2015-2020年海南省棚户区改造项目运营及投资机会研究报告-中商产业研究院

内容概括

棚户区通常是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大，环境脏乱差的区域。棚户区改造就是指以改善人民群众居住环境为前提，在确保公共利益、维护社会公平的原则下，落实城市总体规划、增强城市功能、提升城市形象，强调改造主体多元化，寻求经济、物质环境、社会及自然环境可持续发展的综合效益的城市更新行为。

通过海南省上下的共同努力，以棚户区改造为重点的海南城镇保障性住房建设实现良好开局。截至2015年2月底，海南全省城镇保障性住房建设已开工3676套（其中棚户区改造已开工建设1878套），基本建成2140套，分别占计划任务的10.11%和13.02%。

《2015年海南省住房城乡建设工作报告》中提出，2015年全省拟计划开工建设城镇保障性住房3.63万户，其中棚户区改造3.29万户，计划基本建成各类城镇保障性住房1.64万套。2015年海口棚户区（城中村）改造计划总数29个。2015年棚改计划目标中，续建项目5个，分别为五源河片区、海秀棚户区（秀英段）、海秀棚户区（龙华段）、灵山镇片区（一期）、流水坡片区。2015年三亚将重点推进东岸城中村、海坡村、月川村、临春片区等18个棚户区改造项目，2016-2017年将重点改造阳光海岸、港务局等20个项目，这38个项目将投入631亿元的改造资金。

2014年至2017年，海南省将继续加大棚户区改造性安居工程投入力度，进一步加快推进危旧房改造，建立健全分层次、多渠道的住房保障体系。未来四年全省计划改造各类棚户区16.12万户、2105.83万平方米。《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》提出至2017年末，基本实现棚户区常住人口户均拥有或租住一套住房，基本解决低收入家庭和无房户的住房问题，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。

报告目录

第一章棚户区改造概念综述 10

第一节棚户区改造的概念 10

一、棚户区改造的形成 10
二、棚户区改造的范围 10
三、棚户区改造的要求 10
四、棚户区改造的进程 11

第二节国家棚户区改造的政策措施 12

一、棚户区改造的政策 12
二、棚户区改造的意义 12
三、棚户区改造的目标 12
四、棚户区改造的挑战 13
五、棚户区改造的措施 13

第二章海南省城市发展背景环境 14

第一节海南省城市发展经济水平 14

一、海南省区域经济发展水平 14
二、海南省固定资产投资 14
三、海南省产业结构分析 15
四、工业经济运行情况 16
五、城乡居民收支水平 17

第二节海南省城市生态环境分析 18

一、地理位置 18
二、自然环境 18
三、生态景观 20
四、资源分布 20

第三节海南省棚户区改造政策环境 21

一、《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》 21
二、海南再次下调公积金存贷利率 22
三、《关于严格规范土地一级开发管理的通知》 23
四、《海口市地下空间开发利用规划》 24
五、城镇建设用地需避让优质耕地 25

第四节海南省棚户区改造社会环境 25

一、人口数量分析 25
二、消费市场分析 26
三、招商引资情况 26
四、居民住房情况 27

第三章海南省土地市场分析 28

第一节海南省城市规划布局 28

一、海口 28
二、三亚 30

第二节海南省土地供应分析 33

一、土地推出情况 33
二、土地推出分布 34

第三节海南省土地成交分析 34

一、土地成交状况 34
二、土地成交分布 35

第四节土地价格体系分析 36

一、土地基准地价 36
二、土地标定地价 36
三、土地交易地价 37
四、土地拍卖地价 37

第四章海南省

第一节海南省房地产投资开发分析 38

第二节海南省房地产市场供需分析 38

一、房地产供应状况 38
（一）施工面积分析 38
（二）竣工面积分析 39
二、商品房销售情况 39
（一）销售面积分析 39
（二）销售金额分析 39
三、房地产成交分析 40
（一）住宅成交情况 40
（二）商业营业用房成交情况 40
（三）办公楼成交情况 41
四、二手房市场分析 41

