2019-2023年大连市房地产行业发展研究报告-中商产业研究院

内容概括

2018年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%），增速比1-5月份回落0.5个百分点。房地产开发企业房屋施工面积637563万平方米，同比增长4.3%，增速比1-5月份回落1个百分点；房地产开发企业房屋竣工面积32941万平方米，下降13.8%，降幅扩大0.5个百分点；房地产开发企业房屋新开工面积67479万平方米，下降15.8%，降幅收窄0.2个百分点；商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%；商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。

大连市房地产开发投资1429.3亿元，下降16.4%；房地产开发施工面积6279.7万平方米，比上年下降1.8%；竣工面积726.3万平方米，下降30.6%；商品房销售面积746.4万平方米，下降38.9%，其中住宅销售面积670.7万平方米，下降39.2%；大连市商品房销售额687.9亿元，下降31.9%，其中住宅销售额598.4亿元，下降31%。

伴随着中国对于高科技产业的大力支持以及高铁和地铁等基础设施的快速发展，住宅和写字楼的需求不断增长。投资者对于中国大陆一线和主要的二线城市以及沿海发达城市的房地产市场持谨慎乐观态度。《2018年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》显示，上海和北京分别连续三年位列第一和第三，深圳和广州则继 2018年闯入四强之后再次位列第二和第四。36座城市中，只有排名前四的城市在投资前景方面获得了“良好”的评价。

展望未来十年市场形势，预计将发生两个趋势性的转变：一是居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，住房市场不会出现整体崩盘。二是供求形势由“供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，房价结构调整不可避免。

大连房地产市场目前处于波谷恢复期，目前整体市场都是在围绕去库存做文章，在此过程中也出现了新一轮的分化。大连楼市表面看是供过于求，实则是东三省经济衰退的真实写照。当地土地财政成重要推手，国家的利好政策并未给大连楼市带来实质性的扭转，后市转好还需数月时间观察。

报告目录

第一章中国房地产行业发展概述 9

第一节中国房地产景气指数分析 9

第二节中国房地产开发投资分析 9

第三节中国房地产开发资金来源 11

第四节中国房地产建筑面积分析 12

一、房地产开发企业房屋施工面积 12
二、房地产开发企业房屋竣工面积 12
三、房地产开发企业房屋新开工面积 13

第五节中国房地产销售情况分析 14

一、房地产商品房销售面积 14
二、房地产商品房销售金额 15

第二章中国二三线城市房地产发展概述 17

第一节中国二三线城市土地市场 17

一、一线城市土地市场交易情况 17
二、二三线城市土地市场概况 17
三、不同类型城市土地成交溢价情况 17

第二节中国二三线城市房地产市场 18

一、二三线城市房地产市场成交情况 18
二、二三线城市不同面积区间户型成交情况 18
三、二三四线城市商品住宅库存情况 19
四、房地产企业城市布局新动态 20

第三节中国二三线城市房地产市场价格分析 20

一、全国大中城市房地产价格变动分析 20
二、二三线城市房地产市场价格分析 22

第四节中国二三线城市房地产市场开发模式 23

一、城市综合体的模式 23
二、城市发展运营商的模式 23
三、城投的模式 24
四、城中村的模式 24

第三章大连市房地产市场环境分析 26

第一节大连市房地产地域环境分析 26

一、地理位置 26
二、地形特征 26
三、生态气候 26
四、自然资源 26

第二节大连市房地产宏观经济环境分析 28

一、大连市GDP增长情况 28
二、大连市固定资产投资 28
三、大连市居民收入情况 29
四、大连市产业结构分析 29

第三节大连市房地产市场政策环境分析 30

一、房地产政策环境综述 30
（一）行政色彩的干预措施逐渐剔除，硬政策退出房地产 30
（二）保障性住房建设、房地产市场中长期制度建设取得进展 31
二、地方政府出台房地产调控政策 32
三、全国土地政策解读 33
四、保障性住房主要政策 34
五、大连市房地产重要政策分析 35

