（二）前山（B区）旧村改建 138
六、珠海市正在推进的主要项目 139
（一）城市之心 139
（二）香洲渔港搬迁 140
（三）海滨泳场改造工程 141

第五章城市更新项目开发运作要点 143

第一节城市更新项目 143

一、城市更新项目价值链条 143
二、城市更新土地运营阶段 143
（一）前期准备 143
（二）拆迁实施 144
（三）开发实施 145

第二节城市更新主要的运作模式对比 146

一、城市发展基金模式 146
二、MUT模式 147
三、SUR模式 147
四、IDP模式 148

第三节项目盈利模式优劣势对比 148

一、城投自主进行一级开发 148
（一）模式运作流程 148
（二）模式利弊分析 149
二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率 150
（一）模式运作流程 150
（二）模式利弊分析 150
三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红 151
（一）模式运作流程 151
（二）模式利弊分析 152
四、城投取地自主进行二级开发 154
（一）模式运作流程 154
（二）模式利弊分析 154
五、城投取地转让变现 155
（一）模式运作流程 155
（二）模式利弊分析 155
六、合作取地进行二级开发 156
（一）模式运作流程 156
（二）模式利弊分析 156
七、BOT项目转让 156
（一）模式运作流程 156
（二）模式利弊分析 157

第六章全国旧城改造重点案例分析 158

第一节 “新天地”项目案例分析 158

一、项目地块特征 158
二、项目开发特点 158
三、项目开发成本 158
四、项目整体策略 159
（一）项目定位 159
（二）项目规划理念 159
（三）项目整体框架 159
五、“新天地”项目营销艺术 160
六、“新天地”项目成功效应 160

第二节中远两湾城项目案例分析 161

一、项目地块特征 161
二、项目开发特点 161
三、项目开发成本 162
四、项目整体规划 162
五、项目开发策略 163
六、项目经济评价 164

第三节江南新苑项目案例分析 164

一、项目地块特征 164
二、项目开发特点 165
三、项目设计分析 166
四、项目整体规划 168
五、物业经营统筹 171
六、项目事件营销 171

第四节金色夏威夷项目案例分析 172

一、项目地块特征 172
二、项目整体策略 173
三、商业项目策略 173
四、写字楼的策略 174
五、公寓策略分析 175
六、成功策略解读 175

第七章珠海市城市更新项目定位策略 176

第一节城市更新项目发展策略 176

一、区域发展配合整体规划 176
二、打造城市形象，创立区域品牌 177
三、保留传统文化，传承历史文明 177
四、以更新单元为单位进行规划 177
五、控制城市更新节奏 178

第二节城市更新项目区域战略定位 178

一、定位依据 178
二、战略定位 184
三、定位描述 186
四、主要目标 187
五、战略格局 188

第三节珠海城市主体功能区 192

一、提升完善区 193
二、集聚发展区 194
三、生态发展区 196
四、禁止开发区 198
五、各区主体功能定位 201

第四节城市功能与产业设置原则 201

一、区域特色原则 201
二、适当多样化原则 202
三、相对集中原则 202
四、互补发展原则 202

第五节现代产业体系打造计划 203

一、培育发展战略性新兴产业 203
二、优先发展高端服务业 203
三、加快发展高新技术产业 203
四、大力发展高端制造业 203
五、创新发展特色海洋经济和生态农业 204

第八章珠海市城市更新整体包装及推广策略 205

第一节招商引资策略 205

一、总体策略 205
二、策略具体分解 205
（一）规划为本、配套先行 205
（二）改善环境、吸引投资 205
（三）政府公关、游说外资 206
（四）整合园区、集群产业 206
三、招商操作要点 206

第二节整体包装策略 207

一、总体形象策略 207
二、历史文化概念包装建议 207
三、商业概念包装建议 207
四、现场包装建议 208
五、项目宣传及推广 208

第三节招商引资模式设计 210

一、招商项目设定 210
二、招商方式设定 211
（一）传统招商引资方式 211
（二）现代主要招商引资方式 211
（三）珠海市主要的招商方式 212
三、招商政策措施设定 212
四、招商形象展示设定 213
五、招商引资计划 214
（一）招商客户目标锁定 214
（二）招商区域目标锁定 214
（三）招商引资步骤 214

第四节项目招商应注意的几大问题 215

一、招商引资政府角色扮演的问题 215
二、“政策优惠”不如诚信服务 216
三、招商引资要有所选择 216
四、关注引资新变化 217

第九章珠海市更新项目经济模型研究 218

第一节项目地块地价估算 218

一、基准地价 218
二、项目地块价格修正 219
三、项目收入与投入 219

第二节项目价差 220

第三节项目的风险 220

第四节项目收益总结 221

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