2012-2016年中国房地产金融行业市场调研及投资策略分析报告

【导读】

【报告描述】：

目 录
第一部分 行业发展概况 12
第一章 房地产金融概述 12
第一节 房地产业特点及对房地产金融的依赖性 12
一、房地产业的特点 12
二、房地产业对房地产金融的依赖性 12
第二节 房地产金融界定 12
第三节 房地产金融基本特征 13
一、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还 13
二、“无转移抵押”性质 13
三、“杠杆效应” 13
第四节 房地产金融分类 14
一、房产金融 14
二、地产金融 14
第五节 房地产金融的主要内容与任务 15
一、房地产金融的主要内容 15
二、房地产金融的任务 15
三、房地产金融体系 15
第六节 房地产金融的意义及作用 16
一、为房地产开发经营提供了资金保障 16
二、支持居民住房消费能力的提高 17
第二章 中国房地产金融行业市场发展环境解析 18
第一节 2012年中国宏观经济发展环境分析 18
一、2012年中国GDP增长情况分析 18
二、2012年工业经济发展形势分析 19
三、2012年全社会固定资产投资分析 20
四、2012年社会消费品零售总额分析 21
五、2012年城乡居民收入与消费分析 22
六、2012年对外贸易的发展形势分析 24
第二节 中国房地产金融市场政策环境分析 25
一、银行信贷政策法规 25
（一）《完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求》 25
（二）《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 25
二、上市融资政策法规 26
三、房地产信托政策法规 28
四、其他相关融资政策法规 29
（一）土地政策 29
（二）财税政策 33
（三）保障政策 35
第三节 中国房地产金融社会环境分析 45
一、人口环境分析 45
二、教育环境分析 48
三、文化环境分析 49
四、中国城镇化率 49
第三章 中国房地产行业运行新形势透析 51
第一节 2011年中国房地产景气指数分析 51
一、2011年企业景气指数持续回升 51
二、中国房地产开发景气指数回顾 54
三、2011年“国房景气指数”分析 55
第二节 2012年中国房地产景气指数分析 56
一、2012年国房景气指数触底反弹 56
二、2012年“国房景气指数”分析 57
第三节 2011-2012年中国房地产业供给情况分析 57
一、土地开发及购置面积 57
（一）2011年房地产土地购置与开发情况 57
（二）2012年房地产土地购置与开发情况 60
二、房地产投资完成额 61
（一）2011年房地产开发投资增速分析 61
（二）2012年房地产开发投资增长分析 63
三、资金来源分析 64
（一）2011年房地产开发企业资金来源分析 64
（二）2012年房地产开发企业资金来源分析 65
四、房屋施竣工面积 66
（一）2011年房屋施竣工面积 66
（二）2012年房屋施竣工面积 68
五、房地产业市场供给结构分析 69
（一）2010年房地产业市场供给结构分析 69
（二）2011年房地产业市场供给结构分析 71
（三）2012年房地产业市场供给结构分析 72
第四节 2011-2012年中国房地产业需求情况分析 73
一、2011年中国房地产市场需求情况分析 73
二、2011年商品房销售面积和销售额增长情况 74
三、2012年商品房销售面积与销售额增长情况 75
四、全国房地产市场价格变动情况 76
（一）2010年全国房地产市场价格变动情况 76
（二）2011年全国房地产市场价格变动情况 80
（三）2012年全国房地产市场价格变动情况 83
第五节 中国房地产企业发展情况分析 84
一、中国房地产上市企业特征分析 84
二、中国房地产企业销售业绩剖析 87
三、中国房地产企业拿地速度放缓 88
四、中国房地产企业打响业绩保卫战 91
五、中国房地产企业品牌价值分析 92
第六节 中国房地产市场竞争情况分析 96
一、房地产市场竞争层次体系探讨 96
（一）房地产市场竞争层次概述 96
（二）产品式样竞争 96
（三）产品大类竞争 97
（四）产品使用价值竞争 98
（五）基于消费观念和文化导向的竞争 99
二、中国房地产百强企业竞争分析 100
三、中国房地产行业并购与重组分析 118
四、中国房地产市场集中度提高 119
五、中国房地产市场销售门槛提升 120
六、中国房地产市场竞争格局分析 121
七、房地产开发企业竞争力分析 122
（一）房地产市场竞争阶段 122
（二）房地产市场竞争特征 123
（三）房地产企业竞争力分析 124
第七节 中小房地产企业竞争策略分析 126
一、中小房地产企业发展现状 126
二、房地产中小企业竞争优势 127
三、房地产中小企业竞争劣势 128
四、中小房地产企业的竞争战略 129
五、中小房地产企业市场竞争措施 131
第二部分 行业运行发展分析 134
第四章 中国房地产金融市场现状分析 134
第一节 中国房地产金融市场发展现状 134
