一、商业地产的定义 31
二、商业地产的分类 31
三、商业地产的模式 32

一、中国GDP增长情况分析 32
二、工业经济发展形势分析 33
三、社会固定资产投资分析 34
四、全社会消费品零售总额 35
五、城乡居民收入增长分析 37
六、居民消费价格变化分析 38
七、对外贸易发展形势分析 38

一、人口环境分析 39
二、中国城镇化率 41

一、房地产土地政策分析 41
（一）调整住房公积金存贷款利率 41
（二）个人转让两年以上住房免征营业税 42
（三）《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 42
（四）《关于优化年住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展的通知》 42
（五）《不动产登记暂行条例》 42
（六）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 43
（七）《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》 43
（八）《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》 43
二、商业地产主要政策法规 43
三、商业地产区域政策分析 44
（一）北京商业地产发展政策 44
（二）上海商业地产发展政策 44
（三）深圳存量商业地产新规 45
（四）广州商业地产发展政策 45
（五）其他地区商业地产政策 46

一、商业用地指数趋势分析 47
二、商业用地供应规模分析 48
三、商业用地市场价格分析 49

一、房地产开发景气指数 51
二、房地产开发投资分析 51
三、房地产施、竣工面积分析 52
四、房地产销售面积及金额分析 53
五、房地产开发到位资金情况 55
六、房地产市场价格走势分析 55
七、商业地产行业存在的问题 56

一、商业地产行业发展历程 58
二、商业地产行业驱动因素 58
三、商业地产发展的必然性 60

一、商业地产市场现状分析 61
二、商业地产指数趋势分析 63
三、商业地产发展特点分析 64
四、商业地产进入调控视野 65
五、商业地产市场热点分析 66
六、商业地产市场形势分析 68
七、商业地产发展方向分析 69
八、社会零售对商业地产影响 73

一、商业地产开发投资额分析 74
二、商业地产销售面积分析 74
三、商业地产的销售额分析 75
四、商业地产销售价格分析 75
五、商业地产价格影响因素 76

一、房地产企业竞争格局分析 77
（一）房地产开发企业排名 77
（二）房地产品牌企业竞争 78
二、商业地产市场竞争态势分析 79
三、商业地产市场竞争全面升级 80
四、各大城市商业地产竞争态势 82
五、商业地产五大发展趋势分析 86
六、商业地产的全渠道模式分析 89

一、零散销售、统一经营 89
二、零散销售、各自经营 90
三、整体出售、整体经营 90
四、整体出租、整体经营 90
五、零散出租、各自经营 91

一、美国商业地产企业盈利模式分析 92
（一）商业地产企业盈利模式发展历程 92
（二）商业地产企业盈利模式特点分析 93
二、新加坡商业地产企业盈利模式分析 94
（一）商业地产企业盈利模式发展历程 94
（二）商业地产企业盈利模式特点分析 96

一、商业地产企业散售盈利模式 96
（一）散售模式类型分析 96
（二）散售模式适用物业 98
（三）散售模式的优劣势 98
二、商业地产企业整售盈利模式 99
（一）整售模式操作方式 99
（二）整售模式主要特点 99
（三）整售模式适用物业 100
（四）整售模式的优劣势 100

一、完全自营模式分析 101
（一）完全自营模式资源要求 101
（二）完全自营模式优劣势分析 102
二、自营+经营贷模式分析 102
（一）模式操作方式 102
（二）模式资源要求 103
（三）模式优劣势分析 103
三、资本运作模式分析 104
（一）资本运作模式操作方式 104
（二）资本运作模式优劣势分析 105

一、混合运作模式操作方式分析 105
二、混合运作模式主要特点分析 105
三、混合运作适用物业类型分析 106
四、混合运作模式优劣势分析 106

一、商业经营规划的布局顺序 108
二、商业经营规划的整体利益 108
三、商业规划的黄金分割定律 110
四、配套设施的作用与投入 111
五、商铺格局规划分析 112

一、商业地产项目经济测算 114
二、商业地产项目定价方式 115
三、商业地产项目经济效益 116

一、目标市场的选择策略 118
（一）集中化进入策略 118
（二）商品专业化策略 118
（三）市场专业化策略 118
（四）选择性进入策略 118
（五）市场全覆盖策略 119
二、项目开发商圈分析法 119
三、商业地产项目客户定位 125
（一）商圈范围界定 125
（二）消费者定位 125
（三）商家定位 126
（四）投资者定位 126
四、商业地产项目业态定位 126
（一）业态分类与特点 126
（二）项目的业态定位 129
（三）业态的合理构成 130
五、商业地产项目条件判断 131

一、商业地产消费者行为调查 134
二、销售与经营的平衡分析 135
三、商业物业商铺营销特性 135
四、商业项目营销推广流程 137
五、商业物业常用销售方式 140

一、商业地产项目招商特点 142
二、商业地产项目招商对象 142
三、商业地产项目招商流程 144
四、商业地产招商现存问题 144
五、商业地产项目招商策略 146
（一）项目招商通用策略 146
（二）购物中心招商策略 150
（三）写字楼的招商策略 153
（四）商业街的招商策略 158
（五）餐饮品牌招商策略 159

第二篇 细分市场篇 164

一、写字楼投资开发特性 164
二、写字楼投资开发背景 165
三、写字楼投资开发条件 166
四、写字楼项目投资开发 167
（一）写字楼投资策略 167
（二）写字楼产品定位 168
（三）写字楼市场需求 168
（四）写字楼市场供给 170
五、写字楼开发趋势预测 170

一、写字楼发展历程分析 171
二、写字楼错位竞争分析 172
三、甲级写字楼竞争分析 172
四、节能环保成新竞争点 175
五、写字楼发展特点分析 175

一、写字楼投资情况分析 180
二、写字楼市场建设规模 181
三、写字楼市场销售情况 182
四、写字楼市场价格情况 183
五、写字楼投资收益分析 184
（一）写字楼盈利模式 184
（二）写字楼投资成本 188
（三）写字楼投资回报率 189