第三节海南省房地产楼盘分析 42

一、海南省楼市成交情况 42
二、海南省楼市销售排名 43

第四节海南省房地产价格走势 44

第五节海南省安居

工程建设情况 45
一、保障房项目开工情况 45
二、保障房项目建设动态 46
（一）海口保障房项目永和花园交房 46
（二）三亚投资4亿元建保障房 46

第五章海南省棚户区改造规划 48

第一节海南省城市更新现状 48

一、海南省城镇化水平 48
二、海南省城市更新进展 48

第二节海南省棚户区改造规划 49

一、海南省棚户区改造规模 49
二、海南省棚户区改造规划 51
三、海南省棚户区改造方式 52
四、海南省棚户区资金需求 52
五、海南省棚户区用地需求 54
六、海南省棚户区改造优惠政策 55
（一）资金 55
（二）土地 56
（三）税收 56
（四）安置补偿 56
（五）配套设施建设 57
（六）服务绿色通道 57
七、海南省棚户区改造最新进展 58

第三节海南省棚户区改造的机会分析 58

一、棚户区改造给房企带来的利好 58
二、海南省棚户区改造近期目标 58
三、海南省棚户区改造重点区域 60
四、海南省棚户区改造启动重点项目 61

第六章棚户区改造的运作模式与支持系统 63

第一节棚户区改造的运作模式 63

一、棚户区改造三种运作模式 63
二、发挥政府主导的特殊作用 63
三、采用市场化运作的新途径 65

第二节棚户区改造的保障机制 67

一、棚户区改造的土地利用运作机制 67
（一）政府运作模式 67
（二）企业运作模式 68
（三）混合主体模式 68
二、棚户区改造项目的社会评价机制 68
三、棚户区改造与住房保障的联动机制 70

第三节棚户区改造的综合支持系统 73

一、建立综合支持系统应遵循的原则 73
二、建立综合支持系统的核心内容 74

第四节棚户区改造拆迁补偿模式分析 80

一、补偿方式分析 80
（一）货币补偿 80
（二）产权调换 80
二、安置方式分析 81
（一）就地安置 81
（二）异地安置 81

第五节棚户区

公共设施开发运营模式 81
一、工程项目融资代建制 81
二、村民投资参股经营模式 81
三、PFI (私人主动融资) 82
四、分阶段的建设时序控制 83

第七章海南省棚户区改造运作策略研究 84

第一节棚户区改造对房地产的影响 84

一、对房地产市场供给的影响 84
二、对房地产市场需求的影响 84
三、对房地产价格走势的影响 85

第二节棚户区改造难点分析 85

一、拆迁安置难点 85
二、商业运作难点 86
三、规划设计风险大 86
四、融资难点 86

第三节棚户区改造难点对策 87

一、政府的作用 87
二、开发商的角色 89
三、被拆迁人的配合 90

第四节棚户区改造项目开发运作要点 91

一、棚户区改造项目价值链条 91
二、棚户区改造土地运营阶段 92
（一）前期准备 92
（二）拆迁实施 93
（三）开发实施 94

第八章海南省棚户区改造项目定位策略 96

第一节棚户区改造项目发展策略 96

一、区域发展配合整体规划 96
二、打造城市形象，创立区域品牌 96
三、保留传统文化，传承历史文明 96
四、统筹棚改和城镇化建设 96
五、整合多种资源，促进旅游业发展 96

第二节棚户区改造项目区域战略定位 97

一、定位描述 97
二、实现方式 97
三、效益评估 98

第三节区域形象定位 98

一、定位思路 98
二、形象因素 98
三、定位阐述 99

第四节城市功能与产业设置原则 99

一、区域特色原则 99
二、适当多样化原则 100
三、相对集中原则 100
四、互补发展原则 100

第五节区域城市功能与产业结构定位 100

一、可发展的功能与产业 100
（一）城市功能设置 100
（二）产业设置 101
二、功能与产业配置 102
（一）基础功能 102
（二）核心功能 102
（三）相关功能 103

第九章棚户区改造案例分析 104

第一节灵山片区旧城改造项目 104

一、棚户区改造背景 104
二、棚户区改造规划及规模 104
三、棚户区改造现状分析 104

第二节美兰区演丰镇(墟)片区旧城改造项目 105

一、棚户区改造背景 105
二、棚户区改造规划及规模 105
三、棚户区改造现状分析 106

第三节龙华区海织小区棚改项目 107

一、棚户区改造背景 107
二、棚户区改造规划及规模 107
三、棚户区投资规模分析 107

第四节龙华区滨涯村旧城改造项目 108

一、棚户区改造背景 108
二、棚户区改造规划及规模 108
三、棚户区改造目标分析 108

第五节阳光海岸旧城改造项目 108

一、棚户区改造背景 108
二、棚户区改造规划及规模 109
三、棚户区改造现状分析 109

第十章海南省棚户区改造项目整体包装及推广策略 110

第一节招商引资策略 110

一、总体策略 110
二、策略具体分解 110
（一）规划为本、配套先行 110
（二）改善环境、以地招商 110
（三）外引内联、项目促建 111
（四）动开发、板块出世 111
三、招商操作要点 111

