中商情报网讯：今年以来，湖北省房地产市场处于调整阶段，开发投资增速稳中有降，商品房施工和竣工面积增幅收窄，商品房销售增长放缓，前三季度湖北省商品房实现销售面积5554.57万平方米，同比增长15.0%，实现销售额4203.06亿元，增长27.3%。随着新一轮楼市调控力度加大，房地产市场不确定性因素较多，房地产投资增长动力不足，预计四季度房地产市场下行压力增加，但总体运行保持平稳。

一、湖北省房地产开发投资与资金情况

（一）房地产开发投资增速稳中有降

三季度，湖北省房地产开发投资累计完成3448.34亿元，同比增长8.6%，分别比一季度和二季度回落6.9和4.7个百分点，比上年同期增幅高1.0个百分点。其中，住宅投资增速比二季度回落3.2个百分点，办公楼回落9.6个百分点，商业营业用房回落2.6个百分点。房地产开发投资高开低走，一季度增长至年内高点15.5%后，增速开始波动回落,已连续三个月在8%左右徘徊。

（二）大项目带动作用明显

三季度，湖北省计划总投资十亿元以上房地产开发项目590个，比上年同期增加58个，完成投资2194.03亿元，占湖北省房地产开发完成投资比重的63.6%，增长11.7%，比湖北省房地产开发投资增速高3.1个百分点，对湖北省房地产开发投资增长的贡献率达13.9%，拉动湖北省房地产投资增长1.2个百分点。其中，计划总投资百亿元以上项目16个，比上年同期增加7个，完成投资206.54亿元，增长51.2%。对湖北省房地产开发投资增长的贡献率达4.2%，拉动湖北省房地产投资增长0.4个百分点。

（三）商品房施工和竣工面积增幅收窄

受企业谨慎开发的影响，商品房施工和竣工面积持续双下降。三季度，湖北省房屋施工面积28702.26万平方米，同比增长2.4%，比二季度回落0.8个百分点，比上年同期回落6.7个百分点。房屋竣工面积2307.01万平方米，增长13.2%，比二季度回落24.0个百分点，比上年同期回落6.1个百分点。施工和竣工面积增幅收窄，开发商对房地产市场的信心不足，开发建设节奏放缓。

（四）新开工面积增速逐月回落

受政策因素影响，开发商推盘意愿普遍不强，新开工面积增速逐月回落。三季度，湖北省房屋新开工面积5749.46万平方米，增长17.3%，增速分别比一季度和二季度回落34.1和12.4个百分点。其中，住宅新开工面积4361.43万平方米，增长26.4%，增速分别比一季度和二季度回落16.0和20.9个百分点。新开工面积是后期投资投入的主要来源，新开工面积下降，不利于房地产开发投资持续增长。

（五）土地购置面积持续下降

屡创新高的地价，苛刻的拿地条件，密集来袭的调控政策，企业开发新项目活跃度持续下降，湖北省土地购置面积连续6个月负增长。三季度，土地购置面积481.3万平方米，下降2.6%，比上年同期回落14.8个百分点。湖北省待开发土地面积925.54万平米，下降18%。本年土地成交价款265.78亿元，增长59.4%，比上年同期提高46.3个百分点。

（六）房地产开发到位资金趋紧

受销售下行的影响，湖北省房地产开发到位资金增速回落，开发资金面临趋紧的态势。三季度，湖北省房地产开发企业实际到位资金4829.51亿元，增长12.3%，增速分别比一季度和二季度回落9.1和11.2个百分点，比上年同期回落13.7个百分点。其中，国内贷款、个人按揭款增速同比分别回落29.6和74.1个百分点，而各项应付款同比增长18.7%。企业流动资金少，负债较多，不仅对房地产企业扩大投资的信心产生一定压力，也增大了整个房地产市场的运行风险。

二、湖北省商品房销售与待售情况

（一）商品房销售增长放缓

在房地产限购政策和银行收缩信贷影响下，投机性购房得到有效遏制，商品房销售保持平稳增长，但增速有所放缓。三季度，湖北省商品房实现销售面积5554.57万平方米，同比增长15.0%，增速分别比一季度和二季度回落5.1和8.8个百分点，比上年同期回落9.5个百分点；实现销售额4203.06亿元，增长27.3%，比一季度提高2.6个百分点,比二季度回落8.1个百分点，比上年同期回落21.3个百分点。