一、写字楼投资前景分析 190
二、写字楼投资潜力分析 191
（一）大城市投资潜力 191
（二）中城市投资潜力 192
（三）小城市投资潜力 192
三、写字楼发展前景分析 193
（一）写字楼区域发展潜力 193
（二）郊区写字楼发展前景 193
（三）总部办公楼投资机会 194
四、写字楼发展趋势分析 196

一、商铺地产开发背景 198
二、商铺地产经营特点 198
三、商铺市场存在问题 200
四、商铺投资考虑因素 200
五、商铺地产投资技巧 201
六、商铺市场发展趋势 204

一、中国商业街主要类型 204
二、商业街发展特点分析 206
三、商业街存在问题分析 207
四、商业街主要表现形态 209
五、商业街投资收益分析 210
（一）商业街投资成本构成 210
（二）商业街投资回报率 210
（三）商业街盈利模式分析 211
（四）商业街运作成功策略 212
六、零售地产运行情况分析 215
七、零售地产市场趋势分析 215

一、投资商铺风险及对策分析 217
二、产权式商铺投资风险分析 218
（一）产权式商铺投资优势 218
（二）产权式商铺法律风险 219
（三）产权式商铺投资风险 221
三、七类商铺的投资回收形态 222
四、七类商铺的投资策略分析 224

一、购物中心调研与论证 229
二、购物中心立项与决策 229
三、购物中心选址与选型 229
四、购物中心规划与设计 230
五、购物中心融资与招商 232

一、购物中心发展阶段分析 232
二、购物中心开发投资情况 233
三、购物中心数量增长分析 234
四、购物中心体量变化趋势 235
五、购物中心商铺数量分析 235

一、购物中心分布及城市竞争力 236
（一）购物中心区域分布情况 236
（二）购物中心分布特点分析 237
（三）购物中心各城市竞争力 238
二、重点城市购物中心分布特征 240
（一）北京购物中心分布特征 240
（二）广州购物中心分布特征 241
（三）上海购物中心分布特征 242
（四）深圳购物中心分布特征 242
（五）天津购物中心分布特征 243
三、三四线购物中心发展现状 244
（一）三四线购物中心发展优势 244
（二）三四线购物中心供应格局 245
（三）三四线购物中心开发模式 246
（四）三四线MALL短培育周期 248

一、布局移动销售 248
二、线上线下融合打造全新经营模式 249
三、体验式、特色化成为购物中心进行差异化经营的主要突破点 250
四、社区型购物中心日益兴起 252
五、传统零售转型购物中心 254

一、购物中心盈利模式选择 255
二、购物中心投资成本构成 255
三、购物中心业态租金分析 258
四、购物中心的投资回报率 259

一、购物中心业态发展趋势 261
二、购物中心投资前景分析 261
三、购物中心投资潜力分析 262
（一）大城市投资潜力分析 262
（二）中城市投资潜力分析 263
（三）小城市投资潜力分析 263

一、中央商务区发展演化过程 264
（一）国内CBD演化过程 264
（二）国外CBD演化过程 264
二、中央商务区不同分类情况 265
三、中央商务区空间布局模式 265
四、中央商务区空间扩展方式 268
五、中央商务区开发强度分析 269
六、中央商务区发展活力分析 271
（一）城市CBD已建程度 271
（二）城市CBD在建程度 271
（三）城市CBD可建程度 272

一、中央商务区开发运作特点 272
二、中央商务区建设现状分析 273
三、中央商务区发展模式分析 273
四、中央商务区成功关键因素 274
五、中央商务区的投资回收期 276

一、国内中央商务区建设分析 277
（一）香港中央商务区建设分析 277
（二）上海中央商务区建设分析 277
（三）北京中央商务区建设分析 278
（四）深圳中央商务区建设分析 279
（五）广州中央商务区建设分析 279
（六）重庆中央商务区建设分析 280
（七）武汉中央商务区建设分析 280
二、国外中央商务区建设分析 280
（一）伦敦中央商务区建设分析 280
（二）曼哈顿中央商务区建设分析 281
（三）东京新宿中央商务区建设分析 281
三、中外比较对中国CBD的启示 281

一、中央商务区写字楼经济价值 282
二、中央商务区写字楼容量分析 285
三、中央商务区写字楼供求情况 285
四、中央商务区写字楼重点案例 286
五、中央商务区写字楼价格租金 288

一、中央商务区住宅主要标准 290
二、中央商务区住宅供求特点 292
三、中央商务区住宅市场走势 293
四、中央商务区住宅交易情况 293
五、中央商务区住宅价格租金 294

一、中央商务区商业楼供求分析 295
二、中央商务区商业地产的案例 298
三、中央商务区商业楼市场走势 300
四、中央商务区商业楼价格租金 301

一、投资开发背景 303
二、酒店开发模式 304
三、酒店资本运作 305

一、经营增长盈利模式 306
二、物业增值盈利模式 308
三、资本营运盈利模式 309
四、品牌创新盈利模式 309
五、集团建设盈利模式 310

一、经济型酒店投资收益 311
（一）经济酒店投入产出 311
（二）经济酒店投资回报 312
二、产权式酒店投资价值 313
三、酒店公寓投资回报模式 315

一、酒店市场投资特点 316
二、酒店市场投资技巧 317
三、星级酒店发展分析 318
（一）星级酒店经营情况 318
（二）星级酒店分布状况 319
（三）星级酒店分地区经济指标分析 320
（四）旅游城市星级酒店情况 321

一、酒店投资前景分析 323
二、中西部酒店投资潜力 324
三、二三线酒店投资潜力 325
第三篇 区域市场篇 327

一、房地产开发投资额情况 327
二、商业地产开发投资情况 327
（一）办公楼 327
（二）商业营业用房 328
三、商业地产项目成交情况 328

一、办公楼开发销售情况 329
（一）施工面积 329
（二）竣工面积 330
（三）销售面积 330
（四）销售金额 330
二、写字楼市场发展现状分析 331
（一）写字楼的成交情况分析 331
（二）写字楼的租售情况分析 331
（三）写字楼供需及空置情况 332
（四）写字楼的市场前景分析 333

