9
一、商业地产的定义 9
二、商业地产的分类 9
三、商业地产的模式 9

投资背景 10
一、商业地产行业发展历程 10
二、商业地产行业驱动因素 10
（一）外部驱动因素分析 10
（二）内部价值潜力分析 12
三、商业地产发展的必然性 13

 14
一、商业地产市场现状分析 14
二、商业地产发展特点分析 15
三、商业地产进入调控视野 16
四、商业地产市场热点分析 17
五、商业地产市场形势分析 19

 20
一、零散销售、统一经营 20
二、零散销售、各自经营 20
三、整体出售、整体经营 21
四、整体出租、整体经营 21
五、零散出租、各自经营 22

 23
一、商业地产企业散售盈利模式 23
（一）一般散售模式分析 23
（二）带租约销售模式分析 23
（三）带回报销售模式分析 24
（四）散售模式适用物业 24
（五）散售模式优劣势 25
二、商业地产企业整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特点 26
（三）整售模式适用物业 26
（四）整售模式优劣势 27

 27
一、完全自营模式分析 27
（一）完全自营模式资源要求 27
（二）完全自营模式优劣势分析 28
二、自营+经营贷模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式资源要求 30
（三）模式优劣势分析 30
三、资本运作模式分析 30
（一）资本运作模式操作方式 30
（二）资本运作模式优劣势分析 31

 32
一、混合运作模式操作方式分析 32
二、混合运作模式主要特点分析 32
三、混合运作适用物业类型分析 32
四、混合运作模式优劣势分析 32

 33

 34
一、商业经营规划的布局顺序 34
二、商业经营规划的整体利益 34
三、商业规划的黄金分割定律 36
四、配套设施的作用与投入 37
五、商铺格局规划分析 38

 40
一、商业地产项目经济测算 40
二、商业地产项目定价方式 41
三、商业地产项目经济效益 42

 44
一、目标市场的选择策略 44
（一）集中化进入策略 44
（二）商品专业化策略 44
（三）市场专业化策略 44
（四）选择性进入策略 44
（五）市场全覆盖策略 44
二、项目开发商圈分析法 45
三、商业地产项目客户定位 50
（一）商圈范围界定 50
（二）消费者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投资者定位 52
四、商业地产项目业态定位 52
（一）业态分类与特点 52
（二）项目的业态定位 55
（三）业态的合理构成 56
五、商业地产项目条件判断 58

 60
一、商业地产消费者行为调查 60
二、销售与经营的平衡分析 61
三、商业物业商铺营销特性 62
四、商业项目营销推广流程 64
五、商业物业常用销售方式 67

 68
一、商业地产项目招商特点 68
二、商业地产项目招商对象 69
三、商业地产项目招商流程 70
四、商业地产招商现存问题 71
五、商业地产项目招商策略 72
（一）项目招商通用策略 72
（二）购物中心招商策略 76
（三）写字楼的招商策略 80
（四）商业街的招商策略 84
（五）餐饮品牌招商策略 86

 88

 90
一、地理位置 90
二、生态气候 90
三、资源分布 90

 92
一、拉萨市GDP增长情况 92
二、拉萨市固定资产投资 92
三、拉萨市居民收入情况 93
四、拉萨市产业结构分析 93

 93
一、铁路 93
二、公路 94
三、城市公共交通 94

 95
一、拉萨市人口数量及结构 95
二、拉萨市家庭支出结构 96
三、拉萨市外来人口情况 96

 97

 103

 103
一、城市建设用地面积 103
二、居住用地面积 104
三、工业用地面积 104
四、商业服务业设施用地面积 105

 106
一、拉萨市房地产投资额分析 106
二、拉萨市房地产建设规模分析 106
三、拉萨市保障房建设情况分析 106
四、拉萨市房地产开发重点企业 107
五、拉萨市房地产市场价格分析 107

 108
一、拉萨市产业园区分布情况 108
二、拉萨市产业园区建设规模 108
三、拉萨市产业园区发展规划 109

 110
一、拉萨市商品房销售情况 110
二、拉萨市住宅销售情况 110

 111
一、拉萨市商业地产市场发展现状 111
二、拉萨商业地产蓬勃发展全面开花 111
三、拉萨商业地产市场发展尚不规范 113

 115

 117

 118

酒店市场分析 120
一、拉萨市星级酒店市场规模 120
二、拉萨市高星级酒店数量统计 120
三、拉萨市高星级酒店平均房价 120
四、拉萨市高星级酒店平均出租率 121
五、拉萨市部分星级酒店名单 121

 122

城市综合体分析 123

 124

 126
一、投资状况及增速 126
二、房地产供应状况 126
三、房地产成交状况 127
四、分区域投资状况 127

 128
一、投资吸引力 128
二、经济发展 128
三、房地产投资 128
四、商品房销售 129
五、土地市场 129
六、人口与城市化 130
七、限购政策影响 130
八、居民购买力 132
九、人均可支配收入 132
十、未来走势展望 133

