三、2017年全年房地产市场走势预测

2017 年三季度，全球经济总体表现良好，经济稳中有升。美国就业市场稳定，金融市场恢复性繁荣，美联储开始缩表；欧元区经济景气程度仍保持在高位，欧元区经济景气程度仍保持在高位；日本经济保持较好增长势头，企业经常利润增长率回升，商业信心走强，投资需求抬头，货币政策稳定。新兴市场经济体总体向好的过程中依然存在隐忧，金砖国家厦门峰会召开，未来经济发展潜力、政策空间、上升态势有望持续，部分新兴市场经济体如巴西和南非的政治局势可能会影响经济复苏进程。

国内方面，经济运行稳中有进、稳中向好的态势持续，发展的包容性和获得感明显增强，供给侧结构性改革发力，供需双向改善，投资和工业增长稳定，内部协调性进一步增强，市场信心回升。统计数据显示，前三季度我国 GDP 实际增长 6.9%，经济增速连续九个季度保持在 6.7%-6.9%的区间。工业增速稳定，企业效益继续改善，新旧动能转型加速，经济继续结构优化，总体经济发展的协调性和稳定性增强。9 月PMI（制造业采购经理）指数为 52.4%，创 2012 年 5 月以来的新高，连续 14 个在荣枯线以上。消费、服务业稳定扩张，民间投资企稳回升，为经济提供了良好支撑，经济稳定性增强。

从货币政策走向来看，在去杠杆和防风险的政策背景下，货币政策保持中性，流动性整体偏紧，融资全面规范，房地产开发投资略有回落，企业到位资金结构调整。

金融监管政策密集出台，M2 增速降至历史低值，货币乘数下降。9 月 M2 增速 9.2%，处于历史低位。为了进一步抑制资产价格泡沫，防范市场风险，金融监管部门收紧了对房地产企业的开发贷款、委托贷款、公司债、股权融资、资管计划等融资措施的管控，企业融资渠道全面收窄，向传统银行贷款回归。在数据上表现为，房地产企业资金来源中，国内贷款同比增速继续回升，定金及预收款、个人按揭贷款等涨幅回落明显，显示新增居民中长期贷款受政策影响较大，其新增规模出现下降。

从房地产调控政策来看，分类调控持续加码，二线城市持续深化，三四线城市不断扩围。从不同类型城市房地产市场的表现上看，城市分化的态势在仍在延续。一线城市受限购、限贷等政策的共同影响，市场交易出现回落，但周边城市市场开始出现明显回升；二线城市则出现分化，去年房价涨幅较大的城市房价开始出现回调，销售回落，但比年销售相对偏低的城市开始发力，销售增长较快；三四线城市同样开始分化，部分城市得益于交通建设、政策规划等利好，城市预期价值提升，楼市需求旺盛，成为房地产市场须求梯度转移的承接区域, 部分三四线城市楼市销售面积依旧延续负增长，仍需要较长的消化时间。

2017 年四季度，预计房地产调控政策将仍以去库存和防风险为主，其中房价维稳是核心。十九大报告再次提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。从中我们可以明显看出，未来中央高层房地产的定位将更多强调房地产自身的服务功能，而非投资属性，与之相对应，在发展思路上，预计政府一方面会加强租赁住房、共有产权住房等的建设，实现租购并举，同时，对于投资性购房将会采取保持高压的态势，保证房地产价格不出现过快上涨，以此来降低投资性购房的比例。而那些房价上涨过快的城市，必定会及时对房地产调控政策进行调整，以有效抑制房价。

根据 ARIMA 预测模型，结合我们的分析和判断，我们对 2017 年全年全国房地产市场的主要指标预测如下：整体来看，预计 2017 年全年房地产市场整体保持高开低走态势，多数指标增速保持下行。分指标看，房地产投资保持中速增长，房地产企业资金来源略紧，商品房新开工面积保持低速增长，房屋销售增速继续回落，土地购置面积略有回落，但仍保持两位数增长。在“房住不炒”的定位下,房价环比涨幅将会继续放缓，下跌城市个数进一步增多，部分月份甚至会整体出现负增长。房价同比涨幅走势将继续回落，至2017 年 12 月份房价同比涨幅将回落至 3%左右。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2017-2022年中国房地产行业市场前景调查及投资机会研究报告》。