一、北京城市重点商圈分析 334
二、商业营业用房开发销售情况 336
（一）施工面积 336
（二）竣工面积 336
（三）销售面积 337
（四）销售金额 337
三、商铺市场发展现状分析 337
（一）商铺待售面积分析 337
（二）商铺租金价格分析 338
（三）商铺发展前景分析 339

一、商业地产发展趋势分析 340
二、商业地产发展前景分析 340

一、房地产开发投资额情况 341
二、商业地产开发投资情况 341
（一）办公楼 341
（二）商业营业用房 342

一、办公楼开发销售情况 342
（一）施工面积 342
（二）竣工面积 343
（三）销售面积 343
（四）销售金额 343
二、写字楼市场发展现状分析 344
（一）写字楼成交情况分析 344
（二）写字楼供需情况分析 345
（三）写字楼租金价格分析 346
（四）写字楼市场前景分析 347

一、上海城市重点商圈分析 348
二、商业营业用房开发销售情况 349
（一）施工面积 349
（二）竣工面积 349
（三）销售面积 349
（四）销售金额 350
三、商铺市场发展现状分析 350
（一）商铺供需情况分析 350
（二）商铺租金价格分析 351
（三）商圈市场前景分析 352

一、商业地产发展趋势分析 352
二、商业地产发展前景分析 353

一、房地产开发投资额情况 354
二、商业地产开发投资额情况 354
（一）办公楼 354
（二）商业营业用房 355

一、办公楼开发销售情况 355
（一）施工面积 355
（二）竣工面积 355
（三）销售面积 356
（四）销售金额 356
二、写字楼市场发展现状分析 357
（一）写字楼成交情况分析 357
（二）写字楼供需情况分析 357
（三）写字楼租金价格分析 358
（四）写字楼市场前景分析 359

一、广州城市重点商圈分析 359
二、商业营业用房开发销售情况 361
（一）施工面积 361
（二）竣工面积 362
（三）销售面积 362
（四）销售金额 362
三、商铺市场发展现状分析 363
（一）商铺供需情况分析 363
（二）商铺租金价格分析 364
（三）商圈市场前景分析 364

一、商业地产发展趋势分析 365
二、商业地产发展前景分析 365

一、房地产开发投资额情况 366
二、商业地产开发投资情况 366
（一）办公楼 366
（二）商业营业用房 367
三、商业地产项目成交情况 367

一、办公楼开发销售情况 368
（一）施工面积 368
（二）竣工面积 368
（三）销售面积 368
（四）销售金额 369
二、写字楼市场发展现状分析 369
（一）写字楼成交情况分析 369
（二）写字楼供需情况分析 370
（三）写字楼租售价格分析 370
（四）写字楼市场前景分析 371

一、深圳城市重点商圈分析 372
二、商业营业用房开发销售情况 372
（一）施工面积 372
（二）竣工面积 373
（三）销售面积 373
（四）销售金额 374
三、商铺市场发展现状分析 374
（一）商铺供需情况分析 374
（二）商铺租金价格分析 375
（三）商圈市场前景分析 376

一、房地产开发投资额情况 378
二、商业地产开发投资情况 378
（一）办公楼 378
（二）商业营业用房 379

一、办公楼开发销售情况 379
（一）施工面积 379
（二）竣工面积 379
（三）销售面积 380
（四）销售金额 380
二、写字楼市场发展现状分析 381
（一）写字楼项目成交情况 381
（二）写字楼供需空置情况 382
（三）写字楼租售价格分析 383
（四）写字楼市场前景分析 383

一、天津城市重点商圈分析 384
二、商业营业用房开发销售情况 385
（一）施工面积 385
（二）竣工面积 386
（三）销售面积 386
（四）销售金额 387
三、商铺市场发展现状分析 387
（一）商铺供应情况分析 387
（二）商铺租金价格分析 388
（三）商圈市场前景分析 389

一、商业地产发展趋势分析 389
二、商业地产发展前景分析 389

一、房地产开发投资额情况 391
二、商业地产开发投资情况 391
（一）办公楼 391
（二）商业营业用房 392

一、办公楼开发销售情况 392
（一）施工面积 392
（二）竣工面积 392
（三）销售面积 393
（四）销售金额 393
二、写字楼市场发展现状分析 394
（一）写字楼供需情况分析 394
（二）写字楼租金价格分析 395
（三）写字楼市场前景分析 395

一、杭州城市重点商圈分析 396
二、商业营业用房开发销售情况 397
（一）施工面积 397
（二）竣工面积 397
（三）销售面积 397
（四）销售金额 398
三、商铺市场发展现状分析 398
（一）商铺供需及空置分析 398
（二）商铺租金及售价分析 399
（三）商圈发展趋势分析 400

一、商业地产发展趋势分析 400
二、商业地产发展前景分析 401

一、房地产开发投资额情况 402
二、商业地产开发投资情况 402
（一）办公楼 402
（二）商业营业用房 403
三、商业地产发展情况分析 403

一、办公楼开发销售情况 404
（一）施工面积 404
（二）竣工面积 404
（三）销售面积 405
（四）销售金额 405
二、写字楼市场发展现状分析 405
（一）写字楼供需及空置情况 405
（二）写字楼租金及售价分析 407
（三）写字楼的市场前景分析 407

一、重庆城市重点商圈分析 408
二、商业营业用房开发销售情况 409
（一）施工面积 409
（二）竣工面积 410
（三）销售面积 410
（四）销售金额 411
三、商铺市场发展现状分析 411
（一）商铺供需情况分析 411
（二）商铺租金价格分析 412
（三）商圈市场前景分析 413