一、房产金融和土地金融相融合的房地产金融体系尚未形成 134
二、完善的房地产金融服务体系尚未形成 134
三、完善的房地产金融业务创新体系尚未形成 135
四、完善的房地产金融产品创新体系尚未形成 136
五、保障房、公共租赁房的金融服务支持体系尚未形成 136
六、可供贷款需求者选择的住房金融产品链尚未形成 137
七、科学的房地产金融制度法规体系尚未形成 137
八、符合国际惯例的、多层次的房地产金融市场体系尚未形成 137
九、满足不同客户需求的流程管理模式尚未真正形成 138
第二节 2012年前三季度房地产开发资金来源分析 138
一、2012年前三季度房地产开发资金来源 138
二、2012年前三季度房地产开发资金来源结构 139
第三节 房地产企业并购情况 140
第四节 中国房地产金融创新的思路 141
一、逐步形成多层次的房地产金融市场体系 141
二、建立以客户为中心的住房金融产品创新体系 141
三、组建适应住房金融业务发展的住房金融组织机构 143
四、建立与国际惯例标准相衔接的住房金融法律体系 143
五、发挥三种住房金融制度优势，组建政策性住房银行 144
六、加快房地产金融专业人才和产品经理队伍建设 144
第五章 中国房地产企业融资模式分析 146
第一节 银行贷款 146
第二节 上市融资 146
一、IPO上市 146
二、买壳上市 148
三、海外上市 148
第三节 发行企业债券 149
一、现阶段我国企业债券存在的主要问题 149
二、制约我国企业债券发展的因素 151
三、发展我国企业债券的若干对策 153
第四节 房地产信托 155
一、房地产信托概况 155
二、房地产投资信托在我国的发展现状 155
三、我国大陆的财产(房地产)信托业务实例 157
第五节 房地产信托投资基金（REITS） 159
一、概述 159
二、REITs的起源和发展 159
三、REITs在我国发展现状 160
四、实质及意义 161
五、REITs的主要特点 162
六、REITs的投资价值 163
第六节 其他融资方式 163
一、股权融资 163
二、贴现贷款 164
第七节 房地产现行融资渠道的不足 165
一、融资渠道过于单一 165
二、不重视自身资金的积累 165
三、缺乏多层次房地产金融体系 165
四、法律及监管和调控机制尚不完善 165
第八节 房地产融资渠道的发展趋势 166
第九节 我国房地产企业融资方式的选择 166
第六章 2011-2012年中国房地产市场运行态势分析 168
第一节 中国房地产贷款政策发展历程 168
第二节 2011-2012年中国房地产市场运行动态分析 171
一、2011-2012年调控内容、政策文件、核心规定回顾 171
二、2011-2012年房地产市场总体发展态势回顾 184
三、2011-2012年宏观调控下的市场现象回顾 188
第三节 房地产市场发展趋势预判 191
一、影响房地产调控政策变化的几大因素 191
二、未来10年房地产发展形势研究与分析 193
第七章 国外房地产金融发展研究 195
第一节 国外REITS发展现状 195
第二节 美国REITS研究 195
一、现状探析 195
二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的运作 199
第三节 亚太地区REITS概况研究 212
一、发展概况 212
二、新加坡REITS发展分析 213
三、澳大利亚REITS发展分析 216
四、香港REITS发展分析 221
第四节 REITS发展模式的比较分析 226
一、以美国为例发展情况对比 226
二、REITs的主要类型比较 227
第五节 国外房地产金融发展的借鉴之处 228
第三部分 行业竞争及趋势研究 230
第八章 房地产信贷重点银行分析 230
第一节 中国银行 230
一、企业简介 230
二、中国银行经营状况分析 231
三、中行房贷业务开发现状 233
四、中国银行房贷政策分析 235
五、中国银行发展情况分析 235
第二节 中国农业银行 236
一、企业概况 236
二、农业银行经营状况分析 237
三、农行个人房贷政策分析 240
四、农业银行发展情况分析 242
第三节 中国工商银行 244
一、企业概况 244
二、中国工商银行经营状况分析 244
三、中国工商银行房贷政策 246
四、中国工商银行发展情况分析 247
第四节 中国建设银行 248
一、企业简介 248
二、建设银行经营状况分析 248
三、建行个人房贷业务增长快速 250
四、中国建设银行发展情况分析 251
第五节 招商银行 252
一、企业概况 252
二、招商银行房贷政策分析 253
三、招商银行经营状况分析 253
四、招商银行发展情况分析 255
第六节 中信银行 256
一、企业概况 256
二、中信银行经营状况分析 258
三、中信银行发展情况分析 260
四、中信银行房贷业务市场分析 261
第七节 兴业银行 262
一、企业概况 262
二、兴业银行经营状况分析 263
三、兴业银行个人房贷业务分析 266
四、兴业银行发展情况分析 267
第九章 2013-2017年中国房地产金融发展趋势分析 271
第一节 2013-2017年中国房地产前景预测 271