 134
一、资本运作策略 134
二、土地储备策略 134
三、业务组合策略 135
四、区域互补策略 136

 137
一、成本控制策略 137
二、定价策略分析 142
三、竞争策略分析 146
四、并购重组策略 148
五、融资策略分析 151
六、资本运作策略 153

 154
一、战略综合规划 154
二、技术开发战略 155
三、区域战略规划 155
四、产业战略规划 155
五、营销品牌战略 156
六、竞争战略规划 157

 159
一、商业地产融资的意义 159
二、商业地产融资需求分析 159
三、商业地产融资渠道分析 160
四、商业地产多元化融资流程 161
五、商业地产市场融资新平台 163
（一）商业抵押担保证券CMBS 163
（二）商业地产基金融资模式 165

 166
一、商业地产企业上市融资必要性 166
二、商业地产企业上市融资模式 168
三、商业地产企业上市融资效果 172
四、商业地产企业上市融资风险 175
（一）买壳上市的风险 175
（二）IPO形式的风险 175

信托融资分析 176
一、房地产信托融资模式分析 176
二、房地产信托融资模式优劣势 179
三、房地产信托融资运作流程 180
四、房地产信托资金运用方式 183
五、房地产信托资金投资方式 183

 184
一、商业地产的固有特性 184
（一）高收益高风险并存 184
（二）商业与地产有机结合 184
（三）开发是基础/运营是关键 185
（四）资金需求巨大 185
二、商业地产融资的现实困境 185
三、突破困境的六种有效途径 186
四、商业地产融资基金待推广 188

 189
一、拉萨市商业地产市场发展前景 189
二、拉萨市房地产开发投资额预测 190

 191
一、商业地产投资的经营风险 191
二、商业地产投资的财务风险 191
三、商业地产管理人才紧缺风险 191
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 192

 192
一、商业地产投资风险 192
（一）开放商经验不足 192
（二）同质化/空置率高 193
（三）资金链压力较大 193
二、商业地产投资策略 194
（一）商业地产投资运作 194
（二）各业态投资攻略 217
（三）投资注意事项 221

 224
一、商业地产企业并购重组策略建议 224
二、商业地产企业海外市场运作建议 225
三、商业地产企业并购整合策略建议 226

 

 

图表 1  中国商业地产发展阶段分析 10
图表 2  商业地产散售模式优缺点情况 25
图表 3  商业地产各种盈利模式指标对比分析 33
图表 4  城市购物中心商业业态组合 56
图表 5  地区购物中心商业业态组合 57
图表 6  Lifestyle Center商业业态组合 57
图表 7  2009-2015年拉萨市国内生产总值情况统计 92
图表 8  2009-2015年拉萨市固定资产投资情况统计 92
图表 9  2009-2014年拉萨市城镇居民人均可支配收入情况统计 93
图表 10  拉萨市产业结构图 93
图表 11  2010-2014年拉萨市公路通车里程情况统计 94
图表 12  2010-2014年拉萨市城市公共交通情况统计 95
图表 13  2011-2014年拉萨市人口数量及其构成 95
图表 14  2014年拉萨市人口结构图 95
图表 15  拉萨市城镇居民人均消费支出结构图 96
图表 16  2010-2014年拉萨市城市建设用地面积统计 104
图表 17  2010-2014年拉萨市居住用地面积统计 104
图表 18  2010-2014年拉萨市工业用地面积统计 105
图表 19  2012-2014年拉萨市商业服务业设施用地面积统计 105
图表 20  2010-2014年拉萨市房地产开发投资额统计 106
图表 21  2010-2014年拉萨市房地产施工及竣工面积统计 106
图表 22  拉萨市房地产开发重点企业 107
图表 23  2015年拉萨市部分楼盘价格表 107
图表 24  2010-2014年拉萨市商品房销售情况统计 110
图表 25  2010-2014年拉萨市住宅销售情况统计 110
图表 26  拉萨市部分购物中心名单 118
图表 27  2011-2015年拉萨市星级酒店营业收入情况统计 120
图表 28  2014-2015年拉萨市高星级酒店数量统计 120
图表 29  2014-2015年拉萨市高星级酒店平均房价统计 121
图表 30  2014-2015年拉萨市高星级酒店平均出租率统计 121
图表 31  拉萨市部分星级酒店名单 121
图表 32  拉萨市部分写字楼名单 123
图表 33  2010-2015年全国房地产开发投资情况统计 126
图表 34  2010-2015年中国房地产开发企业房屋施工及竣工面积统计 126
图表 35  2010-2015年中国商品房销售面积及销售额情况统计 127
图表 36  2014-2015年不同地区房地产投资额完成情况 127
图表 37  2014年全国主要大中城市土地成交情况 130
图表 38  私募基金的优势和劣势 166
图表 39  IPO的优势和劣势 166
图表 40  房地产信托融资运作流程 181
图表 41  房地产信托投资方式占比 184
图表 42  2015-2020年拉萨市房地产开发投资额预测趋势图 191