一、房地产开发投资额情况 415
二、商业地产开发投资情况 415
（一）办公楼 415
（二）商业营业用房 416
三、商业地产成交情况分析 416

一、办公楼开发销售情况 416
（一）施工面积 416
（二）竣工面积 417
（三）销售面积 417
（四）销售金额 418
二、写字楼市场发展现状分析 418
（一）写字楼供需情况分析 418
（二）写字楼租售价格分析 419
（三）写字楼市场前景分析 420

一、成都城市重点商圈分析 420
二、商业营业用房开发销售情况 422
（一）施工面积 422
（二）竣工面积 422
（三）销售面积 423
（四）销售金额 423
三、商铺市场发展现状分析 423
（一）商铺供需情况分析 423
（二）商铺租金价格分析 424
（三）商圈发展前景分析 425

一、商业地产发展趋势分析 426
二、商业地产发展前景分析 426

一、房地产开发投资额情况 428
二、商业地产开发投资情况 428
（一）办公楼 428
（二）商业营业用房 429
三、商业地产成交情况分析 429

一、办公楼开发销售情况 429
（一）施工面积 429
（二）竣工面积 430
（三）销售面积 430
（四）销售金额 430
二、写字楼市场发展现状分析 431
（一）写字楼供需情况分析 431
（二）写字楼租售价格分析 432
（三）写字楼市场前景分析 432

一、武汉城市重点商圈分析 433
二、商业营业用房开发销售情况 434
（一）施工面积 434
（二）竣工面积 434
（三）销售面积 434
（四）销售金额 435
三、商铺市场发展现状分析 435
（一）商铺供需情况分析 435
（二）商铺租金价格分析 436
（三）商圈市场前景分析 437

一、商业地产发展趋势分析 437
二、商业地产发展前景分析 438

一、房地产开发投资额情况 439
二、商业地产开发投资情况 439
（一）办公楼 439
（二）商业营业用房 440
三、商业地产成交情况 440

一、办公楼开发销售情况 440
（一）施工面积 440
（二）竣工面积 441
（三）销售面积 441
（四）销售金额 442
二、写字楼市场发展现状分析 442
（一）写字楼供需及空置情况 442
（二）写字楼租金及售价分析 443
（三）写字楼的市场前景分析 444

一、南京城市重点商圈分析 444
二、商业营业用房开发销售情况 445
（一）施工面积 445
（二）竣工面积 446
（三）销售面积 446
（四）销售金额 447
三、商铺市场发展现状分析 447
（一）商铺供需情况分析 447
（二）商铺租金价格分析 448
（三）商圈发展前景分析 449

一、商业地产发展趋势分析 449
二、商业地产发展前景分析 450
第四篇 企业竞争篇 451

一、企业基本情况分析 451
（一）企业发展背景分析 451
（二）企业发展历程分析 451
二、项目获取与开发分析 452
（一）项目选址标准分析 452
（二）项目获取途径分析 452
（三）项目获取优势资源和商业操作 453
三、企业发展模式及战略 453
（一）融资模式分析 453
（二）运营模式分析 454
（三）盈利模式分析 454
（四）战略合作伙伴 454
（五）品牌发展战略 456
四、万达订单地产模式 457
（一）运作流程 457
（二）推广分析 457
（三）应用要求 458
（四）优劣势分析 458
五、企业产品与市场分析 459
（一）主要产品类型设计 459
（二）产品组合构成分析 461
（三）自持/销售比例分析 461
（四）项目业态组合分析 461
（五）当前主要商家构成 463
（六）项目操作特点/周期 463
六、企业经营情况分析 464
七、企业竞争优势分析 465
八、企业战略方向分析 466
九、万达广场案例分析 466
（一）沈阳万达广场——败笔与转型 466
（二）北京万达广场——盈利模式典范 470
（三）宁波万达广场——第三代产品升级 473

一、企业概况与历史沿革 475
二、企业总体经营情况分析 477
（一）项目经营情况分析 477
（二）企业收入利润分析 478
（三）企业资产负债分析 478
（四）企业偿债能力分析 479
三、企业在内地发展的项目 479
四、企业在内地市场发展策略 482
（一）内地市场发展路径分析 482
（二）内地市场土地策略分析 483
（三）内地项目商业模式分析 484

一、企业概况与历史沿革 485
（一）中粮置业发展概述 485
（二）中粮集团地产战略 486
（三）中粮置业发展路线 488
二、企业资本与扩张策略 488
（一）企业资本策略分析 488
（二）企业扩张策略分析 489
三、企业产品定位与经营 490
（一）品牌核心内涵与特征 490
（二）战略目标与组合策略 491
（三）产品结构形态分析 492
（四）企业经营策略创新 492
四、企业的经营情况分析 493
五、企业主流产品线分析 495
（一）商业综合体分析 495
（二）都市综合体分析 495
（三）区域性城市综合体分析 496
六、大悦城商业模式分析 496
（一）商业模式的基本特征 496
（二）商业模式的核心价值 497
（三）模式核心竞争力评价 497
（四）模式发展瓶颈与难题 498
七、大悦城系列重点项目 499
（一）北京西单大悦城分析 499
（二）北京朝阳大悦城分析 503
（三）沈阳中街大悦城分析 505
（四）天津大悦城分析 508
（五）上海大悦城分析 510
（六）杭州大悦城分析 513
（七）成都大悦城分析 514

一、企业概况与历史沿革 516
（一）SOHO中国发展概述 516
（二）SOHO中国地产战略 517
（三）SOHO中国发展路线 518
二、企业资本与扩张策略 519
三、企业产品定位与经营 520
（一）战略目标与发展策略 520
（二）产品结构形态分析 521
（三）企业经营策略创新 522
四 企业的经营情况分析 522
五、企业主流产品线分析 523
六、企业商业模式分析 524
（一）商业模式基本特征 524
（二）商业模式开发流程 524
七、企业盈利模式分析 524
（一）开发选址分析 524
（二）销售和售后分析 525
八、企业已建项目统计 525
九、企业重点案例分析 525
（一）银河SOHO分析 525
（二）望京SOHO分析 526
（三）SOHO世纪广场分析 526