一、中国房地产信托市场优势分析 271
二、商业银行仍是融资的主要平台分析 272
三、企业债券是重要融资渠道 272
四、投资担保融资将快速发展 273
五、国外金融机构与境外基金涌入 273
六、2013-2017年中国房地产发展情况预测 273
第二节 REITS将成为主要趋势 274
一、中国发展REITs的可行性 274
二、中国发展REITs面临的问题 276
三、中国发展REITS的建议 276
四、探索REITS发展模式 277
第三节 2013-2017年中国房地产及房地产金融发展趋势 280
一、商品房需求、供给预测分析 280
二、房地产信贷趋势 281
三、中国房地产金融发展趋势 282
第十章 2013-2017年中国房地产及房地产金融长远健康发展思考 286
第一节 影响中国房地产及房地产金融发展的制度性因素 286
一、住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求 286
二、对地方政府经营土地缺乏有效制约 286
三、缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度 286
四、缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策 286
五、缺乏发达的多层次房地产融资市场 287
第二节 促进中国房地产及房地产金融健康发展策略 287
一、继续支持房地产业的健康发展 287
二、倡导节约使用住房消费理念、引导健康的住房消费 287
三、加强城市廉租房规划建设 287
四、适时调控居民居住性购房及投机性购房 288
五、促进房地产市场平稳健康发展分析 288
六、抑制土地和房地产投机的政策建议 290
七、坚持区别对待、有保有压的调控原则 291
八、依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为 291
九、利用税收手段限制投机性购房和短期炒作 291
十、进一步完善房地产市场管理 291
十一、促进我国房地产健康发展的政策建议 292
第三节 完善我国政策性房地产金融机构建设的思考 293
一、建立政策性房地产金融机构的必要性 293
二、促进我国政策性房地产金融机构的发展 293
第四部分 行业融资策略研究 295
第十一章 2013-2017年中国房地产企业融资策略分析 295
第一节 中国房地产金融风险集中表现 295
一、部分地区房地产市场过热加剧风险 295
二、房地产开发企业负债经营财务风险和对策 295
三、“假按偈” 296
四、房地产对银行的依赖程度过大 297
五、房产抵押贷款的风险与防范 297
第二节 房地产企业融资策略分析 300
一、促进企业规模的壮大 300
二、借道房地产信托，解决资金短缺 300
三、优化资本结构，提高自有资金比例 301
四、银行贷款或有松动 302
五、利用私募股权投资基金 302
第三节 中小房地产企业融资策略分析 303
一、制定多元化融资发展战略 303
二、探索有效的民间融资方式 303
三、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度 304
四、寻求合作开发 304
五、积极进行房地产企业融资创新 304
 
图表目录
图表 1  2007-2012年中国国内生产总值及增长变化趋势图 18
图表 2  2006-2011年中国人均国内生产总值变化趋势图 19
图表 3  2012年规模以上工业增加值月度同比增长速度 20
图表 4  2007-2012年中国全社会固定资产投资增长趋势图 21
图表 5  2007-2012年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 22
图表 6  2007-2012年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 23
图表 7  2007-2012年农村居民纯收入及增长趋势图 23
图表 8  2007-2012年中国进出口总额增长趋势图 24
图表 9 《关于加强土地增值税征管工作的通知》的主要内容 29
图表 10  房地产用地调控政策要点及主要内容 31
图表 11  2009-2011年住房转让营业税政策比较 34
图表 12  中国保障性住房建设政策一览 36
图表 13  2011年加快推进保障性住房建设相关举措 39
图表 14  2011年中国人口数量及其构成情况 46
图表 15  2004-2011年中国人口数量变化趋势图 46
图表 16  2011年末中国各年龄段人口比重 46
图表 17  2006-2011年中国各年龄段人口比重变化情况 47
图表 18  2006-2011年中国各级各类学校招生人数统计 49
图表 19  2005-2015年中国城镇化率变化趋势图 50
图表 20  2009-2011年中国企业景气指数变化趋势图 51
图表 21  2008-2011年中国分类企业景气指数统计情况 52
图表 22  2007-2010年国房景气指数及主要分类指数走势 54
