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深圳竞争力与房价暴涨逻辑

宏观来源:凤凰财经时间:2015/5/21 责任编辑:hewei

2015年5月,深圳突然爆发。

先是多家机构报告称深圳竞争力首次超过了香港,位居国内第一。深圳GDP也将在今年超过香港;而“神创板”多个股价暴涨的公司出自深圳,似乎预示着这个城市已经成功进行产业升级,成为高科技、新兴产业的天下,深圳也被赋予“中国硅谷”之称。

与此同时,深圳楼价暴涨,在3.30新政后市场率先回暖;在四个一线城市中深圳成为净人口流入最多的城市,刚需人群在深圳似乎一房难求。

那么,深圳房价就将一直这样涨下去吗?

产业升级下的暴涨逻辑

自去年9.30新政以来,深圳房价已连涨8个月。

根据深圳市房地产研究中心最新发布的数据,4月份,深圳一手住宅价格为2.63万元/平方米,环比上涨1.6%。

4月26日,位于深圳龙华龙胜地铁上盖的港铁天颂开盘当天,3小时去化98%,均价3.6万/平方米,总销售额约26亿。

深圳多个业内人士预计,龙华房价很快便上到4万元/平方米。而在一年多前,这里的房价还不到3万元/平方米。

5月16日,位于深圳福田区的绿景虹湾项目加推250套楼王单位,均价逾5万元/平方米,最高突破6万元/平方米。与2014年11月首次开盘4.6万元/平方米相比,该项目的均价半年内至少涨了3400元。

中原地产研究总监刘渊指出,从城市层面看,在这一轮楼市回暖过程中,表现最为突出的当属深圳。该市近期二手房价格出现大幅上涨,仅3、4两月累计价格涨幅即超过7%,这样强劲的涨幅在历史上也属于高位。同时4月价格同比涨幅也达到12.6%。不论环比还是同比,深圳4月的价格涨幅均为所有城市之冠。

刘渊认为,深圳楼价暴涨的原因首先在于,深圳楼市是“北上广深”中最小的。同时,新房占比也是最低的,仅占三成。因此,虽然其新房库存消化周期与其他一线城市相差不多,但存量绝对值很低。当需求反弹时,新房库存不能像其他城市那样起到蓄水池的作用,市场容易被一下子推高。

其次,产业结构的影响。决定一个城市住宅销量的是人口规模,而决定其房价水平的则是产业结构,和以此为基础的收入结构。深圳是国内互联网行业以及金融行业的聚集地,去年这两个行业的发展有目共睹,从业人员收入大幅提高,因而促生了大量购房需求。

中金公司在《变革中的中国系列之一:腾笼换鸟,深圳引领创新大潮》报告中指出,深圳已率先进行产业升级,华为、腾讯、中兴等给深圳积累了很多人才,对深圳互联网的发展影响深远;深圳稳居中国金融业第一梯队。2014年深圳金融业增长13.8%,占GDP的比例达到了14%。金融机构总资产突破7万亿,比年初增长21%。

产业升级在集聚大量人口的同时,亦为当地的房地产市场带来巨大推力。产业对房价的影响,主要通过三个方面:人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元,房价上涨空间越大。

数据显示,深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万,从2013年开始,深圳每年人口净流入已经超过北京上海,成为国内对人口最有吸引力的城市;目前深圳的常住人口中外来人口占7成多,这是深圳房地产市场增长空间大的最主要原因。

世联行发布的数据显示,截至5月10日,深圳全市一手房可售面积降至368.9万平方米,可售套数3.43万套。该机构预计,若按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度,目前的新房可售量消化时间仅为34.5周(约8个月)。

“中国硅谷”的房价迷思

不断上涨的房价已接近疯狂。近期困扰深圳业内和购房者的一个问题是,房价会这样一直涨下去吗?

深圳业内人士林晓华直言,购房者已经对涨价“恐惧”,而这种恐慌会让一些人匆忙入市;开发商方面,虽然很多项目在酝酿涨价,但操盘者心里也难免担忧:涨价涨多少?涨了就一定能卖出去吗?

深圳多位业内人士认为,连续几年土地供应跟不上,恶化了供求关系是深圳房价在当下这个节点暴涨的原因。近年来,深圳住房供应或者靠开发商手里的储备土地,或者靠城市更新,城市更新成为主渠道。

中原地产预测,2015年深圳有102个新建商品住宅项目进入销售阶段,其中的55个为更新项目,占比58%。但一方面,城市更新周期长、不确定性大,供应跟不上需求;有熟悉深圳城市更新的业内人士表示,去年底以来的佳兆业被盘事件,导致城市更新变得更慢,也在一定程度上影响了深圳的新房供应。

基于此,他们认为深圳房价短期仍将上涨。

在一片唱涨声中,深圳市房地产研究中心主任王锋表达了不同的看法。他指出,近期深圳新房批准预售方面,供应呈增加态势。截至4月末,全市商品住宅累计批准预售132.41万平方米,同比增加124.2%。从4月单月来看,供应较上月增长了7倍。此外,4月末全市商品住宅库存消化周期回升至9.5个月,说明库存量得到不断补充。

还有就是,投资和新开工量大幅增长。今年以来,深圳市房地产开发投资累计293.93亿元,同比增加83.2%;其中,住宅开发投资同比增加86.7%。新开工面积305.73万平方米,同比增加241.6%;其中,住宅新开工面积191.23万平方米,同比增加229.7%。

因此,王锋认为,住宅批准预售、住宅投资量、新开工面积、施工面积等数据显示,楼市后期供应将保持充足,市场不必过分紧张,而对2015年土地供应计划也不必负面解读。未来,政府应在加快施工向批准预售转化、加快新开工力度、加快预售审批节奏等方面多下功夫,以增加中短期楼市有效供应,满足楼市需求,稳定楼市价格。

也有一些深圳业内人士判断,深圳一些涨幅过大的区域面临回调风险,比如南山后海片区、龙华区等。

到今年年底或2016年,市场或将再次陷入僵局甚至下调。

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