一、企业概况与历史沿革 527
（一）中国国贸发展概述 527
（二）中国国贸地产战略 528
（三）中国国贸发展路线 528
二、企业产品定位与经营 529
（一）战略目标与发展策略 529
（二）产品结构形态分析 529
（三）企业经营策略创新 530
三、企业主流产品线分析 530
四、企业的经营情况分析 531
五、企业商业模式分析 531
（一）商业模式基本特征 531
（二）商业模式开发流程 531
（三）企业盈利模式特点 532
六、国贸中心案例分析 532

一、企业概况与历史沿革 533
（一）世贸股份发展概述 533
（二）世贸股份地产战略 534
（三）世贸股份发展路线 534
二、企业资本与扩张策略 534
三、企业产品定位与经营 535
（一）战略目标与发展策略 535
（二）产品结构形态分析 535
（三）企业经营策略创新 535
四、企业的经营情况分析 536
五、企业主流产品线分析 536
六、企业商业模式分析 537
（一）商业模式基本特征 537
（二）商业模式开发流程 537
（三）企业盈利模式特点 538
七、企业重点案例分析 538
（一）上海世茂国际广场 538
（二）北京世贸大厦 538

一、企业概况与历史沿革 539
（一）陆家嘴发展概述 539
（二）陆家嘴地产战略 539
（三）陆家嘴发展路线 539
二、企业产品定位与经营 540
（一）战略目标与发展策略 540
（二）产品结构形态分析 540
三、企业经营情况分析 542
（一）主要物业经营情况 542
（二）主要经营指标分析 543
四、企业商业模式分析 545
（一）商业模式基本特征 545
（二）商业模式开发流程 545
五、企业重点案例分析 545
（一）96广场 545
（二）1885文化休闲中心 546

一、企业概况与历史沿革 546
（一）金融街发展概述 546
（二）金融街地产战略 547
（三）金融街发展路线 547
二、企业资本与扩张策略 548
三、企业产品定位与经营 549
（一）战略目标与发展策略 549
（二）企业经营策略创新 549
四、企业经营情况分析 550
五、企业商业模式分析 552
（一）商业模式基本特征 552
（二）商业模式开发流程 552
（三）企业盈利模式特点 552
六、北京金融街案例分析 553
第五篇 趋势前景篇 554

一、商业地产融资的意义 554
二、商业地产融资需求分析 554
三、商业地产融资渠道分析 555
四、商业地产多元化融资流程 556
五、商业地产市场融资新平台 558
（一）商业抵押担保证券CMBS 558
（二）商业地产基金融资模式 560
六、商业地产市场融资形势 561

一、商业地产企业上市融资必要性 562
二、商业地产企业上市融资模式 564
三、商业地产企业上市融资效果 568
四、商业地产企业上市融资风险 570
（一）买壳上市的风险 570
（二）IPO形式的风险 571

一、房地产信托融资模式分析 572
（一）房地产信托融资模式类型 572
（二）房地产信托融资模式优劣势 575
二、商业地产信托融资情况分析 576
（一）房地产信托发行全貌分析 576
（二）房地产信托季度发行规模 577
（三）房地产信托季度余额规模 578
（四）房地产信托平均收益率 579
三、房地产信托资金运用方式 580
四、房地产信托资金投资方式 580
五、房地产信托项目分布 581
六、房地产信托兑付分析 583
七、地产类信托兑付风险与房地产调控高度相关 583

一、商业地产的固有特性 584
（一）高收益高风险并存 584
（二）商业与地产有机结合 584
（三）开发是基础/运营是关键 585
（四）资金需求巨大 585
二、商业地产融资的现实困境 585
三、突破困境的有效途径分析 586
四、商业地产融资基金待推广 588

一、商业地产投资风险 588
（一）开发商经验不足 588
（二）同质化/空置率高 589
（三）资金链压力较大 589
二、商业地产投资策略 590
（一）商业地产投资运作 590
（二）各业态投资攻略 613
（三）投资注意事项 617