（二）商业地产销售回升明显

目前楼市对于住宅的调控逾加严格，住宅的投资属性正在逐步消减，商业地产逐步“回暖”。三季度，商业地产实现销售面积544.80万平方米，同比增长58.6%，增幅比上年同期提高53.9个百分点，高出湖北省销售面积增速43.6个百分点，高出住宅销售面积增速46.9个百分点；商业地产实现销售额626.26亿元，增长89.2%，增幅比上年同期提高59.2个百分点，高出湖北省销售额增速61.9个百分点，高出住宅销售额增速68.8个百分点。

（三）商品房待售面积持续减少

三季度，湖北省商品房待售面积为1938.73万平方米，下降20.8%，比上年同期低13.7个百分点。其中，住宅待售面积1132.66万平方米，下降28.0%,比上年同期低14.9个百分点。按2017年1-9月待售面积除以最近12个月月均销售面积推算，湖北省商品房去库存化周期2.9个月，同比缩短1.2个月；住宅去化周期1.9个月，缩短1.0个月。截至9月底，武汉市待售面积254.45万平方米，去库存化周期降至0.9个月。

（四）库存结构与区域分化明显

分类型看，住宅去化周期快速缩短，办公楼库存还在加大，商业营业用房去化效果不佳。三季度，湖北住宅待售面积减少440.27万平方米，办公楼待售增加0.09万平方米，商业营业待售仅减少19.35万平方米。我省商办房配套建设比重设定偏高，部分商业项目同质化竞争，同时相关贷款政策门槛较高，致使销售难度增加，商业地产去库存压力较大。

分地区看，商品房库存区域分化严重，楼市“冰火两重天”。三季度，武汉、仙桃、孝感、黄石待售面积降幅均超过30%，尤其是省会武汉，楼市持续高温，成交量一路飙高，待售面积下降45.6%。而随州、十堰、潜江商品房库存增加，待售面积仍呈两位数增长。

三、对当前房地产市场的基本判断

前三季度，湖北房地产表现出“量稳价平”的市场走势。在“限价令”的高压下，房价总体可控，楼市稳中向好的基本面没有改变。经过2016年武汉超过34万套的成交量，多区域房价劲涨后，市场逐步回归理性进入平稳期。加之调控政策效应传导、资金保障不足、新开工面积、土地购置面积等先行指标回落等多因素交织，房地产投资和销售高增长动力不足，下行压力加大。

从基本面来看,湖北经济运行在今年来实现平稳开局，主要经济指标企稳回升、稳中向好。在长江经济带、湖北自贸区、长江新城、“我选湖北”计划、“百万大学生留汉工程”等大手笔战略和规划的推动下，湖北楼市的前景可期。

从政策面来看，湖北紧跟全国调控趋势，采取限购、限贷、数次上调房贷利率、整治租赁市场成为房屋租赁试点单位、加大土地供给量等多种调控手段以抑制房价过快上涨。武汉市保持限购政策不放松的前提下，强化行政性市场监管。紧邻武汉的孝感市为防止房价过快增长，出台限购限贷政策，成为湖北第二个限购城市。湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”，明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。各大银行纷纷出手收紧房贷政策，房地产放款周期延长，贷款利率提高，房地产调控或继续加码的市场预期浓厚。

从市场面看，三季度，我省商品房屋新开工面积比销售面积多194.89万平方米，增幅比销售面积高2.3个百分点，表明供需缺口正逐渐收窄。2017年武汉全市商品住房用地16910亩，总体上与去年持平。其中中心城区供应量为6050亩，开发区和新城区宅地供应量为12750亩，充足的土地供应有利于市场稳定预期的形成。随着下半年可上市销售的项目增加，新房供应量也将稳步提升，不仅将缓解供求紧张局面，一定程度上还能减少捂盘、茶水费等乱象。从时间节点来看，后期入市的商品房项目对应的大多数是2015年末到2016年成交的高溢价土地，增加了开发商的成本，并对房价的构成起着基础性作用，所以后期房价上涨的压力依然很大。