图表 23  2011年中国月度房地产景气指数趋势图 56
图表 24  2012年中国月度房地产景气指数趋势图 57
图表 25  2010-2011年全国房地产土地购置与待开发面积变动趋势 58
图表 26  2010-2011年全国土地购置面积月度累计情况 58
图表 27  2010-2011年全国土地购置金额累计月度情况 59
图表 28  2010-2011年全国土地购置金额当月情况 59
图表 29  2010-2011年12个重点城市土地推出和成交月度情况 60
图表 30  2010-2011年全国土地单价月度变动情况 60
图表 31  2011-2012年累计全国房地产土地购置与待开发面积变化趋势图 61
图表 32  2006-2011年中国房地产开发投资累计完成情况 62
图表 33  2011年累计不同用途房地产开发投资变动情况 62
图表 34  2010-2011年不同地区房地产投资额完成情况 63
图表 35  2011年不同地区房地产投资额所占份额 63
图表 36  2012年东中西部地区房地产开发投资额统计 64
图表 37  2005-2011年全国房地产开发企业资金来源构成情况 64
图表 38  2006-2011年房地产开发企业资金总额增长趋势图 65
图表 39  2012年中国房地产开发资金用来源及用途 65
图表 40  2012年中国房地产开发资金来源结构 66
图表 41  2006-2011年中国房地产商品房施工面积增长趋势图 67
图表 42  2006-2011年中国房地产商品房新开工面积增长趋势图 67
图表 43  2006-2011年中国房地产商品房竣工面积增长趋势图 67
图表 44  2011-2012年累计全国商品房、商品住宅施工面积变化趋势图 68
图表 45  2011-2012年累计全国商品房、商品住宅竣工面积变化趋势图 69
图表 46  2012年中国房屋竣工面积统计 69
图表 47  2005-2010年不同用途房地产开发投资构成情况 70
图表 48  2008-2010年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 70
图表 49  2010-2011年累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况 72
图表 50  2009 -2011年累计不同用途房地产开发投资变动趋势 72
图表 51  2012年不同用途房地产开发投资变动情况 73
图表 52  2006-2011年中国房地产商品房销售趋势图 74
图表 53  2012年东中西部地区房地产销售情况 75
图表 54  2008-2010年全国70个大中城市房屋销售价格指数变动趋势 76
图表 55  2008-2010年全国70个大中城市房屋销售价格环比变动趋势 77
图表 56  2010年12月份70个大中城市房屋销售价格指数 77
图表 57  2011年12月份70个大中城市住宅销售价格指数 80
图表 58  2012年全国70个大中城市房价环比对比 83
图表 59  2012年全国70个大中城市房价同比对比 84
图表 60  2010年房地产上市公司市场占有率基点值 87
图表 61  2011年重点企业新增土地建筑面积排行榜 90
图表 62  2011年重点企业新增土地金额排行榜 90
图表 63  2011年中国上市公司拿地情况汇总 91
图表 64  2011中国房地产开发企业品牌价值20强 93
图表 65  2011中国房地产营销代理企业品牌价值10强 94
图表 66  百强企业2008-2011年销售增长情况 101
图表 67  部分百强标杆企业2011年上半年销售占比情况 102
图表 68  部分百强标杆企业2009-2011年二三线城市销售额和销售面积占比 102
图表 69  百强企业2007-2011年市场份额及变化 104
图表 70  百强企业2007-2011年资产状况及变化 105
图表 71  百强企业2008-2011年营业收入与净利润及变化 106
图表 72  百强企业2009-2011年盈利及费用指标均值 107
图表 73  百强企业2009-2011年运营效率指标分析 107
图表 74部分百强标杆企业2010年、2011年运营效率边界及变化 108
图表 75  百强企业2009-2011年成长性指标分析 109
图表 76  百强企业2007-2011年新开工面积、土地储备规划建筑面积均值及变化 110
图表 77  部分百强标杆企业2009-2011年二三线城市新增土地储备比例及变化 111
图表 78  百强企业2007-2011年资产负债率、带息负债率和有效负债率 112
图表 79  百强企业2007-2011年流动比率与现金流动负债比率 112
图表 80  家百强标杆企业2009-2011年拿地支出与销售额比值 113
图表 81  百强企业2007-2011年预收账款均值与增长率 114
图表 82  百强企业2007-2011年筹资活动现金流入和银行授信额度 115
图表 83  百强企业2009-2011年自筹资金增长率 115