一、促进房地产市场长期繁荣因素 621
二、中国房地产业中长期发展目标 622
三、中长期中国房地产市场发展展望 623

一、未来商业地产将向城市综合体转型 626
二、未来商业地产发展机遇与挑战 627
三、未来商业地产发展走向预测 628

一、商业地产投资规模预测 630
二、商业地产销售面积预测 630
三、商业地产销售额预测分析 631

图表 1 年中国国内生产总值及增长变化趋势图 33
图表 2 年国内生产总值构成及增长速度统计 33
图表 3 年中国规模以上工业增加值月度增长速度 34
图表 4 年中国固定资产投资（不含农户）变化趋势图 35
图表 5 年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 36
图表 6 年中国城镇居民人均可支配收入增长趋势图 37
图表 7 年中国居民消费价格月度变化趋势图 38
图表 8 年中国货物进出口总额变化趋势图 39
图表 9 年中国人口总量增长趋势图 40
图表 10 年全国人口数及其构成 40
图表 11 年中国城镇化率变化趋势图 41
图表 12 中国商业地产主要法律法规 44
图表 13 年中国商用土地指数趋势图 47
图表 14 年国有建设用地供应情况 48
图表 15 年中国建设用地供应结构图 48
图表 16 年中国国有土地出让面积和出让价款统计 49
图表 17 年商用与住宅土地平均楼板价比 50
图表 18 年商用土地平均溢价率比 50
图表 19 年不同用途房地产开发投资构成统计 52
图表 20 年中国房地产开发企业房屋施工面积统计 53
图表 21 年中国房地产开发企业房屋竣工面积统计 53
图表 22 年中国按用途分商品房销售面积统计 54
图表 23 年中国按用途分商品房销售额统计 54
图表 24 年中国房地产开发企业到位资金增速趋势图 55
图表 25 年6月中国部分大中城市新建商品住宅价格 56
图表 26 中国商业地产发展阶段分析 58
图表 27 年中国商业地产指数趋势图 64
图表 28 年中国零售商信心指数 74
图表 29 年中国商业营业用房投资额分析 74
图表 30 年中国商业营业用房销售面积统计 75
图表 31 年中国商业营业用房销售额统计 75
图表 32 年中国商业营业用房销售价格统计 76
图表 33 年中国房地产开发企业前十强 78
图表 34 年中国房地产行业领导公司品牌 78
图表 35 年中国国有房地产公司品牌价值TOP10 79
图表 36 北京商贸零售业态与经济发展轨迹 82
图表 37 上海人均GDP与商业地产业态关系 83
图表 38 深圳商业发展阶段与经济增速 84
图表 39 广州商业地产发展阶段与人均GDP 85
图表 40 武汉商业地产发展阶段分析 85
图表 41 商业地产商全渠道转型模式 89
图表 42 西蒙房地产集团（SPG）和波士顿房地产集团（BXP）发展历程 93
图表 43 嘉德臵地地产+金融模式发展历程 94
图表 44 嘉德集团旗下分支机构和业务类型 95
图表 45 商业地产散售模式优缺点情况 99
图表 46 商业地产各种盈利模式指标对比分析 107
图表 47 城市购物中心商业业态组合 130
图表 48 地区购物中心商业业态组合 131
图表 49 Lifestyle Center商业业态组合 131
图表 50 写字楼运营管理能力示意图 166
图表 51 年中国写字楼物业指数 169
图表 52 年上半年中国写字楼物业情况 169
图表 53 年中国办公楼竣工面积统计 170
图表 54 年中国办公楼投资完成额统计 180
图表 55 年中国写字楼施工面积统计 181
图表 56 年中国写字楼新开工面积统计 182
图表 57 年中国写字楼竣工面积统计 182
图表 58 年中国办公楼销售面积统计 183
图表 59 年中国办公楼销售额统计 183
图表 60 年中国办公楼年均销售价格变化趋势图 184
图表 61 写字楼需求类型及因素 185
图表 62 写字楼需求投资者类型情况 185
图表 63 写字楼直接处置型模式 186
图表 64 写字楼运营模式 186
图表 65 写字楼盈利模式整体示意图 186
图表 66 写字楼盈利模式影响因素 187
图表 67 写字楼可持续盈利模式分析 187
图表 68 写字楼盈利案例研究 188
图表 69 写字楼运营管理费用情况 189
图表 70 中国购物中心发展历史 233
图表 71 年商业地产投资和房地产投资增速对比 234
图表 72 年中国购物中心数量情况统计 234
图表 73 1985-年中国购物中心体量变化趋势 235
图表 74 1985-年购物中心商铺数量变化趋势 236
图表 75 中国主要购物中心区域分布 237
图表 76 年全球各城市在建购物中心面积前20位 238
图表 77 年全球在建购物中心面积前十强城市（万平方米） 239
图表 78 中国购物中心发展潜力城市排名情况 239
图表 79 北京市开业购物中心体量分布 241
图表 80 广州市购物中心体量分布 242
图表 81 上海市购物中心体量分布 242
图表 82 深圳市购物中心体量分布 243
图表 83 天津市购物中心体量分布 243
图表 84 三四线购物中心业态的SWOT分析 244
图表 85 一线地产商设备项目各层级市场份额对比 246
图表 86 国内主要三四线购物中心开发模式 246
图表 87 开发商对移动终端发展趋势的看法 249
图表 88 连锁百强销售额和网络零售销售额分别占社会零售总额比重 250
图表 89 开发商眼中购物中心运营的关键因素 251
图表 90 电子商务对实体商务的影响 251
图表 91 消费者对购物中心的位置选择 253
图表 92 开发商对购物中心的看法 253
图表 93 实体零售上市企业营业收入和利润增长均进入下滑通道 254
图表 94 购物中心各业态的单店面积与租金的关系 259
图表 95 购物中心业态多元化趋势 261
图表 96 中央商务区的分类情况 265
图表 97 城市空间结构理论分析示意图 268
图表 98 新宿及拉德方斯CBD开发成熟时间 276
图表 99 国内CBD开发建设时间 277
图表 100 国内主要CBD写字楼容量比较 285
图表 101 年重点城市零售物业未来及现有供应量统计 301
图表 102 年中国住宿和餐饮业固定资产投资统计 303
图表 103 年中国国内和入境游客统计 304
图表 104 投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险比较分析 315
图表 105 年中国星级饭店经营情况统计 318
图表 106 中国星级饭店经营情况平均指标统计 318
图表 107 年全国各省市星级饭店数量统计 319
图表 108 年各地区星级饭店经营情况统计 320
图表 109 年中国重点旅游城市星级饭店统计 321
图表 110 年北京市房地产开发投资规模统计 327
图表 111 年北京市办公楼开发投资规模统计 328