第二节整体包装策略 112

一、总体形象策略 112
二、商业概念包装建议 112
三、现场包装建议 113
四、项目宣传及推广 113

第三节招商引资模式设计 114

一、招商项目设定 114
二、招商方式设定 115
（一）传统招商引资方式 115
（二）现代主要招商引资方式 115
（三）项目主要的招商方式 116
三、招商政策措施设定 116
四、招商形象展示设定 117
五、招商引资计划 117
（一）招商客户目标锁定 117
（二）招商区域目标锁定 118

第四节项目招商应注意的几大问题 118

一、招商引资政府角色扮演的问题 118
二、“政策优惠”不如诚信服务 119
三、招商引资要有所选择 119
四、关注引资新变化 120

图表目录

图表 1 中国棚户区改造进程示意图 11
图表 2 2010-2015年海南省地区生产总值增长趋势图 14
图表 3 2010-2015年海南省固定资产投资额统计 15
图表 4 2014年海南省产业结构分析图 16
图表 5 2015年海南省产业结构分析图 16
图表 6 2010-2014年海南省工业增加值统计 17
图表 7 2010-2014年海南省居民收入情况统计 17
图表 8 2010-2014年海南省居民人均消费支出情况统计 18
图表 9 海南省矿产资源情况统计 21
图表 10 2010-2014年海南省人口数量统计 26
图表 11 2010-2014年海南省社会消费品零售总额统计 26
图表 12 2010-2014年海南省城乡居民人均住宅面积情况统计 27
图表 13 海口市城镇职能统计 28
图表 14 海口市工业区布局统计 29
图表 15 三亚市城镇职能统计 30
图表 16 三亚市各片区、组团发展策略统计 31
图表 17 三亚市滨海地区发展规划 33
图表 18 海南省国有建设用地使用权公开出让情况统计 33
图表 19 海南省国有建设用地使用权公开出让地块分布 34
图表 20 海南省国有建设用地使用权公开出让成交情况统计 35
图表 21 海南省国有建设用地使用权公开出让成交地块分布统计 36
图表 22 2010-2015年海南省房地产开发投资额统计 38
图表 23 2010-2015年海南省房屋施工面积统计 38
图表 24 2010-2014年海南省房屋竣工面积统计 39
图表 25 2010-2015年海南省房屋销售面积统计 39
图表 26 2010-2015年海南省房屋销售金额统计 40
图表 27 2010-2014年海南省住宅销售情况统计 40
图表 28 2010-2014年海南省商业营业用房销售情况统计 40
图表 29 2010-2014年海南省办公楼销售情况统计 41
图表 30 2015年海南省部分二手房源情况统计 41
图表 31 2014-2015年海南省二手房房价变化趋势图 42
图表 32 2015年海南省楼市交易情况统计表 43
图表 33 2015年海口市楼盘销售排名 44
图表 34 2015年三亚市楼盘销售排名 44
图表 35 2014-2015年海南省房价变化趋势图 45
图表 36 2013-2014年海南省保障房项目建设情况统计 45
图表 37 2010-2014年海南省城镇化率增长趋势图 48
图表 38 2014-2017年海南省各类棚户区改造计划汇总表 51
图表 39 2014-2017年海南省城市棚户区改造计划汇总表 51
图表 40 2014-2017年海南省各类棚户区改造投资测算表 53
图表 41 2014-2017年海南省各类棚户区改造土地供应需求统计 54
图表 42 2014-2017年海南省各市县棚户区改造面积统计 60
图表 43 2015年海南省城市集中成片棚户区/危旧房棚户区改造计划项目 61
图表 44 2015年海南省非集中成片棚户区/危旧房棚户区改造计划项目 62
图表 45 2015年海南省城中村棚户区（危旧房）改造规划表 62
图表 46 棚户区改造项目价值链示意图 92
图表 47 棚户区改造土地运营前期准备阶段内容情况表 92
图表 48 前期准备工作流程示意图 93
图表 49 棚户区改造土地运营拆迁实施阶段内容情况表 93
图表 50 拆迁实施阶段工作流程示意图 94
图表 51 棚户区改造土地运营开发实施阶段内容情况表 94
图表 52 开发实施阶段工作流程示意图 95
图表 53 海南省产业发展方向统计 101
图表 54 美兰区演丰镇(墟)片区旧城改造项目规划效果图 106

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