图表 84  百强企业2008-2011年营业税与所得税总额增长率 117
图表 85  2009-2011年上榜企业销售金额集中度 120
图表 86  2009-2011年房地产企业销售进榜门槛 121
图表 87  2010-2011年中国房地产企业销售业绩梯队格局 122
图表 88  2012年中国房地产开发资金用来源及用途 139
图表 89  2012年中国房地产开发资金来源结构 140
图表 90  股权融资的特点 163
图表 91  贴现贷款的特点 164
图表 92  2011年以来美国各类型REITs总市值变动分析 196
图表 93  2001年以来美国医疗保健、仓储不动产指数变动分析 196
图表 94  2001-2011年以来权益型REITs指数变动分析 197
图表 95  2001-2011年以来权益型REITs总回报率变动分析 197
图表 96  2001-2011年混合投资型REITs、抵押投资型REITs指数变动 198
图表 97  2001-2011年美国写字楼、酒店、租赁型公寓、工业设施不动产业态指数变动分析 198
图表 98  1997-2009普洛斯管理物业数量的增长分析 200
图表 99  1997-2009普洛斯旗下管理资产的可出租面积增长分析 201
图表 100  1997-2009年普洛斯实际控制资产的投资规模增长分析 201
图表 101  物流地产企业的基金模式示意图 202
图表 102  普洛斯实际控制资产与表内资产的增长率比较 204
图表 103  普洛斯基金杠杆分析 205
图表 104  基金模式杠杆率的提升分析 205
图表 105  普洛斯基金份额收益及管理费和业绩提成分析 206
图表 106  普洛斯基金模式下收入结构的变化分析 207
图表 107  普洛斯基金模式下净经营利润贡献比例的变化分析 208
图表 108  普洛斯基金模式对回报率的影响分析 209
图表 109  普洛斯开发部门的销售增长分析 210
图表 110  2012年中国银行股份有限公司分行业情况表 232
图表 111  2012年中国银行股份有限公司业务结构情况 233
图表 112  2009-2012年中国银行股份有限公司收入与利润统计 233
图表 113  2009-2012年中国银行股份有限公司资产与负债统计 233
图表 114  中国银行放贷业务一览 234
图表 115  2012年中国农业银行股份有限公司分业务情况表 238
图表 116  2012年中国农业银行股份有限公司业务结构情况 239
图表 117  2012年中国农业银行股份有限公司各地区分布营业收入统计 239
图表 118  2011-2012年中国农业银行股份有限公司收入与利润统计 239
图表 119  2011-2012年中国农业银行股份有限公司资产与负债统计 240
图表 120  中国农业银行放贷业务一览 240
图表 121  2011-2012年中国工商银行股份有限公司分业务情况表 245
图表 122  2012年中国工商银行股份有限公司业务结构情况 246
图表 123  2010-2012年中国工商银行股份有限公司收入与利润统计 246
图表 124  2010-2012年中国工商银行股份有限公司资产与负债统计 246
图表 125  2012年中国建设银行股份有限公司分产品情况表 249
图表 126  2012年中国建设银行股份有限公司业务结构情况 249
图表 127  2012年中国建设银行股份有限公司分地区情况表 249
图表 128  2009-2012年中国建设银行股份有限公司收入与利润统计 250
图表 129  2009-2012年中国建设银行股份有限公司资产与负债统计 250
图表 130  2012年招商银行股份有限公司分业务营业收入情况表 254
图表 131  2012年招商银行股份有限公司业务结构情况 255
图表 132  2009-2012年招商银行股份有限公司收入与利润统计 255
图表 133  2009-2012年招商银行股份有限公司资产与负债统计 255
图表 134  2012年中信银行股份有限公司分产品情况表 258
图表 135  2012年中信银行股份有限公司业务结构情况 259
图表 136  2012年中信银行股份有限公司分地区情况表 259
图表 137  2009-2012年中信银行股份有限公司收入与利润统计 259
图表 138  2009-2012年中信银行股份有限公司资产与负债统计 260
图表 139  2012年兴业银行股份有限公司分产品情况表 264
图表 140  2012年兴业银行股份有限公司业务结构情况 264
图表 141  2012年兴业银行股份有限公司分地区情况表 265
图表 142  2009-2012年兴业银行股份有限公司收入与利润统计 265
图表 143  2009-2012年兴业银行股份有限公司资产与负债统计 265
图表 144  兴业银行个人住房贷款业务一览 266
图表 145  2013-2017年中国商品房销售面积预测趋势图 281
图表 146  2013-2017年中国商品房竣工面积预测趋势图 281