图表 112 年北京市商品营业用房开发投资规模统计 328
图表 113 年北京商业和办公楼市场成交情况 329
图表 114 年北京市办公楼施工面积统计 329
图表 115 年北京市办公楼竣工面积统计 330
图表 116 年北京市办公楼销售面积统计 330
图表 117 年北京市办公楼销售金额统计 331
图表 118 年上半年北京写字楼成交情况 331
图表 119 年北京市甲级写字楼租金指数变化趋势图 332
图表 120 年北京写字楼主要租赁成交案例 332
图表 121 年北京写字楼供应量、净吸纳量及空置率对比图 333
图表 122 年北京写字楼市场新增供给情况 334
图表 123 年北京市商业营业用房施工面积统计 336
图表 124 年北京市商业营业用房竣工面积统计 336
图表 125 年北京市商业营业用房销售面积统计 337
图表 126 年北京市商业营业用房销售金额统计 337
图表 127 年北京市商业营业用房待售面积统计 338
图表 128 年分季度北京市商铺租金及空置率对比图 338
图表 129 年北京市购物中心首层租金指数 339
图表 130 年北京市商铺市场新增供给情况 339
图表 131 年上海市房地产开发投资规模统计 341
图表 132 年上海市办公楼开发投资规模统计 341
图表 133 年上海市商业营业用房开发投资规模统计 342
图表 134 年上海市办公楼施工面积统计 342
图表 135 年上海市办公楼竣工面积统计 343
图表 136 年上海市办公楼销售面积统计 343
图表 137 年上海市办公楼销售金额统计 344
图表 138 年上海写字楼一手成交情况 344
图表 139 年上海写字楼整栋交易案例 345
图表 140 年上海市写字楼租赁成交情况 345
图表 141 2000-年上海甲级写字楼新增供应、吸纳量和空置率情况 346
图表 142 年上海甲级写字楼租金指数 347
图表 143 年上海市商业营业用房施工面积统计 349
图表 144 年上海市商业营业用房竣工面积统计 349
图表 145 年上海市商业营业用房销售面积统计 350
图表 146 年上海市商业营业用房销售金额统计 350
图表 147 年上海市高端购物中心新增供应、吸纳量及空置率情况 351
图表 148 2002-年上海商圈零售租金指数 351
图表 149 年广州市房地产开发投资规模统计 354
图表 150 年广州市办公楼开发投资规模统计 354
图表 151 年广州市商业营业用房开发投资规模统计 355
图表 152 年广州市办公楼施工面积统计 355
图表 153 年广州市办公楼竣工面积统计 356
图表 154 年广州市办公楼销售面积统计 356
图表 155 年广州市办公楼销售金额统计 356
图表 156 年广州市写字楼租赁成交案例 357
图表 157 1996-年广州甲级写字楼空置率走势及供需面积 358
图表 158 1998-年广州甲级写字楼租金指数变化趋势图 359
图表 159 年广州市商业营业用房施工面积统计 361
图表 160 年广州市商业营业用房竣工面积统计 362
图表 161 年广州市商业营业用房销售面积统计 362
图表 162 年广州市商业营业用房销售金额统计 363
图表 163 1993-年广州购物中心供应及存量变化趋势图 363
图表 164 年广州购物中心首层租金指数 364
图表 165 年广州预计入市项目统计 365
图表 166 年深圳市房地产开发投资规模统计 366
图表 167 年深圳市办公楼开发投资规模统计 366
图表 168 年深圳市商业营业用房开发投资规模统计 367
图表 169 年深圳商业地产成交情况 367
图表 170 年深圳市办公楼施工面积统计 368
图表 171 年深圳市办公楼竣工面积统计 368
图表 172 年深圳市办公楼销售面积统计 369
图表 173 年深圳市办公楼销售金额统计 369
图表 174 年深圳市写字楼市场成交情况 369
图表 175 1999-年深圳甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率情况 370
图表 176 2001-年深圳甲级写字楼租金指数变化趋势图 371
图表 177 年深圳市商业营业用房施工面积统计 373
图表 178 年深圳市商业营业用房竣工面积统计 373
图表 179 年深圳市商业营业用房销售面积统计 373
图表 180 年深圳市商业营业用房销售金额统计 374
图表 181 2002-年深圳市优质零售物业供应与存量统计 374
图表 182 年深圳市优质零售物业空置率及体验式占比情况 375
图表 183 年深圳优质零售物业租金指数变化趋势图 376
图表 184 年天津市房地产开发投资规模统计 378
图表 185 年天津市办公楼开发投资规模统计 378
图表 186 年天津市商业营业用房开发投资规模统计 379
图表 187 年天津市办公楼施工面积统计 379
图表 188 年天津市办公楼竣工面积统计 380
图表 189 年天津市办公楼销售面积统计 380
图表 190 年天津市办公楼销售金额统计 380
图表 191 年天津写字楼市场在售项目 381
图表 192 年天津市写字楼市场租赁成交案例 382
图表 193 2000-年天津市写字楼供给、吸纳及空置率情况 382
图表 194 年天津甲级写字楼租金指数 383
图表 195 年天津市商业营业用房施工面积统计 386
图表 196 年天津市商业营业用房竣工面积统计 386
图表 197 年天津市商业营业用房销售面积统计 386
图表 198 年天津市商业营业用房销售金额统计 387
图表 199 2001-年天津市优质商业物业供应量和存量变化趋势图 388
图表 200 年天津市优质商业物业租金及空置率 388
图表 201 年杭州市房地产开发投资规模统计 391
图表 202 年杭州市办公楼开发投资规模统计 391
图表 203 年杭州市商业营业用房开发投资规模统计 392
图表 204 年杭州市办公楼施工面积统计 392
图表 205 年杭州市办公楼竣工面积统计 393
图表 206 年杭州市办公楼销售面积统计 393
图表 207 年杭州市办公楼销售金额统计 393
图表 208 年杭州市优质写字楼新增供应、净吸纳量及空置率情况 394
图表 209 年杭州市优质写字楼租金及增长率 395
图表 210 年杭州市商业营业用房施工面积统计 397
图表 211 年杭州市商业营业用房竣工面积统计 397
图表 212 年杭州市商业营业用房销售面积统计 398
图表 213 年杭州市商业营业用房销售金额统计 398
图表 214 年杭州市购物中心新增供应、净吸纳量及空置率情况 399
图表 215 年杭州市购物中心首层租金及增长率 400
图表 216 年重庆市房地产开发投资规模统计 402
图表 217 年重庆市办公楼开发投资规模统计 402
图表 218 年重庆市商业营业用房开发投资规模统计 403
图表 219 年重庆市办公楼施工面积统计 404
图表 220 年重庆市办公楼竣工面积统计 404