第四节大连市房地产行业社会环境分析 36

一、人口数量分析 36
二、消费市场分析 36
三、招商引资情况 37
四、居民住房情况 37

第四章大连市土地市场分析 39

第一节大连市城市规划布局 39

一、大连市中心城区整体布局 39
（一）大连市中心城区空间结构及发展策略 39
（二）大连市各城区定位及重点发展方向 40
二、大连市远期建设规划 40

第二节大连市土地成交分析 41

一、成交地块规划用途 41
二、成交地块用地面积 43
三、成交地块建筑面积 45
四、成交地块的容积率 47
五、成交地块受让单位 49

第三节大连市土地成交价格 50

一、成交地块的起始价 50
二、成交地块的成交价 52
三、地块的成交楼面价 54

第五章大连市房地产市场分析 57

第一节大连市房地产建设分析 57

一、大连市房地产投资额分析 57
二、大连市房地产建设规模分析 57
三、大连市房地产销售情况分析 58
（一）商品房销售面积 58
（二）商品房销售额 58
四、大连市房地产开发重点企业 58

第二节大连东港区房地产建设分析 59

一、东港区房地产发展概况 59
二、东港区房地产发展现状 60
三、东港区房地产企业分析 60
四、东港区房地产项目分析 61
五、东港区房地产价格分析 62
六、东港区房地产发展趋势 63

第三节大连高新技术产业园区建设分析 64

一、产业园区基本情况 64
二、产业园区建设规模 64
三、产业园区发展规划 65
四、产业园区发展目标 66

第四节大连市商业营业用房建设分析 66

一、大连市写字楼市场分析 66
二、大连市商铺市场分析 67
三、大连市酒店市场分析 68

第六章大连市重点楼盘分析 69

第一节中国铁建国滨苑 69

一、楼盘基本概况 69
二、楼盘建设规模 69

第二节绿地中心 70

一、楼盘基本概况 70
二、楼盘建设规模 70

第三节中信海港城 71

一、楼盘基本概况 71
二、楼盘建设规模 72

第四节维多利亚公馆 72

一、楼盘基本概况 72
二、楼盘建设规模 73

第五节水晶郦湾 74

一、楼盘基本概况 74
二、楼盘建设规模 75

第六节四季

?上东 75
一、楼盘基本概况 75
二、楼盘建设规模 75

第七节金地艺境 76

一、楼盘基本概况 76
二、楼盘建设规模 76

第八节枫阳万嘉 77

一、楼盘基本概况 77
二、楼盘建设规模 77

第七章大连市房地产重点企业分析 78

第一节亿达集团有限公司 78

一、企业基本情况 78
二、企业开发项目 78

第二节福佳集团有限公司 80

一、企业基本情况 80
二、企业开发项目 81

第三节大连中连房地产开发有限公司 82

一、企业基本情况 82
二、企业开发项目 82

第四节大连利丰房地产开发有限公司 83

一、企业基本情况 83
二、企业开发项目 84

第五节大连新星房地产开发集团有限公司 85

一、企业基本情况 85
二、企业开发项目 86

第八章中国二三线城市房地产市场投资分析 87

第一节中国二三线城市房地产投资环境分析 87

一、投资吸引力 87
二、经济发展 87
三、房地产投资 88
四、限购政策影响情况 88
五、商品房销售 90
六、土地市场 90
七、人口与城市化 91
八、居民购买力 91
九、人均可支配收入 92
十、未来走势展望 92

第二节中国二三线城市房地产市场投资机遇 92

一、二三线城市成房地产市场投资热点 92
二、二三线城市房地产市场发展潜力 93
三、二三线城市未来将成房企投资重点 93

第三节中国二三线城市商业地产投资分析 93

一、二三线城市商业地产投资机会 93
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 94
三、二三线城市商业地产投资建议 96