图表 221 年重庆市办公楼销售面积统计 405
图表 222 年重庆市办公楼销售金额统计 405
图表 223 年重庆甲级写字楼供需及空置情况 406
图表 224 年重庆写字楼各区空置率对比 407
图表 225 年重庆市商业营业用房施工面积统计 409
图表 226 年重庆市商业营业用房竣工面积统计 410
图表 227 年重庆市商业营业用房销售面积统计 411
图表 228 年重庆市商业营业用房销售金额统计 411
图表 229 年重庆市商铺分区空置率情况 412
图表 230 年重庆商圈租金指数变化趋势图 412
图表 231 年重庆新增入市项目统计 413
图表 232 年成都市房地产开发投资规模统计 415
图表 233 年成都市办公楼开发投资规模统计 415
图表 234 年成都市商业营业用房开发投资规模统计 416
图表 235 年成都市商业地产成交情况 416
图表 236 年成都市办公楼施工面积统计 417
图表 237 年成都市办公楼竣工面积统计 417
图表 238 年成都市办公楼销售面积统计 417
图表 239 年成都市办公楼销售金额统计 418
图表 240 年成都市甲级写字楼供需情况及空置率走势 418
图表 241 年成都市甲级写字楼租金指数 420
图表 242 年成都市商业营业用房施工面积统计 422
图表 243 年成都市商业营业用房竣工面积统计 422
图表 244 年成都市商业营业用房销售面积统计 423
图表 245 年成都市商业营业用房销售金额统计 423
图表 246 年成都零售物业租金指数 424
图表 247 年成都市高新区预计入市项目统计 425
图表 248 年武汉市房地产开发投资规模统计 428
图表 249 年武汉市办公楼开发投资规模统计 428
图表 250 年武汉市商业营业用房开发投资规模统计 429
图表 251 年武汉市办公楼施工面积统计 429
图表 252 年武汉市办公楼竣工面积统计 430
图表 253 年武汉市办公楼销售面积统计 430
图表 254 年武汉市办公楼销售金额统计 430
图表 255 年武汉市优质写字楼新增供应、吸纳量及空置率情况 431
图表 256 年武汉市优质写字楼新增供应、吸纳量及空置率情况 432
图表 257 武汉市商业营业用房施工面积统计 434
图表 258 年武汉市商业营业用房竣工面积统计 434
图表 259 年武汉市商业营业用房销售面积统计 435
图表 260 年武汉市商业营业用房销售金额统计 435
图表 261 年武汉市购物中心新增供应、吸纳量及空置率情况 436
图表 262 年武汉市购物中心首层租金及增长率 437
图表 263 年南京市房地产开发投资规模统计 439
图表 264 年南京市办公楼开发投资规模统计 439
图表 265 年南京市商业营业用房开发投资规模统计 440
图表 266 年南京商业地产成交情况 440
图表 267 年南京市办公楼施工面积统计 441
图表 268 年南京市办公楼竣工面积统计 441
图表 269 年南京市办公楼销售面积统计 441
图表 270 年南京市办公楼销售金额统计 442
图表 271 2002-年南京市优质写字楼供需情况 443
图表 272 年南京市优质写字楼租金及增长率 444
图表 273 年南京市商业营业用房施工面积统计 446
图表 274 年南京市商业营业用房竣工面积统计 446
图表 275 年南京市商业营业用房销售面积统计 446
图表 276 年南京市商业营业用房销售金额统计 447
图表 277 2000-年南京市购物中心供应、吸纳及空置率情况 448
图表 278 年南京市购物中心首层租金及空置率 449
图表 279 年大连万达集团资产与收入情况 465
图表 280 年大连万达集团商业物业收入情况 465
图表 281 年恒隆地产有限公司分部情况表 478
图表 282 年恒隆地产有限公司收入与利润统计 478
图表 283 年恒隆地产有限公司资产与负债统计 478
图表 284 年恒隆地产有限公司偿债能力情况 479
图表 285 年中粮地产（集团）股份有限公司分行业经营情况 494
图表 286 年中粮地产（集团）股份有限公司分地区经营情况 494
图表 287 年中粮地产（集团）股份有限公司收入与利润统计 494
图表 288 年中粮地产（集团）股份有限公司资产与负债统计 495
图表 289 沈阳大悦城业态分布表 495
图表 290 西单大悦城消费群体分析图 502
图表 291 上海大悦城目标人群 511
图表 292 上海大悦城项目定位 511
图表 293 上海大悦城IT体验 512
图表 294 上海大悦城各楼层业态分布 513
图表 295 SOHO中国发展历程 519
图表 296 年SOHO中国有限公司收入与资产统计 523
图表 297 年国贸股份有限公司收入与利润统计 531
图表 298 年国贸股份有限公司资产与负债统计 531
图表 299 年世贸股份有限公司收入与利润统计 536
图表 300 年世贸股份有限公司资产与负债统计 536
图表 301 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司陆家嘴区域开发示意图 541
图表 302 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司产品结构情况 541
图表 303 年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司分产品情况表 544
图表 304 年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司分地区情况表 544
图表 305 年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司收入利润统计 544
图表 306 年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司资产负债统计 545
图表 307 年金融街控股股份有限公司分产品情况表 551
图表 308 年金融街控股股份有限公司分地区情况表 551
图表 309 年金融街控股股份有限公司收入利润统计 551
图表 310 年金融街控股股份有限公司资产负债统计 551
图表 311 私募基金的优势和劣势 561
图表 312 IPO的优势和劣势 561
图表 313 年房地产信托新增规模及占比趋势图 577
图表 314 年房地产信托季度新增规模趋势图 578
图表 315 年各季度房地产信托余额及占比趋势图 579
图表 316 年信托收益率变化情况 580
图表 317 房地产信托投资方式占比 581
图表 318 年三季度集合资金房地产信托所在地区分布情况 582
图表 319 - 2018年房地产信托到期规模 583
图表 320 2019-2023年中国商业地产投资规模预测 630
图表 321 2019-2023年中国商业营业用房销售面积预测 631