第九章年大连市房地产市场前景分析 97

第一节中国房地产市场发展前景及趋势分析 97

一、中国房地产未来发展前景 97
二、中国房地产未来发展趋势 98
三、中国房地产投资前景分析 99

第二节大连市房地产市场需求前景及趋势 101

一、大连市房地产市场需求前景 101
二、大连市房地产市场需求趋势 102

第十章年大连市房地产投资风险及策略分析 104

第一节年大连市房地产市场的投资风险 104

第二节年大连市房地产市场风险规避及控制策略 105

第三节年大连市房地产发展策略建议 106

第十一章大连市房地产企业发展战略分析 108

第一节企业应对房地产周期波动的策略 108

一、资本运作策略 108
二、土地储备策略 108
三、业务组合策略 109
四、区域互补策略 110

第二节房地产企业发展管理分析 111

一、成本控制策略 111
二、定价策略分析 116
三、竞争策略分析 120
四、并购重组策略 122
五、融资策略分析 125
六、资本运作策略 127

第三节房地产企业战略规划策略分析 128

一、战略综合规划 128
二、技术开发战略 129
三、区域战略规划 129
四、产业战略规划 129
五、营销品牌战略 130
六、竞争战略规划 131

图表目录

图表 1 年中国房地产开发综合景气指数走势 9
图表 2 年中国房地产开发投资完成额变化趋势图 10
图表 3 年中国房地产投资开发增速变化趋势图 10
图表 4 年中国不同地区房地产投资额完成情况 10
图表 5 年中国房地产开发企业到位资金增长率变化趋势图 11
图表 6 年中国房地产开发企业到位资金构成统计表 11
图表 7 年中国房地产开发企业房屋施工面积统计表 12
图表 8 年中国房地产开发企业房屋施工面积统计表 12
图表 9 年中国房地产开发企业房屋竣工面积统计表 13
图表 10 年中国房地产开发企业房屋竣工面积统计表 13
图表 11 年中国房地产开发企业房屋新开工面积统计表 14
图表 12 年中国房地产开发企业房屋新开工面积统计表 14
图表 13 年中国房地产商品房销售面积变化趋势图 15
图表 14 年中国商品房销售面积统计表 15
图表 15 年中国东中西部地区房地产商品房销售面积统计表 15
图表 16 年中国房地产开发企业商品房销售额变化趋势图 16
图表 17 年中国房地产商品房销售额统计表 16
图表 18 年不同类型城市土地成交溢价率变化趋势图 18
图表 19 年中国二线城市不同面积区间的户型成交套数占比情况 19
图表 20 年中国三线城市不同面积区间的户型成交套数占比情况 19
图表 21 年中国70个大中城市新建商品住宅价格指数 21
图表 22 年中国70个大中城市二手住宅价格指数 22
图表 23 年大连市地区生产总值变化趋势图 28
图表 24 年大连市固定资产投资变化趋势图 29
图表 25 年大连市居民收入情况统计表 29
图表 26 年大连市三大产业结构增加值统计表 30
图表 27 年影响房地产行业的重要政策 31
图表 28 年中国各地房地产调控政策松绑统计 32
图表 29 年中国发布的主要保障性住房政策 34
图表 30 年大连市年末常住人口数量统计表 36
图表 31 年大连市社会消费品零售总额情况统计表 37
图表 32 年大连市实际利用外资投资额变化趋势图 37
图表 33 年大连市居民住房情况统计表 38
图表 34 大连市各城区定位及重点发展方向一览表 40
图表 35 年大连市部分成交地块规划用途统计 42
图表 36 年大连市部分成交地块建设用地面积统计表 43
图表 37 年大连市部分成交地块规划建筑面积统计表 45
图表 38 年大连市部分成交地块容积率统计表 47
图表 39 年大连市部分成交地块受让单位统计表 49
图表 40 年大连市部分成交地块起始价统计表 51
图表 41 年大连市部分成交地块成交价统计表 53
图表 42 年大连市部分成交地块成交楼面价统计表 55
图表 43 年大连市房地产投资额统计表 57
图表 44 年大连市房地产建筑面积统计表 57
图表 45 年大连市商品销售面积统计表 58
图表 46 年大连市商品房销售额统计表 58
图表 47 大连市房地产开发重点企业统计表 59
图表 48 年大连市东港区房地产价格统计表 63
图表 49 年大连市星级饭店统计表 68
图表 50 中国铁建国滨苑项目示意图 69
图表 51 绿地中心项目示意图 70
图表 52 中信海港城项目项目示意图 72
图表 53 恒力?维多利亚公馆项目示意图 73
图表 54 龙湖?水晶郦湾项目示意图 74
图表 55 四季?上东项目示意图 75
图表 56 金地艺境项目示意图 76
图表 57 枫阳万嘉项目示意图 77
图表 58 亿达集团有限公司基本情况 78
图表 59 亿达?第一郡项目示意图 79
图表 60 亿达?蓝湾镇项目示意图 80
图表 61 福佳集团有限公司基本情况 81
图表 62 福佳?新城项目示意图 82
图表 63 大连中连房地产开发有限公司基本情况 82
图表 64 自然天城项目示意图 83
图表 65 大连利丰房地产开发有限公司基本情况 84
图表 66 国安宜居项目示意图 85
图表 67 大连新星房地产开发集团有限公司基本情况 85
图表 68 年中国主要大中城市土地成交情况 91
图表 69 年中国36个城市投资前景排名情况 100

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